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1、XX網網 商業計劃書商業計劃書做草根們自己的房地產網站 Page 2全文概述全文概述 商品房作為一種商品，中國又是以家庭為重的民族，商品房將是一個永久不衰的市場。對于普通家庭，買房供貸是一個頭等大事，所以都希望能買到合意的房產。但是房地產行業的素質較低，特別是二手房市場，使得普通購房者對開發商、中介怨聲載道。最近國家調控政策頻頻出臺，勢在穩定房價，理性化購房者。政策出臺后，市場成交量急減，房價也在蠕降，購房需求在不斷累計，預計一年內可能會達到供需平衡點。中國房產需求量非常大，單以居于二線城市的杭州市而言，2007年成交5.8萬套，2008年3.3萬套，2009年10.3萬套，2010年1-4月2、成交2萬套。預計在穩定的市場行情下，杭州每年的成交量約在4-5萬套之間。以均價100萬一套的金額估算，每年成交金額約在400-500億。對于房產行業商家而言，市場行情好的時候需要投入資金宣傳推廣，在行情不好的情況下更是需要加大宣傳力度。整個房地產市場就如同一塊大肥肉，眾人虎視眈眈，如何才能異軍突起？Page 3目前中國的房地產行業網站以搜房網為首，主要是以迎合開發商宣傳、二手房中介推廣信息為主，開發商、中介也就成了房產網站的主要收入來源。在這個前提下，網站的信息以吸引瀏覽者為主，誤導性在所難免，業主維權的聲音永遠是打壓的對象。XXXX網將會是什么類型的房地產網站？網將會是什么類型的房地產網站？3、以“草根們自己的房地產網站”為口號，在普通購房者心中樹立起“自己人”的形象，打造一個購房者溝通交流、指引并服務購房者的平臺。XXXX網的主要創收方向：網的主要創收方向：二手房：二手房交易代辦，主要包括代辦費、抵押墊資、銀行返點等；新房：組織購房團活動等，按出售套數反現；線上收入：商家推廣方案，廣告收入等；Page 4XX網網 商業計劃書商業計劃書(簡版簡版)Page 5XXXX網是什么？網是什么？傳統房地產中介銀行資源互聯網技術結合模式結合模式普通購房者現今房地產行業從業者及房地產網站，大部分以開發商、賣房者為主要服務對象，對一般購房者或多或少存在有欺瞞、誤導行為，缺少正面的溝通引導。XX網就4、是要打破常規，突出自己的核心價值。XX網 打造購房者溝通交流、指引并服務購房者的網絡平臺以房地產信息為基礎，運用傳統產業、互聯網技術和銀行資源結合的創新商業模式，降低交易鏈成本、提高公信力、優化整合客戶資源，從而給用戶提供一個更安全、更優惠、更多增值服務的中介服務。Page 6XXXX網做什么？網做什么？XXXX網的主要服務網的主要服務:XX網的口號：網的口號：二手房服務：建立高素質經紀人團隊，為買賣雙方提供查檔、資金監管、提前還貸、評估、按揭貸款、置換、抵押、水電煤氣過戶等一站式服務，交易過程透明公開。新房服務：組織看房團、團購活動，為購房者創造最實惠的價格；做草根們自己的房地產網站Page5、 7XXXX網的目標是？網的目標是？目前房地產市場價格居高不下，從業人員素質參差不齊、購房者相關專業知識不足等情況，造成房產市場混亂、弊漏多，不少購房者對開發商、房產中介怨聲載道。XX網的目標是：1、堅持草根立場，做購房指引、服務者；2、建立高素質專業服務隊伍；3、為二手房交易雙方提供購房一站式服務，交易過程透明公開；Page 8為什么選擇杭州做試點？為什么選擇杭州做試點？作為阿里巴巴、淘寶網的起源地，電子商務行業在杭州如火如荼般發展，因此，杭州市民對互聯網業務、服務接受程度非常高。