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1、商商業計業計劃劃書書為為自己的晚年找到幸福坐自己的晚年找到幸福坐標標！養老產業發展有限公司回回歸歸自然自然 養老養生養老養生 養老產業投資發展項目 養老服務機構創辦商業策劃書覓一處絕佳承載圣地養老時光曾經清澈眼眸，怎敵他歲月無奈是原生態的地理特征，依河而建的自然風光是回歸2目 錄CATALOG1234項項目介目介紹紹（為為什么投什么投資資）5市市場場分析分析3.1 養老產業現狀.083.2 養老產業未來市場.093.3 蘇州養老產業分析.113.1 項目簡介.133.2 團隊介紹.163.3 項目運作模式.173.4 項目投資亮點.19客客戶戶群體分析群體分析4.1 關于客戶群體214.2 客2、戶群體配套輻射周邊23融融資資要素要素5.1 融資方式.255.2 投資者權益.266投投資資收益收益 (投投資資什么什么)6.1 項目進度286.2 公司未來規劃.296.3 未來三年財務預測306.4 投資收益及退出.31項項目概況及股目概況及股權權架構架構1.1 項目概況.051.2 公司股權架構.06項項目概況及股目概況及股權權架構架構YI JINGDescription and equity structure4Slogan：為為自己的晚年找到幸福坐自己的晚年找到幸福坐標標1.1 公司概況公司概況 該項目位于江蘇省XX古鎮，繼承了XX深厚的文化底蘊，結合其建筑風格，充分尊重了與自然環3、境的融合，項目名稱：XX，釋詮了一種對寧靜祥和生活的回歸。+生活理想之所安逸生活向住+生活態度向住51.2 股股權權架構架構江蘇某養老產業發展有限公同江蘇XX養老產業發展有限公司51%34%5%5%蘇州XX投資管理有限公司5%備注：實際股權結構以最終眾籌股改確定日股權為準6市市場場分析分析YI JINGMarket Analysis7中國養老產業沒有做失敗的，也沒有做成功的2.1 養老養老產業現產業現狀狀一一.養老養老產業發產業發展障礙展障礙養老產業的發展需要良好的政策環境及充足的資金支持。比如受“投入大、周期長、周轉慢、利潤低、”等行業特點影響，用地難、融資借貸難等問題成為阻礙我國民營養老機4、構發展的主要障礙。另一方面企業的管理、運營模式也不完善。二二.中國養老中國養老產業發產業發展展現現狀狀目前我國養老機構差異化很大，短期內盈利的機構不足10，其中盈利超過5的僅占20。主要原因是資源的配置沒有合理利用，空床率較高的一般都是在地理位置比較偏的郊區。中國配套醫療型養老院非常少，純高檔老年理療醫療服務機構稀缺三三.中國養老所中國養老所處階處階段段中國養老行業目前處于觀念培養和培育的階段，競爭并不激烈，沒有很多很強大的競爭者，很多企業是從其它領域逐漸進入到養老領域，但是并未出現標桿企業。目前市場發展空間還很大。對于行業中的企業來說，最重要的是靜下心來把服務做好8中國老齡服務產業迎來巨大商5、機92.2 養老養老產業產業未來市未來市場場一一.中國養老中國養老產業產業數據分析數據分析國家統計局2015年國民經濟和社會發展統計公報顯示，2015年中國137462萬人口中，60歲及以上的老人2.22億人，占總人口比例為16.1%；65歲及以上人口數為1.43億人，占比10.5%。另世界衛生組織預測，到2050年，中國將有35%的人口超過60歲，成為世界上老齡化最嚴重的國家。據測算，我國養老產業規模將從2010年的一萬億達到2020年的八萬億，到2030年達22萬億。面對我國人口老齡化程度的日益加重以及巨大的養老服務需求市場，國家對社會化養老事業的發展給予了大力支持，養老服務業和養老產業已6、經引起了萬豪集團和W酒店的高度關注。