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1、集團(tuán)公司業(yè)務(wù)部市場(chǎng)調(diào)查流程專業(yè)管理制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): 業(yè)務(wù)部專業(yè)管理制度為規(guī)范業(yè)務(wù)工作制度，提高業(yè)務(wù)工作質(zhì)量，提升各業(yè)務(wù)專員工作水平特別制定了本章程，該章程主要包括主導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)及可行性分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)短期、中期預(yù)測(cè)分析，以宏觀經(jīng)濟(jì)高度預(yù)測(cè)省、市、區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展、辦理項(xiàng)目的土地征用、立項(xiàng)、施工許可、預(yù)售證等有關(guān)報(bào)建手續(xù)、協(xié)調(diào)評(píng)估公司對(duì)倍拆遷戶的店（住）面積，價(jià)值等相關(guān)資料的核實(shí)整理并建立專戶檔案包管資料、被拆遷戶的合同簽訂、搬遷、安置的有關(guān)事項(xiàng)、填報(bào)公司月、年度統(tǒng)計(jì)表。8.1主導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)及可行性2、分析8.1.1市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)及建議，項(xiàng)目市場(chǎng)潛力分析一、 工作流程 項(xiàng)目資源評(píng)估（初步市場(chǎng)調(diào)研） 地塊時(shí)空環(huán)境評(píng)估 可行性研究（立性分析） NO YES 深度市場(chǎng)調(diào)研 產(chǎn)品調(diào)查消費(fèi)市場(chǎng)研究及目標(biāo)客戶定位SWOT分析及資源審核項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 產(chǎn)品初步調(diào)查結(jié)論市場(chǎng)空白點(diǎn)研判差異化競(jìng)爭(zhēng)及核心競(jìng)爭(zhēng)力定位產(chǎn)品形態(tài)初步定位 產(chǎn)品初步選擇基準(zhǔn)項(xiàng)目研究超越項(xiàng)目 借鑒項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)核心定位項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議提交市調(diào)報(bào)告分本二、 各流程的主要作用 流程主要內(nèi)容及作用項(xiàng)目資源評(píng)估（初步市場(chǎng)調(diào)研）初步判斷是否跟該開發(fā)商合作，該地塊是否存在法律上的糾紛可行性研究（立性分析）初3、步判斷該地塊是否有盈利的空間（即初步判斷是否接該項(xiàng)目）深度市場(chǎng)調(diào)研深入調(diào)查，以便最終確定是否接該項(xiàng)目消費(fèi)市場(chǎng)研究及目標(biāo)客戶定位把握盈利的主要來源，定位準(zhǔn)確與否是是否盈利的關(guān)鍵SWOT分析及資源審核正確認(rèn)識(shí)該項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，可以揚(yáng)長(zhǎng)避短，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)空白點(diǎn)研判看市場(chǎng)的空白點(diǎn) ，需求商機(jī)差異化競(jìng)爭(zhēng)及核心競(jìng)爭(zhēng)力定位結(jié)合自己的優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)的空白點(diǎn)，對(duì)核心產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力再次論證產(chǎn)品形態(tài)初步定位對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位基準(zhǔn)項(xiàng)目研究對(duì)確認(rèn)的定位進(jìn)行論證項(xiàng)目開發(fā)核心定位當(dāng)基準(zhǔn)項(xiàng)目論證可行時(shí)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位根據(jù)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格進(jìn)行定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議再次修正產(chǎn)品項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議對(duì)產(chǎn)品的營(yíng)銷提供建議提交市調(diào)報(bào)告4、分本提交市場(chǎng)報(bào)告A/B/C8.1.2工作準(zhǔn)則及內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 1、項(xiàng)目資源評(píng)估（初步市場(chǎng)調(diào)研）通過各種信息渠道（包括上網(wǎng)）進(jìn)行行業(yè)、區(qū)域、企業(yè)（項(xiàng)目委托單位）的信息收集和分析，提交以下資料Aa0 項(xiàng)目土地招標(biāo)文件Aa1 掛牌文件Aa2 項(xiàng)目競(jìng)投文件Ab00國(guó)民經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)資料Ab01人口調(diào)查資料Ab03 城市規(guī)劃及建設(shè)Ab02 居民生活、消費(fèi)水平建議增加（8）、開發(fā)商概況(編號(hào))2、 可行性研究（立性分析）根據(jù)上述收集的資料和現(xiàn)有的 (市調(diào)表)格結(jié)合調(diào)研目的，確認(rèn)調(diào)研的重點(diǎn)內(nèi)容、調(diào)研的時(shí)間、地點(diǎn)與人員，并請(qǐng)調(diào)研計(jì)劃表（編號(hào)）上報(bào)特助進(jìn)行下單。