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1、1 房地產(chǎn)開發(fā)投資與拓展實(shí)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)投資與拓展實(shí)務(wù) 2008年12月 2 港資地產(chǎn)商把“地段論”奉為真經(jīng)： “房地產(chǎn)開發(fā)中起到關(guān)鍵作用的是拿到一塊好地盤。由于建 筑成本、專業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)等費(fèi)用相對(duì)固定，房地產(chǎn)開發(fā)中有關(guān)技 術(shù)如規(guī)劃、監(jiān)理、物業(yè)管理也相對(duì)規(guī)范，因此、地盤狀況對(duì)項(xiàng) 目起決定影響。” 因此要重新審視地段價(jià)值，并對(duì)地段價(jià)值做出選擇判斷，即 “擇地之道” 在市場(chǎng)成熟，營(yíng)銷手段、設(shè)計(jì)水平、 施工質(zhì)量差別不大的情況下，地段仍舊是 房地產(chǎn)開發(fā)的決定性因素 在市場(chǎng)成熟，營(yíng)銷手段、設(shè)計(jì)水平、 施工質(zhì)量差別不大的情況下，地段仍舊是 房地產(chǎn)開發(fā)的決定性因素 地塊判斷概述 3 概括地講，之所以有樓盤不幸半2、途擱淺，對(duì)于企業(yè)來講，通常面臨資金、司法、行政、市 場(chǎng)四方面的問題。其中市場(chǎng)因素和營(yíng)銷策劃有著直接的關(guān)系，資金斷鏈很大原因上也和營(yíng)銷不 力有關(guān)，行政上的違規(guī)如設(shè)計(jì)、建設(shè)違規(guī)也或多或少和營(yíng)銷中的產(chǎn)品設(shè)計(jì)有著聯(lián)系。 僅僅拿到優(yōu)質(zhì)地塊并不能完全保證 企業(yè)利潤(rùn)并最終獲得項(xiàng)目成功 僅僅拿到優(yōu)質(zhì)地塊并不能完全保證 企業(yè)利潤(rùn)并最終獲得項(xiàng)目成功 凱恒中心 紫荊豪庭 建國(guó)公寓 弘通大廈 民源大廈 地塊判斷概述 天鴻項(xiàng)目 森豪公寓 百富中心 銀鉆公寓 鉑 宮 4 地塊選擇的影響因素地塊選擇的影響因素 一、市場(chǎng)供求關(guān)系 二、地塊的自身?xiàng)l件 一、市場(chǎng)供求關(guān)系 二、地塊的自身?xiàng)l件 1.地塊與市中心的距離 2.土地承載力3、 3.地勢(shì)影響 4.地塊大小影響 5.地塊形狀影響 6.其他:日照等 三、地塊的社會(huì)條件三、地塊的社會(huì)條件 1.道路交通設(shè)施 2.市政基礎(chǔ)設(shè)施 3.生活服務(wù)設(shè)施(商業(yè)文娛) 4.附近房地產(chǎn)影響 四、地塊的環(huán)境條件四、地塊的環(huán)境條件 1.自然環(huán)境 2.休閑生活空間 3. 空氣和噪音、輻射 五、地塊周圍的經(jīng)濟(jì)條件五、地塊周圍的經(jīng)濟(jì)條件 1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2.工資水平 3.投資水平 六、人口因素六、人口因素 1.人口數(shù)量 2.人口素質(zhì) 3.家庭規(guī)模 七、城市規(guī)劃因素七、城市規(guī)劃因素 1.土地用途 2.容積率、覆蓋率、建筑高度 八、心理因素影響八、心理因素影響 1.地塊風(fēng)水 2.風(fēng)俗習(xí)慣 地塊判斷概述 5 兩種土地所有權(quán)：兩種土地所有權(quán)： 1、國(guó)家土地所有權(quán)（國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使） 2、集體土地所有權(quán)（村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)作為所有者代表經(jīng)營(yíng)、管理） 國(guó)有土地使用權(quán)取得方式（供地方式） 1、劃撥