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1、房地產集團借款融資風險、渠道管理制度附表編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 一、 總則(一) 為了規范集團及下屬各中心、地區公司的融資流程，保證正常的資金供應量，降低融資成本，減少融資風險，提高資金使用效益，確保資金安全及財務目標的實現，特制定本管理制度。(二) 本辦法所指的融資，僅包含債務資本融資。1. 債務資本融資是指以負債方式借入并到期償還本息的方式融集資金，按方式可分為：借款融資、信用融資、應付債券與融資租賃等；融資對象包括銀行與非銀行金融機構、股東及其他特定的單位及個人。1.1借款融資是指通過與銀行、非銀行金2、融機構，股東及其他特定個人借入一定款項，在合同與協議約定的時間內還本付息的一種融資方式；按借款的時間長短可分為：短期借款（一年以內），中長期借款（一年以上）；按方式分為：承兌匯票、流動資金貸款、開發貸款、委托貸款、專項貸款、股東借款或其他借款等；1.2應付債券是指按照國家證券管理法規的相關規定，經相關審批機構審批同意后，向社會公眾公開發行的一種約定還款期限、收益水平并到期歸還本息的一種融資方式；1.3融資租賃（長期應付款）是指通過依法成立的融資租賃公司，融回經營所需的租賃物，并在協議約定的該租賃物使用的大部分時間內按期支付租賃費的一種融資方式。 (三) 融資原則：集中管理、統一籌措；規模適度、3、結構合理；期限合理、長短兼顧；綜合權衡、降低成本；適度負債、防范風險。(四) 凡有合作方的公司，除按本辦法的規定履行相關審批手續外，還應根據合作方的要求完成相關的審批手續。二、 管理部門及職責(一) 集團財務中心在股東會、董事會的授權范圍內，負責集團及下屬公司（項目部）的融資管理，財務中心資金部（以下簡稱“資金部”）是融資活動的具體管理部門，履行以下職責：1. 擬定融資管理辦法、目標與原則；2. 擬定集團融資需求及計劃，履行股東會、董事會審批手續；3. 擬定具體融資方案，負責搜集相關的融資資料，履行相關的報批手續；4. 負責具體辦理各項融資活動；5. 負責融資平臺的搭建，渠道的拓展與維護；6.4、 負責可抵押資產及對內、對外擔保的統一管理。(二) 集團下屬各中心、公司（項目部）有義務積極配合資金部，完成地區公司（項目部）的融資工作，并履行以下職責：1. 參與本公司（項目部）融資方案的擬定；2. 配合提供融資所需資料(含可行性研究報告、項目基礎資料、項目相關證照、公司（項目部）基礎資料、相關合同等與融資相關的資料)， 并協助其完成內部審批手續；3. 配合資金部完成融資所需合同、協議、擔保等相關手續的辦理；4. 配合資金部完成提款、用款、付息、還本等事宜的辦理；5. 就融資過程中的各種問題與資金部溝通，協調解決；6. 配合資金部完成融資渠道的拓展與關系的維護。三、 借款融資的辦理程序(一)5、 借款融資的一般規定1. 集團及下屬地區公司（項目部）的對外借款由資金部統一管理；2. 資金部根據經營與投資對資金的整體需求，結合地區公司（項目部）的盈利情況，財務狀況與資源情況，擬定融資需求、融資計劃，提交財務中心總經理、集團總經理初審；3. 經集團總經理初審通過后，報集團董事會評審，評審通過后形成股東會決議或董事會決議；4. 借款融資計劃審批通過后，涉及銀行或非銀行金融機構的由資金部牽頭、各承貸公司（項目部）配合辦理，其他融資由地區公司（項目部）具體辦理。資金部負責協調與監督地區公司（項目部）融資計劃的執行。(二) 開發貸款辦理流程及相關規定1. 集團下屬地區公司（項目部）的開發貸款由資金6、部牽頭組織辦理。2. 營銷中心及各經辦公司應在承貸項目開發方案確定后一周內，向資金部提交融資所需的資料(含：可行性研究報告、公司及開發項目的基礎資料、項目相關證照、項目的投資概算及成本資料、項目的對外宣傳資料、相關合同等)。3. 資金部在收集到項目資料后，在一周內整理完成報送銀行與非銀行金融機構所需的資料(含可行性研究報告及投資概算、抵押物情況、借款申請、公司及項目基礎資料)，并填報開發貸款方案評審表履行相關的報批手續、經審批同意后方可對外報送。