組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行人員分工。進(jìn)行該項(xiàng)目的初步市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)5、目當(dāng)?shù)氐拇蟾徘闆r，通過預(yù)估該項(xiàng)目的總銷、土地成本、方案報(bào)批費(fèi)用、廣告費(fèi)用、稅費(fèi)、土建費(fèi)用、公設(shè)費(fèi)用管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用等，提交Ac1 投報(bào)比估算表。當(dāng)初步評(píng)估該項(xiàng)目可行時(shí)，則進(jìn)行深入調(diào)研，當(dāng)多次論證不可行時(shí)則放棄。3、 深度市場(chǎng)調(diào)研初步確定項(xiàng)目可行后，業(yè)務(wù)部主管應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目再次進(jìn)行深入研究，確認(rèn)應(yīng)再次調(diào)研的內(nèi)容、項(xiàng)目，結(jié)合現(xiàn)有的市調(diào)表，確認(rèn)調(diào)研的重點(diǎn)內(nèi)容、調(diào)研的時(shí)間、地點(diǎn)與人員，并請(qǐng)調(diào)研計(jì)劃表（編號(hào)）上報(bào)特助進(jìn)行下單。組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行人員分工。調(diào)研結(jié)束后，根據(jù)市調(diào)表按單個(gè)樓盤和區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行分析、單個(gè)樓盤級(jí)周邊樓盤分析的主要內(nèi)容包括、 產(chǎn)品分析：a、 產(chǎn)品分析的第一部份是分析樓盤的地理位置。從6、大的方面講就是分析樓盤的歷史沿革和區(qū)域特性（商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等），了解區(qū)域交通狀況（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級(jí)公路、區(qū)縣級(jí)公路等），了解區(qū)域公共配套設(shè)施和人文環(huán)境。從小的方面講，分析樓盤的進(jìn)出道路如何，是否臨街等。（它的優(yōu)劣與否往往決定了樓盤的大部分價(jià)值）b、 產(chǎn)品分析的第二部份是對(duì)具體產(chǎn)品的分析，就是對(duì)樓盤市調(diào)的主體部份進(jìn)行分析。該部份的重點(diǎn)在于了解樓盤的指標(biāo)和參數(shù)，它具體包括土地的大小、總建筑面積、產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與外觀，總建套數(shù)與戶型、面積、格局配比、建筑用材，公共設(shè)施和施工進(jìn)度等。、 價(jià)格組合樓盤的價(jià)格主要包括產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)和付款方式。、 廣告策略廣告策略主要7、包括廣告基調(diào)的推敲，主要訴求點(diǎn)的把握，媒體的選擇，廣告密度的安排和具體實(shí)施效果等。具體廣告行為的市場(chǎng)調(diào)查不可能攘括各方面的大小事項(xiàng)，關(guān)鍵是把握其廣告策劃的精髓。、 銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行一方面指具體的業(yè)務(wù)安排，如銷售點(diǎn)的選擇、人員的配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等：另一方面則是調(diào)查實(shí)際銷售結(jié)果，如什么樣的戶型最好賣，什么樣的總價(jià)最為市場(chǎng)所接受，吸引客戶最主要的地方是什么，購(gòu)買客戶群由什么特征等等。 、區(qū)域市場(chǎng)的分析主要包括、 區(qū)域分析區(qū)域分析是指在特定的區(qū)域中，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交通干線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃三方面因素的綜合分析。、 區(qū)域產(chǎn)品分析區(qū)域產(chǎn)品分析主要包括了解和分析在某個(gè)特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、8、位置分析、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營(yíng)銷手法的市場(chǎng)發(fā)應(yīng)和市場(chǎng)空白點(diǎn)的捕捉、 需求特性需求特性是指區(qū)域人口數(shù)量的密度、人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模、購(gòu)買力水平、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特性、人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等。需求特性要求我們調(diào)研者從客戶的角度對(duì)產(chǎn)品的一種審視，把握需求特性是我們對(duì)產(chǎn)品不斷創(chuàng)新的動(dòng)力與源泉。4、 消費(fèi)市場(chǎng)研究及目標(biāo)客戶定位通過深度市場(chǎng)調(diào)研得到的資料，對(duì)該項(xiàng)目的消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行深入的研究，主要包括以下三個(gè)方面的調(diào)查及研究。