成立養老產業公司可以較早的進入老年市場，取得市場的先入優勢。長期來看，從2014-2050年間中國老年人的消費潛力將會增長到百萬億級的水平，GDP占比可能從8%會增長到將近33%左右，我國已經成為全國老齡產業市場潛力最大的國家。我國養老機構建設力度近年來不斷加大。2015年，全國擁有養老服務機構4.4萬個，床位達到了416.5萬張，但相較于數以億計的老年人口，老年床位資源極其稀缺，養老產業的發展呈現出如火如荼的形勢。哪里有需求，哪里就有市場2.2 養老養老產業產業未來市未來市場場二二.中國養老中國養老產業產業政策支持政策支持政策對于養老產業一直持積極支持的態7、度。2013年，國務院出臺關于加快發展養老服務業的若干意見，全方位規劃養老服務業發展，開啟了養老產業的新紀元。后又出臺“開展養老服務業綜合改革試點”、“加強養老服務標準化”、“鼓勵民間資本參與養老服務業”等若干政策，積極推動養老服務業的發展。養老公共服務方面，政府出臺多項政策完善養老服務、強化養老服務設施用地保障、加強居家和社區養老服務設施建設，以解決城鎮養老服務設施建設用地緊張、總量不足、設施落后等問題。養老服務細分領域方面，出臺關于開展國家智能養老物聯網應用示范工程的通知，將通過科技手段完善養老服務提升到一個重要的位置。另外，政策通過完善城鄉居民基本養老保險制度，開展老年人住房反向抵押養老8、保險等，提升老年人的支付能力。我國養老產業的現狀是需求旺盛但給付能力不足。2015年年10月月29日，十三五日，十三五規規劃建劃建議議中明確提出中明確提出“推推動動醫醫療衛療衛生和養生和養老服老服務務相相結結合，探索建立合，探索建立長長期期護護理保理保險險制度制度”，這對于老年人群支付能力的提升有著重要的意義。支付制度的改革有望成為中國養老市場的轉折點，全面推動養老產業走上一個新臺階。10蘇州本地養老產業，發展潛力巨大2.3 蘇蘇州養老州養老產業產業市市場場分析分析一，蘇州老年市場規模預測根據公安部門的統計數據顯示，2015年末，蘇州全市戶籍人口6670124萬人，常住人口1365萬人。其中老9、年人口1656581人，占戶籍總人口的24.8%，按照老年人口人均每年消費一萬元的醫療、護理等支出計算，蘇州老年市場規模在165億元以上。以老年醫療為例，蘇州目前是在綜合醫院設立老年病科，無法解決本市所有老年人醫療、術后長期護理問題，故老年醫療方面的市場開發接近于空白，而本養老項目，與臺灣長庚國際醫療中心合作，所針對的投資項目中的老年醫院正是本著服務蘇州市165萬老年人，集醫療、康復、長期護理為一體，全面解決老年人醫療、護理困境，具有極大的發展潛力與盈利前景。同時考慮到項目基地XX得天獨厚的地理優勢以及其宜居的氣候條件，可以吸引全國各地老年人口來蘇州進行養老以及老年消費（例如老年旅游等），并為10、其提供高質量、舒心的養老專業服務，所以僅蘇州市域范圍的市場規模就將達到數百億元人民幣，蘇州本地養老產業的發展潛力巨大。二，蘇州市場需求分析2015年蘇州常住人口達1365萬人，其中戶籍人口6670124人，人均地區生產總值（按常住人口計算）13.63萬元，普通白領人均收入為月薪6487元，市域范圍內遍布湖東CBD、湖西CBD區以及山塘街、石路商業街等大小步行街及商圈幾十個，且商圈大多以中高端消費為主，全市范圍內消費水平較高。考慮到我國子女養老的傳統理念以及老年養老金收入的不斷增加，蘇州市的高消費水平有力的支撐了市域養老消費群體的支出水準，進而為養老產業的發展提供了市場空間，保證了被投資項目的利11、潤，為投資資金的安全回收提供了可靠保障。