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1、謹呈：中國水電建設集團房地產（長沙）有限公司 長沙思源經(jīng)紀 2013-07-28 長沙思源經(jīng)紀 2013-07-28 洋湖垸I-63項目 營銷執(zhí)行方案 基于發(fā)展商的目標預期，基于發(fā)展商的目標預期，20142014年實現(xiàn)銷售任務為年實現(xiàn)銷售任務為12.612.6億元，億元， 我們應該如何組織貨量將成為本次報告的營銷前提。我們應該如何組織貨量將成為本次報告的營銷前提。 營銷前提：營銷前提： A組團 B組團 C組團 A組團： A組團位于地塊東部，共由10棟住 宅組成，其中： #1#6，6棟東南向看江； #8#10，3棟位處小區(qū)中央景觀 區(qū)東側； #7，1棟南臨興聯(lián)路 B組團： B組團位于地塊北部，共2、由6棟住宅 和1棟辦公公寓組成，其中： #11#13，3棟住宅，部分戶型北 向看洋湖垸濕地公園； #25#26，2棟住宅位處小區(qū)中央 景觀區(qū)北側，南向看中央景觀； #15，1棟住宅位于小區(qū)西北部，西 臨瀟湘大道西沿線 #14，1棟辦公公寓位于小區(qū)西北角， 處洋湖大道和瀟湘大道西沿線交界 處 C組團： C組團位于地塊西南部，共 由7棟住宅和1棟酒店公寓組 成，其中： #22#24，3棟住宅位處小 區(qū)中央景觀區(qū)西側，東向或 北向看中央景觀； #18，1棟酒店公寓位于小 區(qū)西南角，處興聯(lián)路和瀟湘 大道西沿線交界處 #16#21（#18除外），5 棟住宅位于小區(qū)西南部，西 臨瀟湘大道西沿線，或南臨 興3、聯(lián)路 基于對項目地塊和樓棟排布的解析，以及開工和交樓時序性的判斷，基于對項目地塊和樓棟排布的解析，以及開工和交樓時序性的判斷， 本項目整體可分為本項目整體可分為A A、B B、C C三個組團，組團間價值排序應為三個組團，組團間價值排序應為ABCABC 營銷前提營銷前提/ /貨量組織貨量組織 一期：C組團 （補缺者） 低價走量、 規(guī)避競爭 方案一：項目分期基于價值遞增的原則，從區(qū)域“補缺者”向“領導者”方案一：項目分期基于價值遞增的原則，從區(qū)域“補缺者”向“領導者” 逐步轉型，追求利益最大化逐步轉型，追求利益最大化 明星： 稀缺資源、豪宅產品 現(xiàn)金牛： 一線景觀 瘦狗： 區(qū)域認同、生活感受 項目價值兌現(xiàn)路徑： 營銷前提營銷前提/ /貨量組織貨量組織 方案一麥肯錫戰(zhàn)略導入方案一麥肯錫戰(zhàn)略導入 衡量標準資金回籠、現(xiàn)金流市場占有率利潤率、高單價 成功因素營造競爭力集中于品牌形象整體價值帶動 發(fā)展角