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1、同致地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同致地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 策劃營(yíng)銷工作報(bào)告書策劃營(yíng)銷工作報(bào)告書 第一部分、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研第一部分、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 影響商場(chǎng)物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)，商業(yè) 圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場(chǎng)物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈） 的商業(yè)環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研成了商場(chǎng)成敗 的橋頭堡。 調(diào)研種類 所需資料/研究范圍 商圈研究 對(duì)項(xiàng)目所在地的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，營(yíng)業(yè)品 種，人流狀況與交通狀況及其購(gòu)買力。 消費(fèi)者研究 對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研。 投資客戶研究 對(duì)投資客戶所投資2、的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如客戶區(qū)域、投資動(dòng)向、營(yíng)業(yè) 時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 包括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積，基本狀況及競(jìng)爭(zhēng)研究等。 一、市場(chǎng)調(diào)研概況 一、市場(chǎng)調(diào)研概況 調(diào)研時(shí)間、地點(diǎn)區(qū)域、回收問卷、調(diào)查方法（消費(fèi)者座談會(huì)、實(shí)地考察法、分區(qū)域隨機(jī)抽樣 法等）與基本結(jié)論 二、宏觀背景分析 二、宏觀背景分析 1 1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較 2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會(huì)因素分析等 三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究 （一） 、區(qū)域商圈研究 三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究 （一） 、區(qū)域商圈研究 1、城市發(fā)展?fàn)顩r：GDP 指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。 2、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況3、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時(shí)間、每次 消費(fèi)、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。 4、商圈輻射范圍：一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。 （二） 、終端消費(fèi)者研究 （二） 、終端消費(fèi)者研究 1、消費(fèi)習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。 2、逛商場(chǎng)頻度：是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。 3、偏愛商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)及其原因。 4、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場(chǎng)滿意度等。 （三） 、投資客戶研究 （三） 、投資客戶研究 1、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。 2、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。 3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等。 （四） 、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究（四） 、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 1、競(jìng)爭(zhēng)