而由于蘇州的區位優勢，可以較好的降低項目投資的風險率。11項項目介目介紹紹(為為什么投什么投資資)YI JINGProject Introduction（Why investment）12切入高檔養老服務市場，打造候鳥式養老院3.1 項項目目簡簡介介有沒有一種養老生活可以像“候鳥”一樣四處度假旅游可以有專業的醫療團隊保駕護航可以全托，可以國際就醫答案是：有關于關于記憶記憶記憶是樂觀的能力與資本，盡可能是人生經歷豐富起來是沉淀記憶的最佳方式關于尊關于尊嚴嚴生存即尊嚴，尚存即優勢，所以不用即廢，無需憐憫，認同死亡是臨近終點為尊嚴的最好準備關于價關于價值值給社12、會帶來價值固然美好，但少給別人帶來一種負擔也是一種價值，盡可能的為他人創造價值，與年老與否無關13上有天堂，下有蘇杭3.1 項項目目簡簡介介簡簡 介：介：XX.XX位于XXXX南畔，位于太湖之畔，緊靠市府所在地，與XX古鎮直線距離1200米，隔湖相望。項目占地3萬余平，建筑面積2萬余平，綜合配套齊全，星級服務團隊，是集休閑度假，回歸自然，養老養生，民俗文化體驗為一體的綜合型養老產業項目。XX人文：人文：XX始建于宋代，是一個有一千多年歷史的水鄉古鎮，是江蘇省最早（1982年），也是唯一將全鎮作為文物保護單位的古鎮。XX鎮距蘇州市18公里，距上海80公里，面積33公頃。古鎮風景優美，鎮外四面環水13、，1995年被列為江蘇省首批歷史文化名鎮。1998年被列入世界文化遺產預備清單。2003年10月8日，中華人民共和國建設部和國家文物局公布了10個中國歷史文化名鎮，XX鎮為其中之一。同時XX古鎮列入聯合國教科文組織申報世界遺產名單。14回歸自然，不過這片遠離塵囂的桃花源3.1 項項目目簡簡介介XX生生態態：林園相接的生態布局，大片的樹林，精美的園子，有水杉林、池杉林、枇杷園、香樟園、銀杏園、桃園、藥草園等。XX公園環抱，沿線三公里作為項目使用地，良好的生態環境，空氣清新怡人，天然氧吧。XX建筑：建筑：五湖環境于外，一鎮包涵于中。XX屬江南水鄉，房屋多貼水而筑，臨水而建。某養老項目采用時尚內斂的14、新中式建筑風格，依托地理特點，親水，氧吧，烘托怡養產業鏈。項目主要是以盡顯尊貴生活，養生為理念的，湖居，島居，世界級的生活理念。153.2 團隊團隊介介紹紹專業團隊，卓越執行長庚醫院國際醫療中心醫療護理運營江蘇XX養老產業發展有限公司整體項目運營江江蘇蘇XX養老養老產業發產業發展有限公司由江展有限公司由江蘇蘇省省企企業業文化文化發發展中心（全民所有制）、展中心（全民所有制）、潤潤富富實實業業（上海）有限公司（國企全（上海）有限公司（國企全資資子公司）、子公司）、蘇蘇州康泰福醫州康泰福醫療療科技有限公司共同出科技有限公司共同出資組資組建建的養老的養老產業產業集集團團公司。公司。XX注冊注冊資資金15、金1億億元人民元人民幣幣，是，是聯聯合具有合具有一定一定規規模和行模和行業業影響力的、從事養老影響力的、從事養老產業產業的的專業專業機構、學機構、學術團術團體、知名企體、知名企業業以及各以及各資資本本平臺所共同平臺所共同組組成的養老全成的養老全產業鏈產業鏈式式資資本運作本運作平臺。平臺。蘇州XX投資管理有限公司資本運作團隊資資本運作案例：本運作案例：中智中智環環保新材料江保新材料江蘇蘇有限公司有限公司上海鼎凡機械股份有限公司上海鼎凡機械股份有限公司九州九州證證券券浙江九州量子通信股份有限公司浙江九州量子通信股份有限公司恒鼎房地產營銷策劃有限公司頂級銷售團隊合作合作項項目：目：相城相城東東方方時16、時代廣代廣場場吳江上吳江上億億甪直美嘉廣甪直美嘉廣場場常熟萬達常熟萬達無無錫錫新盛百新盛百鄰鄰廣廣場場16中鐵工程設計院貝聿銘弟子團隊建筑設計團隊蘇蘇州學府花園州學府花園當代置當代置業獅業獅山山MOMA蘇蘇州新區荷州新區荷瀾瀾廷廷藍藍天廣天廣場場商商業綜業綜合體合體蘇蘇州州匯匯融廣融廣場場新新創創理想城理想城滸滸關金關金櫚櫚灣灣新港名城花園新港名城花園新港天都花園新港天都花園美美廬別廬別墅墅吳江卓吳江卓錦錦花園花園蘇蘇州工州工業業園區榮域花園園區榮域花園.