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1、贛州贛州贛州贛州華潤中心華潤中心華潤中心華潤中心萬象城萬象城萬象城萬象城分析報(bào)告分析報(bào)告分析報(bào)告分析報(bào)告 鄒金民鄒金民鄒金民鄒金民 1 1、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目概況 贛州華潤中心 萬象城位于登峰大道和新贛州大道的交匯處， 項(xiàng)目占地19萬平米， 約285 畝，總建筑面積逾85萬。項(xiàng)目是集購物中心萬象城、寫字樓華潤大廈、住宅 幸福里、風(fēng)尚商業(yè)街區(qū)幸福匯、五星級酒店與酒店式公寓組成的大型都市綜合體項(xiàng)目。 項(xiàng)目一共分為三個地塊開發(fā)，A 地塊包含幸福里高端住宅、幸福匯商業(yè)街；B 地塊規(guī)劃 萬象城、華潤大廈、五星級酒店、酒店式公寓；C 地塊規(guī)劃幸福里與酒店式公寓。 2 2、項(xiàng)目研究、項(xiàng)目研究 2.12.1 項(xiàng)目2、背景項(xiàng)目背景 華潤（集團(tuán)）有限公司是一家在香港注冊和運(yùn)營的企業(yè)，以實(shí)業(yè)為核心的多元化 控股企業(yè)集團(tuán)，華潤集團(tuán)旗下共有 18 家一級利潤中心，在香港擁有 6 家上市公司。 華潤置地是華潤集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦， 是中國內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型地產(chǎn)開 發(fā)商之一，從 2010 年 3 月 8 日起香港恒生指數(shù)有限公司把華潤置地納入恒生指數(shù)成 分股，成為香港 43 只藍(lán)籌股之一。 華潤置地持有物業(yè)發(fā)展了都市綜合體、住宅+五彩城、住宅+歡樂頌三種模式， 其 中深圳萬象城作為華潤置地持有物業(yè)的代表作，是中國內(nèi)地最具示范效應(yīng)的都市綜合 體。 2.2.2 2 商業(yè)商業(yè)模式模式 2.31 項(xiàng)目選址 萬象城的選址一般3、是城市金融商業(yè)中心或未來 CBD 核心區(qū)，城市黃金地段，對位置要 求高，一般必須同時具備三個條件： （1）是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢； （2）擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入的消費(fèi)群 體； （3）是交通便利，停車方便。 2.32 整體布局 國內(nèi)的早期傳統(tǒng)購物中心普遍都是綜合性建筑，商場、酒店、寫字樓規(guī)劃為一體；華潤 萬象城， 完全拋棄了傳統(tǒng)的規(guī)劃模式， 將萬象城購物中心作為一個獨(dú)立的建筑主體進(jìn)行設(shè)計(jì)， 給予其設(shè)計(jì)規(guī)劃的較大自由空間。 商業(yè)動線設(shè)計(jì)：購物中心只有一條主動線，無次要通道，所有店面都分布在動線兩邊， 這樣避免了整個商場中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流。 萬象城擁有 6 層商用樓面，300 多個大小不一、功能各異的獨(dú)立店鋪。 2.33 商業(yè)規(guī)劃 華潤中心是集大型購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔公寓及住宅等功能 為一體的大型城市綜合體。萬象城是以時尚、高