、 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研（主要通過與8.1.1第一大點(diǎn)類似的方法進(jìn)行）、 政治法律環(huán)境調(diào)研：主要是了解對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起影響和制約的當(dāng)?shù)氐恼涡蝿?shì)、當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律9、法規(guī)、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研：主要是了解當(dāng)?shù)刎?cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)等因素，這些因素影響的是當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)大氣候、 社會(huì)文化調(diào)研：主要是當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)心理乃至對(duì)生活的態(tài)度、對(duì)人生的價(jià)值取向、 社區(qū)環(huán)境調(diào)研：社區(qū)環(huán)境主要影響產(chǎn)品的價(jià)格，這是對(duì)比產(chǎn)品價(jià)格的重要依據(jù)。、 項(xiàng)目市場(chǎng)需求調(diào)研、 消費(fèi)者調(diào)研：主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成即房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)容量調(diào)研、 消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研：就是調(diào)研為了滿足一定的需要，而引起人民購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念、 消費(fèi)行為調(diào)研：就是調(diào)研消費(fèi)者在時(shí)間房地產(chǎn)消費(fèi)過程中的具體表現(xiàn)，該調(diào)研就是對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者的購(gòu)買模式和習(xí)慣的調(diào)研、 項(xiàng)目市場(chǎng)供給調(diào)研、 10、行情調(diào)研、 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度、 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況、 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況 通過對(duì)上述三大內(nèi)容的調(diào)研，我們就可以對(duì)該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶進(jìn)行定位。應(yīng)提交報(bào)表Ab04 房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)資料Ab06 房地產(chǎn)供給狀況Ab07 房地產(chǎn)需求狀況5、 SWOT分析及資源審核通過對(duì)上述資源的再次審核，我們應(yīng)該對(duì)該項(xiàng)目的SWOT即機(jī)會(huì)、威脅、優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)有個(gè)深刻的了解。機(jī)會(huì)和威脅主要來自外界環(huán)境，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)主要來自于自身內(nèi)部的資源和實(shí)力。經(jīng)過SWOT分析可以采用的對(duì)策有：WT對(duì)策、WO對(duì)策11、ST對(duì)策、和SO對(duì)策。業(yè)務(wù)部專員在對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析后，應(yīng)提報(bào)資料Ab09 項(xiàng)目SWOT分析。6、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析通過對(duì)該項(xiàng)目的SWOT分析之后，應(yīng)就該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)即該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行詳細(xì)的分析。7、 市場(chǎng)空白點(diǎn)研判通過市場(chǎng)的深入研究及借鑒其它城市、樓盤的市場(chǎng)存在的產(chǎn)品需求出適合本項(xiàng)目發(fā)展但在本項(xiàng)目又不存在較大競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)空白點(diǎn)。8、 差異化競(jìng)爭(zhēng)及核心競(jìng)爭(zhēng)力定位通過市場(chǎng)空白點(diǎn)的研判和該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力分析對(duì)該項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。9、 產(chǎn)品形態(tài)初步定位對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品進(jìn)行初步的定位。產(chǎn)品的整體主要包括有形實(shí)體和無形服務(wù)，即包括三個(gè)層次的內(nèi)容，核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品。