提供咨詢服務，提供專業化指導股 權投 資資 產托 管投 資抵 押借 款銀 行中 介蘇州某養老產業發展有限公司通過股權投資、資產托管投資、抵押17、借款、銀行中介以及其他多種形式為合作養老機構及企業提供資金支持，并依靠公司的人才優勢及豐富的養老產業運營經驗為客戶企業提供咨詢服務，為養老機構戰略發展提供專業化指導，規劃推廣行業內典型機構做法及模式，從而促進客戶企業的發展，并為產業集團創造豐富的利潤。3.3 項項目運作模式目運作模式自 有資 金營 銷收 入173.3 項項目運作模式目運作模式提供咨詢服務，提供專業化指導01盈利模式盈利模式030402二：國家政策二：國家政策補貼補貼國家對養老產業有相關政策補貼，平均1.2萬/床。（本項目共計約700余床位。）社保社保補貼補貼：社保補貼平均120-150/人/天四：醫院配套服四：醫院配套服務務提18、供長庚醫院特色醫療服務和精準醫療方案，可收相關服務費用，并輻射周邊社區。一：會一：會員員押金押金費費通過繳納一定的會員費用享受不同層級的養老服務。一部分會員費用來基礎建設，另一部分則交由保險公司管理，做繼承性理財三：特色運三：特色運營營本案公用面積較多，容納各類水屋、木屋等特色度假小屋對外運營游艇游艇碼頭碼頭/直升機停機坪：直升機停機坪：可通過市場化運作對特色資源整合，如旅游、緊急救援獲得收入。18不可復制運營模式3.4 投投資資亮點亮點1.2014-2050年間中國老年人的消費潛力將會增長到百萬億級的水平，全國老齡產業市場潛力巨大。蘇州老年市場規模在165億元以上，具有極大的發展潛力與盈利前19、景。2.蘇州某養老產業發展有限公司聯手臺灣長庚國際醫療中心，共同籌劃遠程醫療中心，對有需求的病人提供專家會診。雙方合作建立全里程專業照護模式，為不同期別患者提供多學科、個體化、精準醫療方案。同時為周邊社區提供醫療服務，增加某養老營收。3.某養老借助XX得天獨厚的自然和人文環境，力爭打造中國首家以養老，醫療，個性定制、旅游景區相結合的開放式高端養老產業機構。并在養老中心設立酒店，餐飲，商場，娛樂，旅游景點等增強某養老實力。4.國企XX養老控股，穩定性強。國家政策大力支持，積極推動養老服務業的發展。5.設計團隊為北京世紀中天建筑設計院江蘇分院長，美麗鄉村規劃專家，著名設計師貝聿銘弟子季院長團隊（作20、品：蘇州博物館）6.時尚內斂的新中式風格，并設計建造60坐設計簡約而風格迥異的木屋以及水上民宿。民宿作為某養老又一特色化產業，能夠大力提升某的旅游業發展。某養老運用創新商業模式，與上百家供應商合作，將每一件民宿作為供應商產品銷售平臺，實現共贏。7.某養老加入私人定制觀念幫助老人實現夢想，淡化老年觀念，提倡尊嚴與價值的養老理念，打造某養老不可復制的運營模式。8.某養老產業發展有限公司將整合地方乃至全國養老機構的信息資源，打造成為全國性養老專家交流平臺和全國養老協會基地，組建養老資本運作平臺的全產業鏈，成立商學院，為后期養老機構的創新轉型提供未來詳細的運營規劃，提供必要的人才。某的發展得到九鼎投資21、，中冶集團，中鐵集團。江蘇蘇豪等資本大鱷和國企的關注，未來并購可能性巨大。