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1、1 開發(fā)項目報建敏感點開發(fā)項目報建敏感點 重慶龍湖地產(chǎn) 2008年1月8日 2 前言 房產(chǎn)項目開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，從土地獲得，到研發(fā)設(shè)計、政府 報建、工程施工、市場銷售、交房、物業(yè)管理和后期運行，每一 個環(huán)節(jié)密切相關(guān)。本次主要針對公司已經(jīng)開發(fā)的項目設(shè)計在報建 工作中出現(xiàn)的一些情況作分享和分析，其目的是為了爭取縮短設(shè) 計周期和報建周期；尤其是對工程后期驗收容易出現(xiàn)的問題，以 及對可能引起業(yè)主投訴的潛在問題作出警示，避免在今后發(fā)生。 本文分五個階段進(jìn)行介紹：方案、初設(shè)、施工圖、施工過程檢 查、工程驗收。 3 一、方案階段一、方案階段 *1.1 規(guī)劃規(guī)劃 *1.1.1 項目名稱的確定 項目名稱應(yīng)與公2、司規(guī)定的統(tǒng)一名稱吻合。銷售的項目名稱在報建完成后，由銷售部門辦 理預(yù)售時自行更改。如果有條件統(tǒng)一前期報建名稱與銷售名稱則最佳；但如果達(dá)不到（報建 時，銷售名稱尚未確定）則在整個報建周期中爭取不改變項目名稱 *案例： 如藍(lán)湖郡三期在報建前確定的名稱為：“林泉馨賞”，方案報建階段以“林泉馨賞”的 名義進(jìn)行報建，但在過程中公司調(diào)整該項目名為“藍(lán)湖郡三期”，導(dǎo)致在報建過程中申請修 改該項目名稱，產(chǎn)生不必要的時間成本等。而營銷部根據(jù)推廣需要，又改名為“弗萊明 戈”，在辦理預(yù)售時，房管部門要求預(yù)售項目的名稱與建設(shè)工程規(guī)劃許可證名稱吻合，否則 不能用“弗萊明戈”名稱；如果將建設(shè)工程規(guī)劃許可證名稱“藍(lán)湖郡三期3、”改為“弗萊明 戈”，規(guī)劃局答復(fù)有兩種方式：.從方案更名重新報建；.更換該項目的選址名稱為“弗 萊明戈”。兩種方式耗時太長，公司根本等不了。 4 *1.1 規(guī)劃規(guī)劃 *1.1.2 核對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（用地面積及性質(zhì)、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度 等），用地面積指凈用地面積或出讓用地面積。 *對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的把握，是我們每一個階段的重點，一定要考慮后續(xù)階段的工作，如方案階段報 的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，一定要考慮施工圖階段的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如何處理，規(guī)劃許可證的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將直接影 響預(yù)售證的辦理等，同時也會影響規(guī)劃竣工驗收。 一、方案階段一、方案階段 5 *1.1 規(guī)劃規(guī)劃 *1.1.2 核對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（用地面積及性質(zhì)、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度 等），用地面積指凈用地面積或出讓用地 *案例： 觀山水在規(guī)劃竣工驗收前，進(jìn)行竣工驗收實測，按照經(jīng)開南區(qū)的要求，以勘測院實地勘 測的面積為準(zhǔn)，因為觀山水有許多