（開發貸款方案評審表見F/ZXDC/FC-18）4. 開發方案對外報送后、由于特殊原因需調整開發方案，各中心及公司（項目部）應在第一時間內通知資金部，7、資金部應及時分析可能造成的影響，認為需要重新提交資料的，由經辦公司（項目部）及營銷策劃中心在3個工作日內重新提供變更后的相關資料、及變更后的可行性研究報告。5. 開發貸款方案審核通過后，由資金部牽頭與意向銀行或非銀行金融機構申請辦理開發貸款事宜。6. 對外報送的融資資料，必需在資金部內勤處留存備案一份。7. 資金部應與銀行或非銀行金融機構積極溝通，協調解決融資過程中的各種問題，把握融資的進度，集團各中心及經辦公司（項目部）應積極協助資金部，及時傳遞項目進展情況和提供相關資料，確保在計劃的條件與時間內取得授信批復。8. 授信批復取得后，資金部應根據集團的資金情況及承貸項目的進展情況，確定開發貸款8、的提款時間與金額，并填報開發貸款提款申請審批表，經資金部負責人、財務中心總經理、集團事業部總經理評審后，報董事會審批，通過后形成股東會決議與董事會決議。（開發貸款提款申請審批表見F/ZXDC/FC-19）9. 經審批同意提款后，由資金部牽頭與銀行或非銀行金融機構溝通合同的簽訂、擔保的辦理等事宜，各中心及承貸公司（項目部）應積極協助辦理借款合同、擔保合同的簽訂，抵押、質押等擔保手續的辦理，同時各經辦公司（項目部）負責配合資金部完成提款所需資料的準備。10. 提款所需資料經財務中心總經理審核后，方可向銀行或非銀行金融機構提交，資金部應積極溝通協調，確保在計劃的時間內實現放款。11. 在貸款放款后，9、資金部應積極與銀行或非銀行金融機構溝通協調用款事宜，集團各中心及經辦公司（項目部）應積極協助，提供用款所需的各種資料。12. 資金部應積極協調開發貸款使用過程中的各種問題，集團各中心及各經辦公司（項目部）應積極配合辦理開發貸款利息結算及其他費用的支付事宜。13. 資金部應根據項目的進展情況，結合借款合同的相關約定，統籌好貸款歸還所需資金的準備與歸還時間的把握；同時填報開發貸款還款申請審批表，經公司（項目部）負責人審核后，經由資金部負責人、財務中心總經理、集團事業部總經理評審后，報董事會審批，形成股東會與董事會決議。（開發貸款還款申請審批表見F/ZXDC/FC-20）14. 開發貸款辦理的其他規10、定：14.1所有向銀行或非銀行金融機構報送的股東會決議、董事會決議、借款協議、擔保協議等法律文件必需報集團法律事務部評審，通過后方可向其報送；14.2開發貸款經辦人員應在開發貸款放款，或者貸款情況發生變動后的一個工作日內向資金部報送更新后的負債情況表；（負債情況表格式及要求，參見財務中心報表模板。）14.3在開發貸款的申報、放款、用款、計息、還款過程中，資金部應與各中心、地區公司（項目部）宣傳口徑保持一致，涉及到公司情況、項目開發計劃、項目進展、銷售情況、財務狀況等信息時，各經辦公司（項目部）應與資金部提前溝通，經得同意后方可對外進行介紹。開發貸款辦理流程圖(三) 其他借款的辦理流程1. 開發11、貸款以外的其他融資（含股東借款、其他特定對象的借款等）由地區公司（項目部）自行擬定融資方案；2. 經公司（項目部）負責人審核后，由資金部、財務中心總經理、事業部總經理評審后，上報董事會審批，通過后形成股東會或董事會決議；（其他借款融資方案評審表見F/ZXDC/FC-21）3. 審批通過后由地區公司（項目部）具體辦理借款事宜，資金部負責監督方案的執行；4. 若涉及需辦理委托貸款事宜的，由資金部牽頭，地區公司（項目部）協助辦理。四、 擔保管理（一）集團及下屬地區公司（項目部）可擔保資源由資金部統一協調管理，地區公司（項目部）不得在未經允許的情況下向任何企業提供擔保（含資產抵押、股權質押、信用擔保等12、）。（二）地區公司（項目部）向任何企業提供擔保的，由資金部牽頭辦理，經擔保公司（項目部）負責人審核、財務中心總經理，事業部總經理評審，通過后報董事會審批、審批同意后形成股東會、董事會決議。（三）審批通過后，擔保公司（項目部）負責配合資金部辦理相關事宜（含擔保合同的簽訂、他權證的辦理、擔保的解除等）。