10、12、 基準(zhǔn)項(xiàng)目研究對(duì)已確認(rèn)的產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)研究，確認(rèn)是否真的可行。11、 項(xiàng)目開發(fā)核心定位對(duì)定位的核心產(chǎn)品再次進(jìn)行準(zhǔn)確的確認(rèn)。12、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)的方法包括以下四種：、 成本導(dǎo)向定價(jià)法：包括成本加成定價(jià)法、盈虧平衡定價(jià)法、變動(dòng)成本定價(jià)法和目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法。、 需求導(dǎo)向定價(jià)法：包括理解價(jià)值定價(jià)法和需求差異定價(jià)法。、 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法：包括隨行就市定價(jià)法和主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法。、 比較定價(jià)法： 房地產(chǎn)靈活定價(jià)策略有：、心理定價(jià)策略：包括尾數(shù)定價(jià)策略、整數(shù)定價(jià)策略、聲望定價(jià)策略和系列定價(jià)策略。、折扣定價(jià)策略：包括現(xiàn)金折扣、數(shù)量折扣、季節(jié)折扣和推廣折扣。、新產(chǎn)品定價(jià)策略：包括撇脂定價(jià)策略和滲透定價(jià)策略。13、 過程定價(jià)策略：包括低開高走定價(jià)策略、高開低走定價(jià)策略和穩(wěn)定價(jià)格策略。 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整包括：市場(chǎng)驗(yàn)證，包括對(duì)價(jià)格敏感度進(jìn)行分析和對(duì)難點(diǎn)戶型價(jià)格進(jìn)行分析，然后制定調(diào)整策略和制定價(jià)目表。 業(yè)務(wù)部應(yīng)在市調(diào)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和上述定價(jià)方法對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)。結(jié)合本項(xiàng)目的價(jià)格定位及項(xiàng)目周邊案場(chǎng)其它樓盤的價(jià)位提報(bào)，業(yè)務(wù)部專員在此環(huán)節(jié)應(yīng)提報(bào)Ab08 房地產(chǎn)價(jià)格狀況13、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議14、 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的結(jié)構(gòu)包括（1）、長(zhǎng)度結(jié)構(gòu) 零級(jí)渠道：沒有中間商的參與，由房地產(chǎn)開發(fā)商自己直接將房地產(chǎn)銷售或租賃給消費(fèi)者的渠道類型。 一級(jí)渠道：包括一級(jí)中間商 二級(jí)渠道和三級(jí)渠道：二級(jí)渠道包括兩級(jí)中14、間商。三級(jí)渠道包括三級(jí)中間商。 （2）、直接渠道和間接渠道、長(zhǎng)渠道和短渠道 （3）、寬渠道和窄渠道15、 提交市調(diào)報(bào)告范本在對(duì)上述步驟認(rèn)真完成之后，應(yīng)提交該項(xiàng)目的市調(diào)報(bào)告。8.1.3投資報(bào)酬評(píng)估 通過預(yù)估該項(xiàng)目的總銷、土地成本、方案報(bào)批費(fèi)用、廣告費(fèi)用、稅費(fèi)、土建費(fèi)用、公設(shè)費(fèi)用管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用等，再次準(zhǔn)確提交Ac1 投報(bào)比估算表 8.1.4開發(fā)項(xiàng)目競(jìng)投方案，及談判條件的擬定當(dāng)投報(bào)比估算出來的利潤(rùn)可行的情況下，對(duì)項(xiàng)目的工程進(jìn)度進(jìn)行預(yù)估，并對(duì)項(xiàng)目的不確定性進(jìn)行分析，考慮項(xiàng)目籌資計(jì)劃，項(xiàng)目投資方式，提交Ac3 不確定性分析Ac4 工程進(jìn)度預(yù)測(cè)Ac5 項(xiàng)目籌資計(jì)劃Ac6 項(xiàng)目投資方式提報(bào)出上述資料15、以后，并應(yīng)整理出該項(xiàng)目的市調(diào)分析報(bào)告范本（可行性報(bào)告）A/B/C(即Aac01/ A c02/A c03),提交給特助，以備所需。8.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)短期、中期預(yù)測(cè)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是在市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷環(huán)境進(jìn)行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷決策提高依據(jù)。房地產(chǎn)短期預(yù)測(cè)是指房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃的預(yù)測(cè)（現(xiàn)是銷售部完成）房地產(chǎn)中期預(yù)測(cè)是指企業(yè)對(duì)15年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及其發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。業(yè)務(wù)部主管每周均應(yīng)閱讀房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)，并于每周一工作例會(huì)上提交心得報(bào)告（是否16、設(shè)個(gè)編碼，又名廈門經(jīng)緯航房地產(chǎn)讀書摘要）。