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1、銀行抵質押品授后環節管理制度附申請書編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一章 總則第一條 對公授信項下抵（質）押品授后環節的變更、釋放、部分釋放涉及抵押權人、抵押人、登記機構多方關聯關系，在操作層面蘊含多個風險點，為最大限度規避操作風險，明晰操作流程，特制定本規定。第二章 抵質押品變更、釋放的基本原則第二條 遵循償還貸款金額高于對應釋放抵（質）押品權利價值的原則，保證貸款余額與所剩余的抵押品評估價值比例不高于原批準貸款抵押率。第三條 先釋放市場價值低、難以變現的押品。第四條 未經原有權批準部門批準，不得以有價證券、房2、地產等變現能力強的抵（質）押品置換、變更為其它抵押物。第五條 擬部分釋放的抵（質）押品會影響剩余授信抵押權利主張的，及剩余授信抵（質）押品價值無法確定的，未經原有權批準部門批準不得部分釋放。第六條 擬部分釋放的抵質押品會影響剩余授信抵（質）押品抵押設定的，未經原有權批準部門批準不得部分釋放。第七條 國家法律法規禁止分割的抵（質）押品不得部分釋放。第三章 抵質押登記管理第八條 物權法頒布實施后，房產、土地、動產主管部門頒布的登記管理辦法，淡化了原有的行政管理色彩，強調客觀中立的角色定位，登記機關更多地是體現記錄和見證職能，因此在設定抵（質）押登記時，授信業務發起單位必須提高操作風險的自我防控意識3、。第九條 在以最高額抵押形式發生的授信后續提款時，存在其他債權人申請查封或輪后設定抵押的可能，使我行最高額抵押方式下授信，后續提款面臨約定抵押物懸空的風險，因此，每一次提款前均應向登記機關查詢、核實登記薄記載情況，確認該抵（質）押物國家有權機關查封或存在其它妨礙抵（質）押設定的情況。第十條 房地產開發貸款中，授信批復如要求用開發土地抵押，在授信過程中逐步變更為在建工程抵押或房產抵押，應向登記機關申請辦理變更登記。第十一條 房地產開發貸款辦理在建工程抵押登記時，雖然物權法明確規定“地隨房走”，在房地產登記部門沒有實際上合二為一的情況下，為了避免未建房的空地或分期開發形成的暫時空地沒有涵蓋在在建工4、程之中，或土地被另行設定重復抵押，向房管部門辦理在建工程抵押登記時，應該一并在土地部門辦理土地抵押登記。第十二條 對于在建工程抵押的范圍如何界定，登記部門和司法部門都有不同見解和認定，主要分歧在于在建工程抵押是指抵押設定時工程形象進度還是包含將要完工的全部工程，為了避免歧義造成不必要麻煩，在辦理在建工程抵押時，要盡量清楚約定為全部建設工程，包括以后將建成的。如登記機構在受理登記時出現按形象進度實際面積登記的，授信發起單位應根據工程進度增加在建工程抵押登記面積，其辦理頻率由授信發起單位據實掌握，但最長間隔時間不應超過兩個月。第十三條 最高額抵押擔保是我行授信形式的一種，業務部門對公授信發起環節應5、充分考慮借款人財務經營狀況和企業特征，為便于授后管理，設計不同的抵押擔保方式，同時在授信審批部門審批授信總量時，應盡量明確具體抵質押品所對應的授信金額。避免不加區別采用最高額抵押擔保，造成后續抵押品變更或部分釋放的操作風險。第四章 抵（質）押品部分釋放管理第十四條 除債務結清，抵（質）押品正常釋放退還外，其它釋放退還抵（質）押品首先必須遵守前述第二章所規定的原則；貸款分類已進入不良的抵（質）押品釋放，由省分行資產處置委員會審議報有權批準人同意后辦理。第十五條 對借款人提供單筆授信，或核定授信總量中“收回再貸”的業務，需對應已設定為我行抵押物的抵（質）押品，原則上應先歸還原有授信，再釋放抵（質）6、押物。第十六條 登記機關要求變更在建工程抵押前，必須先解除原有土地抵押，才能辦理在建工程或房產抵押的；或核定授信總量中“借新還舊”的業務操作，新舊授信對應同一抵（質）押品，我行原授信沒有結清前，需先行釋放抵押物換證的，為避免抵押懸空的階段性風險，應要求借款人提供可覆蓋授信金額的保證金或有能力的第三人擔保等臨時保證措施。（注：有能力的第三人是指業務發起單位根據保證人的經營規模、財務狀況、或有債務、現金流量等情況綜合判斷保證人是否具有擔保能力，擔保能力應經得起后評價 。）