（四）地區公司（項目部）應向資金部報送可抵押資產情況表，在相關內容發生變化后的一個工作日內向資金部報送更新后的報表電子版，若無變化，則隨同每個月的會計報表，在5個工作日內報送電子版本，10個工作日內報送紙質的報表。（可抵押資產情況表格式及要求，參見財務中心會計報表格式與報送要求。）五、 融資渠道的管13、理（一）資金部根據集團的戰略規劃，負責融資渠道的拓展及合作銀行或非銀行金融機構的選擇。（二）資金部負責現有融資渠道的維護工作，積極與各銀行或非銀行金融機構保持溝通與來往，傳遞集團的各種戰略方針，投資發展方向，企業文化、經營理念、經營業績、項目進展等，逐步建立一批值得信賴、愿意與集團共同發展的戰略合作金融機構。（三）資金部應積極與各銀行或非銀行金融機構進行溝通，掌握最新的金融政策及辦理程序，形成融資信息庫，并定期進行分析與預測，向董事會提交相關的分析報告。（四）各中心、地區公司（項目部）應積極配合財務中心拓展融資渠道，維護銀企關系。六、 融資風險管理（一）融資計劃與方案的選擇應充分考慮以下因素：14、1以未來經營與投資對資金的需求，確定融資的時間、規模；2充分考慮償還能力，全方位衡量收益狀況和償還能力，做到量力而行；3對融來的資金、具有吸取和消化的能力；4融資期限要適當。（二）制定的融資計劃與方案，在發揮財務杠桿作用同時，將資產負債率控制在合理的范圍內，集團合并后的資產負債率應控制在50%的范圍內為宜。（三）融資效益的決定性因素和重點是融資成本，應充分論證不同融資方案的可行性，承貸項目的息稅前利潤率與內含報酬率應大于資金供方的期望收益率。（四）資金部負責監督資金流向和測算未來現金流量，合理安排各項借款的償還時間、計劃好償還借款的資金來源。（五）應建立融資風險管理機制，定期編報融資活動執行與15、風險評估報告。七、罰則（一）集團下屬各中心、地區公司（項目部）應嚴格按照本辦法的相關規定開展融資活動，對違反本管理辦法，未對集團造成經濟或名譽損失的，財務中心有權責令其整改，并可對責任人處以50500元罰款。（二）集團及下屬各中心、地區公司（項目部）應按照本辦法的規定，與資金部一同擬定融資計劃，報送融資方案，并配合辦理本公司的融資工作，對違反本管理辦法，未造成經濟或名譽損失的，財務中心有權對責任個人處以3001000元罰款。（三）集團地區公司（項目部）應按本辦法的規定，報送負債情況表與可抵押資產情況表，對不按要求報送的責任個人，財務中心有權對其處以50-500元的罰款。（四）違反上述管理辦法，16、對公司造成經濟或名譽損失的責任人，應承擔相應的過錯責任及賠償責任。（五）違反上述管理辦法并觸犯法律的責任人，除承擔相應的過錯責任及賠償責任外，還將依法送交國家司法機關追究法律責任。八、附則（一）本制度由事業部財務中心負責解釋。（二）本制度自 年 月 日起實施。（三）附加說明1、本標準起草人：陳國亮2、本標準會簽人員：3、本標準審核人： 4、公司領導批準：F/ZXDC/FC-18：開發貸款方案評審表編號：承貸公司（項目部）名稱承貸項目項目開發周期及時間項目申報總投自有資金投入預計息稅前利潤貸款金額貸款期限擬申報銀行預計“四證”齊備時間擔保方式及估值情況其他說明審 批 意 見 匯 總財務中心資金部17、經辦人員財務中心資金部負責人承貸公司（項目部）負責人合作方財務總監 財務中心總經理 事業部總經理備注備注： 開發貸款提款申請審批表編號：提交部門經辦人貸資項目貸款銀行貸款金額已提款金額此次提款金額未提款金額此次提款用途提款方式其他說明審 批 意 見 匯 總財務中心資金部經辦人員財務中心資金部負責人承貸公司（項目部）負責人合作方財務總監 財務中心總經理 事業部總經理F/ZXDC/FC-20：開發貸款還款申請審批表編號：提交部門經辦人貸資項目貸款銀行貸款金額已還款金額此次還款金額未還款金額此次還款原因還款資金來源其他說明審 批 意 見 匯 總財務中心資金部經辦人員財務中心資金部負責人承貸公司（項目部）負責人合作方財務總監 財務中心總經理 事業部總經理F/ZXDC/FC-21：其他借款融資方案評審表編號：提交部門經辦人融資用途融資金額融資期限預計資金融得時間預計還款時間融資方式要點融資成本（利率）還款來源其他說明審 批 意 見 匯 總財務中心資金部經辦人員財務中心資金部負責人承貸公司（項目部）負責人合作方財務總監 財務中心總經理 事業部總經理