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1、博登湖三期廣告思考 金燕達(dá)觀2011.4.28 從一組數(shù)據(jù)談起從一組數(shù)據(jù)談起 3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月 成交比重 20% 30% 29% 42% 13% 16% 21% 56% 57% 47% 81% 75% 20% 30%29% 42% 13% 16% 21% 56%57% 47% 81% 75% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 博登湖深圳客戶成交比重走勢(shì) 受深圳限購(gòu)令購(gòu)買力外溢影響， 博登湖2010年9月份深圳客戶占成交客戶比重 從22%22%猛增至58%58%，并持續(xù)走高。 趨勢(shì)：主力客群指向深圳趨勢(shì)：主力客群指向深圳 相對(duì)于深圳福田2、香蜜湖版塊動(dòng)輒十余萬(wàn)的別墅均價(jià)及三四萬(wàn)的洋房均價(jià)， 北深圳片區(qū)塘廈博登湖不足2萬(wàn)的別墅價(jià)格已不足以觸動(dòng)他們的價(jià)格神經(jīng)。 制造社會(huì)輿論，將博登湖打造成北深圳的“香蜜湖”將博登湖打造成北深圳的“香蜜湖”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)。 價(jià)值：項(xiàng)目溢價(jià)指向深圳價(jià)值：項(xiàng)目溢價(jià)指向深圳 從兩處湖泊談起從兩處湖泊談起 博登湖VSVS香蜜湖 北深圳北深圳2 2萬(wàn)萬(wàn)/m/m2 2南深圳南深圳1010萬(wàn)萬(wàn)/m/m2 2 利好消息利好消息1 1：深圳限購(gòu)令（略）：深圳限購(gòu)令（略） 利好消息利好消息2 2：深圳限價(jià)令深圳限價(jià)令 深圳限價(jià)令，高端項(xiàng)目近期無(wú)法發(fā)售 從今年5月1日起，包括坂田、龍華等片區(qū)開(kāi)始限價(jià)指導(dǎo)，新拿預(yù)售證的樓盤 3、以去年同產(chǎn)品均價(jià)上浮5%作為均價(jià)，超過(guò)片區(qū)價(jià)格上限的項(xiàng)目將無(wú)法獲準(zhǔn)預(yù) 售。導(dǎo)致市場(chǎng)上一些高端項(xiàng)目（高端洋房和別墅）近期無(wú)法發(fā)售，即使認(rèn)購(gòu) 了國(guó)土局也不予備案。 深圳今年不批別墅預(yù)售證 市場(chǎng)產(chǎn)品放量減少 深圳今年全年不批低密度的預(yù)售證，導(dǎo)致別墅項(xiàng)目被迫捂盤，由預(yù)售改現(xiàn)樓 銷售。深圳市場(chǎng)別墅產(chǎn)品節(jié)奏推后，放量減少，為博登湖今年在深圳的推廣 創(chuàng)造了利好環(huán)境。 從三道“令”談起從三道“令”談起 利好消息利好消息3 3：高速路免費(fèi)令高速路免費(fèi)令 深圳往東莞六處收費(fèi)站四月起免費(fèi)， 跨區(qū)域業(yè)主省錢、省時(shí)、省力 從4月1日開(kāi)始，深圳將撤銷深莞交界的大水坑、牛湖、黎光、碧廈、松安、羌下 這6個(gè)收費(fèi)站。從深圳前往東莞方向的車輛經(jīng)過(guò)以上收費(fèi)站將不再需要繳費(fèi)，每 月過(guò)路費(fèi)或省近千元，而兩市交界排長(zhǎng)龍過(guò)收費(fèi)站的情況也有望得到緩解排長(zhǎng)龍過(guò)收費(fèi)站的情況也有望得到緩解。 從三道“令”談起從三道“令”談起 限購(gòu)令下持續(xù)上漲