業(yè)務(wù)部主管應(yīng)組織該部門專員時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)法律、法規(guī)變化動(dòng)態(tài)動(dòng)態(tài)，并增列到房地產(chǎn)法律、法規(guī)文檔中（是否增加編碼，POWERPOINT文檔）業(yè)務(wù)部主管在廣泛閱讀房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)、房地產(chǎn)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上，并對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行市調(diào)及其它途徑的了解，應(yīng)該對(duì)企業(yè)15年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及發(fā)展趨勢(shì)有個(gè)總體了解 ，需于每半年提交一份以宏觀經(jīng)濟(jì)高度預(yù)測(cè)省、市、區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展（暫時(shí)公司沒有，是否增列編碼及范本）。及Ab05 房地產(chǎn)發(fā)展分析8.3辦理項(xiàng)目的土地征用、立項(xiàng)、施工許可、預(yù)售證等有關(guān)報(bào)建手續(xù)、（開發(fā)事項(xiàng)？）應(yīng)提交Ae0 拆遷Ae1 報(bào)建Ae2 產(chǎn)權(quán)登記？Ae3 物業(yè)、招商？17、8.4協(xié)調(diào)評(píng)估公司對(duì)被拆遷戶的店（住）面積，價(jià)值等相關(guān)資料的核實(shí)整理并建立專戶檔案包管資料、被拆遷戶的合同簽訂、搬遷、安置的有關(guān)事項(xiàng)（開發(fā)商事項(xiàng)，是否要寫？）8.5填報(bào)公司月、年度統(tǒng)計(jì)表 年終或案盤結(jié)案時(shí)，管理部將上一年度或結(jié)案項(xiàng)目的銷售周報(bào)表、銷售月報(bào)表轉(zhuǎn)給業(yè)務(wù)部門。業(yè)務(wù)部應(yīng)妥善包管，且業(yè)務(wù)部主管應(yīng)指派部門專員于年終或案場(chǎng)結(jié)案時(shí)對(duì)案場(chǎng)的來訪客量、成交戶數(shù)、成交金額的走勢(shì)進(jìn)行分析，及對(duì)案場(chǎng)內(nèi)各專員的成交戶數(shù)、成交金額比例進(jìn)行分析，并提交各案場(chǎng)的銷控表（Af0）、(上次評(píng)價(jià)各專員的資料編碼及范本？)根據(jù)（上次評(píng)價(jià)各專員的資料編碼及范本？）的結(jié)果提報(bào)廈門經(jīng)緯航房地產(chǎn)年度（最：最 ：）人物。8.6可18、行性報(bào)告撰寫綱要 8.6.1可行性報(bào)告范本A的撰寫要點(diǎn)一、 總論（一）、項(xiàng)目背景1、 項(xiàng)目概況：2、 投資單位概況（二）、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)二、 市場(chǎng)調(diào)查及分析（一）、城市發(fā)展?fàn)顩r1、 城市概況2、 城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r3、 人口發(fā)展現(xiàn)狀及評(píng)述4、 居民生活、消費(fèi)水平5、 城市規(guī)劃及重大市政建設(shè)狀況（二）、城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r1、 城市土地供應(yīng)及開發(fā)狀況2、 城市商品供求與價(jià)格狀況及趨勢(shì)3、 城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況4、 城市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)三、 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析1、 基本概況2、 交通網(wǎng)絡(luò)3、 市政設(shè)施4、 教育文化5、 休閑購(gòu)物6、 醫(yī)療保健（二）、區(qū)19、域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析（以下調(diào)查資料截止時(shí)間為2004年3月中旬）-附圖1、 區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在售情況一覽表：2、 同類產(chǎn)品的供需情況分析3、 項(xiàng)目所在區(qū)域的客戶群體分析（構(gòu)成、特征、購(gòu)買心理分析等）四、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位（一）、項(xiàng)目SWOT分析（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅分析）（二）、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、 目標(biāo)客戶群定位2、 產(chǎn)品定位a、項(xiàng)目發(fā)展定位：b、產(chǎn)品定性及建議：c、產(chǎn)品定價(jià)及建議：3、 項(xiàng)目營(yíng)銷建議：五、 項(xiàng)目投資回報(bào)分析 項(xiàng)目投資回報(bào)估算分析表六、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃與融資方案（一）、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表（二）、融資方案七、 不確定分析（一 ）、盈虧區(qū)間分析：（二）、臨界點(diǎn)分析八、 社會(huì)分析項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社20、會(huì)的影響及相關(guān)措施應(yīng)包括以下四個(gè)內(nèi)容：（一）、社會(huì)因素（二）、影響范圍程度（三）、可能出現(xiàn)的后果（四）、措施建議九、 