19客客戶戶群體分析群體分析YI JINGClient Group Analysis204.1 關于客關于客戶戶群體群體年 齡教育程度1255歲至80歲活躍老人，多為知青或者思想觀念較為開明的老人經過調研，高檔養老服務在高知人群中接受度較高。重點客戶為國有企業退休職工，干部、大學老師等群體。214.1 關于客關于客戶戶群體群體健康程度區 域34針對不同健康程度的老人提供差異化服務如各項身體機能健康者提供休閑理療；如全托、半托、全護理、居家服務等模式服務人群:自理型老人、介助型老人、介護型老人根據區域可服務本案周邊客戶，如22、上海、浙江、蘇州的老年客戶。考慮到項目基地XX得天獨厚的地理優勢以及其宜居的氣候條件，可以吸引全國各地老年人口來蘇州進行養老以及老年消費（例如老年旅游等）差異化服務，全國各地群體消費22每一項都是市場醫療精神旅游住食行衣某養老某養老產業產業基地（家）基地（家）用4.2 客客戶戶群體配套群體配套輻輻射周射周邊邊周周邊邊商商場場，合作企，合作企業業廠商，養老院跳蚤市廠商，養老院跳蚤市場場建酒店餐建酒店餐飲飲，對對外外營業營業，定制餐定制餐飲飲，享受生活，享受生活船屋、水上小屋民宿的運船屋、水上小屋民宿的運營營游艇游艇碼頭碼頭，觀觀光光飛飛機運機運營營小型跳蚤市小型跳蚤市場場，便民超市運，便民超市運23、營營與臺灣與臺灣長長庚醫院，相城醫院，吳庚醫院，相城醫院，吳江醫院合作，直升江醫院合作，直升飛飛機機實時實時醫醫療療心理醫生心理醫生輔導輔導老年人心理健康，老年人心理健康，撰稿人聽老人撰稿人聽老人講講故事搜集素材，故事搜集素材，挖掘老人挖掘老人長處長處，發揮發揮余余熱熱價價值值體體現現牽牽手手XX古古鎮鎮，共同打造，共同打造類類5A景景點，私人會所，品點，私人會所，品質質私享，獨坐私享，獨坐一方一方23融融資資要素要素YI JINGFinancing Eements24資資金金用途用途基基礎礎建建設設案案場場運運營營中心中心建建設設宣宣傳費傳費用用流流動動資資金金醫醫療團療團隊隊運運營營總計總24、計所需金所需金額額（萬元）（萬元）1500100010003002004000開工開工時間時間2017年年3月月融融資資日期日期2016年年12月月-2017年年4月月某養老產業發展有限公司255.1 融融資資方式方式本次募集資金將用于某養老產業發展有限公司前期運營建設，宣傳建設，以及資金流動。流動資金醫療團隊運營宣傳費用案場運營中心建設基礎建設5.2 投投資資者者權權益益投資者權益投資金額起投金額目前總股本出讓股份比例股東權益100萬起投，占股萬起投，占股52億億股股20%1，投，投資資人根據持股比例享有某養老的人根據持股比例享有某養老的資資本公本公積積金、盈余公金、盈余公積積金和未分配利金25、和未分配利潤潤。2，投，投資資人享有人享有4個免押金入住某理個免押金入住某理療療院的名院的名額額（每名名（每名名額額押金價押金價值值50萬）。萬）。3，投，投資資人有人有1個接受臺灣醫個接受臺灣醫療療服服務務的名的名額額，其中來往交通住宿，其中來往交通住宿費費用由本公司承擔。用由本公司承擔。4，每位股，每位股東東可享有一套木屋民宿的可享有一套木屋民宿的終終身使用身使用權權，民宿的，民宿的對對外運外運營營收入根據利收入根據利潤潤與與公司公司5:5分成。分成。5，每位股，每位股東東每年享有一次免每年享有一次免費費使用私人會所的使用私人會所的權權利。利。6，股，股東東享有半價使用私人游艇以及直升享有26、半價使用私人游艇以及直升飛飛機的機的權權利。利。