第十七條 若上述情形中借款人因客觀條件限制，確實無法提供保證金或有能力的第三人擔保等臨時保證措施，我行又認定確有同借款人繼續合作7、的必要，業務發起單位提出申請，由省分行授信執行部牽頭發起，風險、法律和業務行（部）參加，召開聯系會議研究確定，同時，業務單位須向省分行出具一把手簽字的防止辦理變更登記中出現操作風險的承諾書，才能進行抵質押品權證釋放變更。 同時銀企雙方應在重新簽訂的抵押合同中對原有授信責任進行約定，借款人承諾新設定抵押對原授信余額本息繼續承擔保證之責。第十八條 凡涉及收費權質押的，質權設立時，除需在人民銀行應收賬款登記系統進行登記外，同時須在法定行業主管部門辦理質押登記。第五章 房地產開發貸款抵押品釋放管理第十九條 屬于一次性全額還款或剩余部分授信全部償還的，按照結清償還辦理押品權證的釋放手續。第二十條 屬于部8、分還款部分釋放押品的，在設定抵押時已對總抵押面積下單項房地產確定了抵押權利價值的，其還款金額應不低于要求釋放的對應押品的權利價值。第二十一條 在設定抵押時未對單項房地產確定抵押權利價值，且所設定房地產抵押為單一房地產類型的，其還款金額應不低于：單一房地產類型還款金額=實際授信金額（每平方米房地產最近評估價值釋放房地產面積/最近房地產總評估價值）第二十二條 在設定抵押時未對單項房地產確定抵押權利價值，且所設定房地產抵押為混合房地產類型的，其還款金額應不低于：同種類型房地產還款金額=實際授信金額（同種類型房地產每平方米實際銷售價格釋放對應房地產面積/最近房地產總評估價值）本次還款金額=本次混合類型9、房地產還款金額之和（注：同種類型房地產每平方米實際銷售價格以房地產買賣（交易）合同注明的實際銷售價格為準。）第二十三條 原房地產開發貸款授信批復時已明確規定有抵押率的，還款后需部分釋放押品，可直接套用原規定抵押率計算，以不高于原抵押率為限釋放抵押品。第二十四條 分次釋放抵（質）押品后剩余價值不足原設定抵（質）押品設定價值30%，且授信余額未結清的，原則上不允許再進行分次釋放。第二十五條 以中行住房按揭貸款償還房地產開發貸款的，為減少業務環節，由業務發起單位根據風險部門和個人金融部門同意按揭貸款的批復，向授信執行部提交出具房地產開發貸款抵押證明申請書（附件一），授信執行部審核后出具開發貸款抵押品10、確認單（附件二），授信執行部在開發貸款抵押品確認單中列明房地產開發貸款在我行設定抵押的房地產名稱、位置、面積、權利價值等要素，并表明一旦按揭貸款落實，償還的開發貸款部分同意釋放對應抵押物，業務發起單位憑此單到個人金融部門辦理住按揭貸款報批手續，取得住房按揭貸款償還開發貸款后，對公授信押品保管部門釋放對應開發貸款項下押品權證，由業務發起單位辦理住房按揭貸款的抵押。避免對公授信項下押品釋放同個人住房貸款抵押設定互為前提難以操作。第二十六條 業務發起單位基于綜合因素的考慮，同意我行提供開發貸款的房地產項目由其他金融機構敘做按揭貸款，或客戶申請住房公積金貸款（含住房組合貸款）需部分釋放我行原開發貸款項11、下房地產押品的，應先行償還我行房地產開發貸款，然后按前述第二章規定辦理。第六章 抵（質）押品釋放操作流程第二十七條 屬授信結清釋放抵（質）押品的，按照銀行押品權屬證書管理實施細則規定，由業務發起單位填制一式三份押品權屬證書退還通知單和一式二份授信償還/結清通知單并加蓋公章， 交授信執行部審核辦理。第二十八條 以中行住房按揭貸款償還房地產開發貸款所涉及對公房地產貸款抵押品的釋放， 業務發起行（部）填制一式三聯出具開發貸款抵押證明申請書，發起單位經辦人、負責人簽字并加蓋公章，武漢市各支行報授信執行部，市州二級分支行報二級行風險管理部審核（以下簡稱押品管理部門）后，經雙簽后報分管副總經理或總經理，市12、州二級分支行報分管副行長或行長審批。第二十九條 押品管理部門審核同意后，出具開發貸款抵押品確認單，由業務發起單位交個人金融部門，憑依辦理住房按揭貸款報批。住房按揭貸款落實并償還了原開發貸款后，業務發起單位再按照銀行押品權屬證書管理實施細則辦理開發貸款抵押品釋放手續。