風(fēng)險(xiǎn)分析（一）、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析（三）、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析十、 結(jié)論與建議8.6.2可行性報(bào)告范本B的撰寫要點(diǎn)一、前言1、 項(xiàng)目背景概況：2、 投資單位概況3、 市調(diào)報(bào)告編制依據(jù)16、 城市發(fā)展綜述a) 城市概況b) 城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rc) 城市各項(xiàng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)d) 人口發(fā)展現(xiàn)狀及評(píng)述e) 居民的社會(huì)與文化因素f) 城市規(guī)劃發(fā)展因素17、 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析a) 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)b) 城市房地產(chǎn)版塊的構(gòu)成c) 城市商品房供需狀況分析d) 市區(qū)房產(chǎn)開發(fā)具21、體情況分析18、 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析a) 個(gè)案基本資料匯總表：b) 在售個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析：c) 未來晉江市區(qū)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析19、 消費(fèi)群體需求分析a) 客戶群體類型b) 主要客戶群體地理分布c) 需求特征20、 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析a) 區(qū)位特點(diǎn)b) 項(xiàng)目環(huán)境分析21、 項(xiàng)目地塊SWOT分析a) 優(yōu)勢(shì)b) 劣勢(shì)c) 機(jī)會(huì)d) 威脅八、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、 目標(biāo)消費(fèi)群體定位2、 產(chǎn)品定位3、 營(yíng)銷中心思想定位九、結(jié)論與建議8.6.3可行性報(bào)告范本C的撰寫要點(diǎn)一、城市概況二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目SWOT分析四、產(chǎn)品定位建議五、投資報(bào)酬初步分析 可行性報(bào)告范本A的撰寫要點(diǎn)一、總論（一）、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目概況：222、投資單位概況（二）、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)二、市場(chǎng)調(diào)查及分析（一）、城市發(fā)展?fàn)顩r1、城市概況2、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r3、人口發(fā)展現(xiàn)狀及評(píng)述4、居民生活、消費(fèi)水平5、城市規(guī)劃及重大市政建設(shè)狀況（二）、城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r1、城市土地供應(yīng)及開發(fā)狀況2、城市商品供求與價(jià)格狀況及趨勢(shì)3、城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況4、城市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)三、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析1、基本概況2、交通網(wǎng)絡(luò)3、市政設(shè)施4、教育文化5、休閑購(gòu)物6、醫(yī)療保健（二）、區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)分析1、區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在售情況一覽表：2、同類產(chǎn)品的供需情況分析3、項(xiàng)目所在區(qū)域的客戶群體分析（構(gòu)成、特征、購(gòu)買心理分析等）四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位（一）、項(xiàng)目SWOT分析（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅分析）（二）、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、目標(biāo)客戶群定位2、產(chǎn)品定位五、項(xiàng)目投資回報(bào)分析項(xiàng)目投資回報(bào)估算分析表六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃與融資方案（一）、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表（二）、融資方案七、不確定分析（一 ）、盈虧區(qū)間分析：（二）、臨界點(diǎn)分析八、社會(huì)分析（一）、社會(huì)因素（二）、影響范圍程度（三）、可能出現(xiàn)的后果（四）、措施建議九、風(fēng)險(xiǎn)分析（一）、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析（三）、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析十、結(jié)論與建議可行性報(bào)告范本B的撰寫要點(diǎn)一、前言1、項(xiàng)目背景概況：2、投資單位概況3、市調(diào)報(bào)告編制依據(jù)