26投投資資收益收益YI JINGInvestment Income）276.1 項項目目進進度度2016.12 2017.5股股權權融融資資資資金眾籌金眾籌2017.2 2017.3各施工各施工單單位招位招標標確定確定各各設備設備系系統統供供應應商招商招標標確定確定2017.4項項目室內裝目室內裝飾飾工程施工工程施工啟啟動動某養老某養老產業產業園園業態業態區區域劃分域劃分設計規設計規劃及劃及調調整整2016.12項項目整體目整體設計設計完成完成圖紙圖紙深化深化材料材料選選定定樣樣預預算制作算制作2017.1 2017.2項項目建筑外立面工程施工27、目建筑外立面工程施工啟啟動動2017.9整體整體項項目施工完成目施工完成2017.102017.11運運營團隊營團隊入住入住項項目立目立項項2015.92016市市場調場調研研項項目目試試運運營營28景景觀觀工程施工啟工程施工啟動動項項目新增目新增4000平平方米建筑工程施方米建筑工程施工啟工啟動動2017.36.2 公司未來公司未來規規劃劃規規劃劃1某養老產業發展將淡化老年觀念作為前提，提倡尊嚴與價值的養老理念。借助同里得天獨厚的自然和人文環境，力爭打造中國首家以養老，醫療，個性定制、旅游景區相結合的開放式高端養老產業機構。規規劃劃2某養老產業發展有限公司將聯合養老產業的專業機構、學術團體、28、知名企業以及各資本平臺，搭建養老產業信息平臺，共同組建養老資本運作平臺的全產業鏈。規規劃劃3某養老產業發展有限公司將依托自身豐富的養老相關行業運作經驗以及大量的相關專業人才，成立商學院，為后期養老機構的創新轉型提供未來詳細的運營規劃，提供必要的人才（如高級護工，高級理療管理者，產業運營管理者，養老管家等）規規劃劃4某養老產業發展有限公司將整合地方乃至全國養老機構的信息資源，打造成為全國性養老專家交流平臺和全國養老協會基地。打造全國養老協會基地，養老全產業鏈296.3 未來三年未來三年財務預測財務預測營業營業收入收入300.71.526.4 投投資資收益及退出收益及退出投投資資收益收益：投投資資29、人根據持股比例享有某養老的人根據持股比例享有某養老的資資本公本公積積金、盈余金、盈余公公積積金和未分配利金和未分配利潤潤企企業業估估值值增加，被國企或上市公司并增加，被國企或上市公司并購獲購獲取多倍收益取多倍收益退出方式退出方式：大股大股東東回回購購股股權轉讓權轉讓國企，上市公司并國企，上市公司并購購退出退出316.4 投投資資收益及退出收益及退出合作伙伴合作伙伴臺灣長庚醫院中天設計院保險公司戰略合作江蘇省企業文化發展中心廣東商會、安徽商會吳江政府3233特特別風險別風險提示：提示：投投資資有有風險風險，參與需，參與需謹謹慎！慎！投資人在參與投資之前應對投資活動和標的項目有足夠的投資認知和風險30、認知，確認自己有足夠的風險承受能力，并自愿承受該風險。本投資可能會面臨以下風險：1、政策風險：因國家宏觀政策（如貨幣政策、財政政策、行業政策、地區發展政策、人口政策等）發生變化，導致波動而產生的風險。2、經濟周期風險：隨經濟運動周期性變化，投資項目的收益水平也呈現周期性變化，所投項目的收益水平也會隨之發生變化，從而產生風險。3、其他風險：不可抗力因素導致的風險。法律聲明：法律聲明：1、本商業計劃書在保密前提下，僅向特定投資者提供，未經允許不得通過媒體等公開手段或渠道傳播。2、本說明書數據和利潤皆來源于此類報告所提供的數據及企業的發展規劃制造，故說明書中數據和內容的準確性和完整性不作任何保障，也不對因說明書內容的遺漏、不充分、不準確而造成的損失或損害承擔任何責任。3、本說明書不得被視為有關法律、稅務、或投資分享的咨詢意見，投資者應就相關事宜咨詢各自專業的顧問。4、本商業計劃書的內容只作現有數據和事件的陳述和推論，并不構成任何投資建議和投資引導。THANKSLOGO