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1、公司人防商業(yè)選址、市場與商圈選擇管理制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: 人防商業(yè)選址管理規(guī)定1. 目的：新項(xiàng)目的選址過程是一項(xiàng)十分復(fù)雜的工作，關(guān)系到公司投資及日后商業(yè)經(jīng)營的成功，為使工作有章可循，達(dá)到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，特制定本規(guī)定。2. 范圍：2.1適用范圍：全國各級城市。 2.2發(fā)布范圍：*有限公司總部、各分公司；各項(xiàng)目部。3管理制度 3.1選址的四大要素選址工作必須把握四大核心要素：3.1.1 位置：不管是一級、二級、三級城市、縣級市的選址，選址中位置是首先考慮的要素，商圈、主干道、客流、百貨銷售氛圍、交通便利、停車2、方便、突出的形象是決定經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。3.1.2 周邊店面形象：項(xiàng)目周邊必須百貨集中，百貨以中端百貨，沿街店面以品牌零售為主，店面形象較好。3.1.3 租金：項(xiàng)目周邊租金是項(xiàng)目后期成敗的有效支撐，所以租金一定要適合本項(xiàng)目的發(fā)展。 3.1.4 售價(jià)：包含城市商鋪、住宅售價(jià)，城市核心的商鋪、住宅售價(jià)是項(xiàng)目開發(fā)的主要依據(jù)。3.2 項(xiàng)目選址的基本要求：3.2.1地理位置：（特殊情況須詳細(xì)說明）3.2.1.1應(yīng)依托各主要、次要商圈和百貨集中的地帶，以及年輕群體消費(fèi)集中的區(qū)域。可考慮與百貨、超市為鄰或相連，共同分享客流資源。 3.2.1.2 選址要求：A、三級及縣級城市選址必須選擇在核心商圈、商業(yè)主干道。3、B、一級、二級城市，首選位置為核心商圈；特別是一級城市，如上海、北京、廣州等大型地區(qū)因人口多、人流量大，城市商圈較多，同時(shí)應(yīng)考慮各區(qū)域商圈的布點(diǎn)，市場開發(fā)潛力非常大。C、選址要有前瞻性。城市發(fā)展的整體規(guī)劃、商圈的遷移、新興商業(yè)區(qū)的形成，對選址會帶來一定的影響，在選址過程中必須注意此問題，選擇一些未來有發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目。 3.3 市場選擇3.3.1 城市選擇 .1，在所選區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模在50萬人以上，人口分布較為集中，城鎮(zhèn)發(fā)達(dá)，縣級市必須為全國百強(qiáng)縣。 ，城鎮(zhèn)居民人均年收入過萬元。 ，政策環(huán)境良好，地方政府對連鎖零售商業(yè)持支持態(tài)度，有政策優(yōu)惠。 3.3.1.4 商業(yè)業(yè)態(tài)百貨商場較多，肯德基或麥當(dāng)勞4、已入駐。 3.3.1.5 城市居住密度高。 3.3.1.6 城市新開發(fā)商業(yè)、住宅增長快，商鋪、住宅消化速度快。、整體市場評估 3.3.2.1 城市基本形態(tài)：內(nèi)陸城市、沿海城市、主流消費(fèi)形態(tài)、對周邊地區(qū)影響等3.3.2.2 城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：社會消費(fèi)品零售總額、人均GDP等3.3.2.3 居民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：人均可支配收入、人均消費(fèi)支出等3.3.2.4 政府商業(yè)規(guī)劃：近、中、遠(yuǎn)期商業(yè)規(guī)劃，城市交通建設(shè)（特別是地鐵的規(guī)劃）、城市改造等 3.3.2.5 城市人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)等、商圈選擇 選址位于城市商圈位置，處于商圈的核心位置。 商圈所處區(qū)應(yīng)為城市的商業(yè)區(qū)、居住商業(yè)混合區(qū)，城市建設(shè)水平中上，道路、建筑、門店5、裝修等城市景觀無破舊感。 商圈人流量較大，以年輕消費(fèi)群體為主。所在區(qū)域不屬于城市衰落區(qū)，無人口外遷趨勢和居民收入水平下降趨勢。、商圈研究3.3.4.1 商圈內(nèi)商貿(mào)狀況、道路交通狀況、業(yè)態(tài)業(yè)種配置狀況 3.3.4.2 商圈內(nèi)商業(yè)調(diào)查，業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營模式、品牌店面積、專營店裝修、商鋪?zhàn)饨稹⑹蹆r(jià)等3.3.4.3 商圈人流監(jiān)測： 在工作日及周日（節(jié)假日）進(jìn)行定點(diǎn)監(jiān)測，統(tǒng)計(jì)出不同時(shí)段內(nèi)經(jīng)過擬選址的人流總數(shù)、年齡層結(jié)構(gòu) 3.3.5 租金、售價(jià)的調(diào)研3.3.51 租金：擬選址區(qū)域商鋪的租金，針對各種業(yè)態(tài)（重點(diǎn)服飾類）的商鋪的位置、業(yè)態(tài)、租金、公攤、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、鋪位面積、商鋪結(jié)構(gòu)等進(jìn)行準(zhǔn)確調(diào)研，租金按建筑面積核算至*元/天。3.3.52 售價(jià)：針對擬選址區(qū)域及城市其它區(qū)域的新開商鋪，調(diào)研其：位置、商業(yè)總面積、商業(yè)構(gòu)成、商業(yè)定位、商業(yè)業(yè)態(tài)、商鋪售價(jià)、商鋪結(jié)構(gòu)、租金、公攤、面積、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、主力店、去化率、開工時(shí)間、開盤時(shí)間、交房時(shí)間、開業(yè)時(shí)間等。、位置選擇3.3.5.1 優(yōu)選位置: 城市核心商業(yè)干道或城市核心廣場3.3.5.2 道路施工條件：車行道15米，人行道5米3.3.5開發(fā)面積： A、 一級城市30000-50000；B、 二級城市20000-30000；C、三級及縣級城市城市10000-20000 xx年4月9日