第七章 抵（質）押品日常管理第三十條 省分行授信執行部在押品管理工作上直接對口各市州二級行、武漢市各支行風險管理部或綜合管理部，各行根據業務量大小，應在風險管理部（綜合管理部）中確定不少于一名專（兼）職押品管理人員，負責相應具體事宜。第三十一條 各行風險管理部（綜合管理部）負責押品臺帳登統、報表報送、日常監控及零時性其他任務。必須按13、季上報中國銀行對公貸款抵(質)押品情況調查表（報表表一、表二），市州分支行每月須報送押品臺帳，報表前應對數據認真核對，確保各報表同會計表內外帳數據一致。押品權證集中保管的憑據押品契證資料收據由各行風險管理部（綜合管理部）負責保管，以便監控，各行補充制定了保管規定除外。 第三十二條 抵（質）押品權證集中保管后，各行（部）必須在本級會計部門申請開立表外帳帳戶，分別按部門和按客戶建立對公授信項下抵（質）押品表外帳，以此作為各行記錄和計提減值準備的依據。同時客戶經理應在新一代信貸系統的抵（質）押品信息中錄入相關押品信息，并通過0106核算碼進行交易處理，使數據能自動導入會計系統。新一代信貸系統的抵（質14、）押品信息應定期進行維護。 抵（質）押品表外科目分為按部門核算和按客戶核算，要求對應開立，不能只采用單一部門核算科目或客戶核算科目。第三十三條 武漢市各行、公司業務部、同城清收中心和其他授信部門憑授信執行部蓋章的押品契證資料收據，市州二級行憑CCMS系統中中國銀行授信發放通知書打印后，按抵（質）押品評估價值通知會計部門或營業部登記表外帳。第三十四條 業務發起單位應根據授信批復要求或抵質押品存續期間安全狀況，督促抵（質）押人投保相應保險險種，對到期保險進行續保。第三十五條 各授信業務發起部門每年應根據總行下發的中國銀行授信押品評估手冊和評估模塊（即中國銀行授信押品評估測算表），組織對評估效期已到15、的抵（質）押品價值內部評估工作，具體要求為：對所有未結清對公授信項下（不包括新發放授信）抵質押品不動產（房地產、大型機器設備、設施等）每年一次、動產半年一次（變化大、易磨損、流動性強的小型設備、原材料等動產三個月一次）進行價值內部評估，原有評估報告效期已過或即將過期應立即進行內部評估；有明確票面價值或市場交易價格的有價證券可不進行專門評估。授信執行部負責督促此項工作進行，并最終確認評估結果。其余事項按中國銀行股份有限公司湖北省分行抵質押品內部評估結論引用細則（2008年版）規定執行。第三十六條 各授信發起單位客戶經理和授信執行崗人員應定期或不定期對抵質押品進行現場核查，監控押品實物的狀態，對核16、查情況要有書面記載。并到登記部門核實抵（質）押登記薄記載事項，特別是最高額抵押在登記區間押品有無被查封情況。第三十七條 省分行授信執行部授后監督及押品核查人員每年不少于一次對全轄抵（質）押品實物進行現場核查，另根據需要對全轄抵（質）押品進行不定期核查。每次現場核查應對核查對象、核查時間、核查內容、核查范圍予以記載存檔，并由檢查人員和被核查標的物管戶人員簽字確認。第八章 市州二級分支行押品變更釋放管理第三十八條 市州二級分支行對轄內抵（質）押品管理比照本規定辦理，權證釋放的同時應通過NOTES或傳真等形式將結清釋放影印件報備授信執行部。第三十九條 市州二級分支行在抵（質）押品變更釋放時，凡涉及前17、述第四章中情形之一的，須報省分行授信執行部審核同意。第九章 附則第四十條 本規定解釋權屬銀行授信執行部第四十一條 省分行將根據授信業務發展的實際情況和業務流程變化需要對 指引適時予以修訂。第四十二條 本規定自下發之日起試行, 試行期一年。原湖北省分行房地產抵押貸款押品釋放操作流程補充規定（鄂中銀執2007106號文）同時廢止。附件一：出具房地產開發貸款抵押證明申請書附件二：開發貸款抵押品確認單出具房地產開發貸款抵押品證明申請書致授信執行部（崗）：我行擬敘做 公司 項目住房按揭貸款，請出具開發貸款抵押品確認單證明下列押品權證在你處保管。申請行（公章）年 月 日 押品確認清單經辦行簽字 經辦： 負責人：押品團隊簽字 經辦： 負責人：批準人意見 注：本申請書一式三聯，授信執行部兩聯，申請行留底一聯。開發貸款抵押品確認單致 部（中心）：由 行提供開發貸款的 公司 項目的房地產抵押中行后，下列權證保管在我處其開發貸款償還后，將立即釋放對應的房地產抵押權證。 銀行授信執行部