比如，通過本人入職二手房中介公司摸底，二手房信息線上發布比重高，占總房源量90%以上，精明的購房者可以不通過中介6、公司找到合適的房源，最終以自配對形式到中介公司辦理過戶手續。基于對杭州市場的基本了解，本人感覺杭州市作為XX網業務實現的基礎條件很合適。Page 9商業發展概述商業發展概述 一、市場潛力和收入模式一、市場潛力和收入模式 二、二、XX網基本情況網基本情況 三、主要競爭對手三、主要競爭對手 四、融資說明四、融資說明 五、經營計劃五、經營計劃 六、風險控制六、風險控制Page 10一、市場潛力和收入模式一、市場潛力和收入模式2010年，中央政府出臺各類新政嚴控房地產市場，預計在調整穩定的情況下，杭州每年新房、二手房成交量可在4-5萬套（新房、二手房約各占50），均價在1.2-1.5萬元之間。年 份27、007年2008年2009年2010年1-4月商品房（套）58,00933,733103,23719,966均價（元）9,38811,79815,00714,882 近年杭州商品房成交數據：近年杭州商品房成交數據：數據來源：杭州房管局下屬網站 杭州透明房產網 Page 11在互聯網飛速發展的今天，涉及金額龐大的房地產行業無疑是一塊巨大的肥肉。而目前房地產網站主要是房產行業的宣傳渠道，交易仍通過傳統地面業務開展，兩者無直接的利益關系。放眼未來，融合兩者的新業務形式將形成并逐步完善。購房者獲取房產信息看房/選房購房網站傳統中介購房者獲取房產信息看房/選房購房網站傳統中介Page 12網站拿什么與中8、介公司競爭（一）立場不同 中介公司由于參差不齊的素質，口碑日益下降，在越來越多人眼里中介公司只是唯錢視圖的服務者；XX網的草根立場將是打動客戶的先決條件；（二）推廣不同 以網站為基礎、網絡為媒介，最大化推廣業務范圍、客戶群體。（三）收費不同 以網絡資源為主，減少過多的硬件、人力投入，合理整合資源降低成本，為用戶提供一個更安全、更優惠、更多增值服務的中介服務。Page 13主要收入來源：主要收入來源：二手房業務收入二手房業務收入:（1）找房業務：為購房者提供找房、議價等專業服務，收取服務費用；（2）房產置換服務：為買賣雙方提供查檔、資金監管、提前還貸、評估、按揭貸款、過戶、抵押、水電煤氣過戶等一9、站式服，收取服務費用；新房業務收入新房業務收入:（1）線上推廣：分析樓盤優劣，指引購房者，從售樓方獲取推廣費用；（2）團購、看房團：組織或促成團購、看房團展開，從售樓方獲取合作收入；網站收入網站收入:（1）廣告收費：新房推廣方案，廣告收入等 Page 14XX網初期發展三大步：網初期發展三大步：（一）XX網整體業務規劃、完善，網站推廣；二手房業務開展，建立小區物管處合作網，擬定并完善各部門配合流程；新房業務整體業務制定，完成相關資源鋪墊工作；（二）提升XX網在杭州范圍知名度；二手房業務推廣，形成網絡中介品牌效應，調整收費及業務提成；新房業務正式開展；（三）拓展XX網知名度；二手房業務實現部門當10、月盈利目標；新房業務實現創收目標；Page 15二、二、XX網基本情況網基本情況XX網目前未注冊公司運營，也無業務內容展示，自3月上線以來，網站流量穩定上升，以基本內容形式累計網絡資源。主要欄目概要：新 房：各樓盤最新資料推廣展示，提供售樓方單獨管理后臺，可對 樓盤資料、價格、新聞、戶型等資料更新維護。二手房：二手房行情、新聞、交流及購房指引；注冊用戶自行發布、管理二手房信息；租 房：出租房行情、新聞、交流及租房指引；注冊用戶自行發布、管理租房信息；杭州社區：用戶交流租房、二手房、生活瑣事，吸引用戶增加粘滯度；Page 16董事會董事會新新房房部部發展部發展部業務部業務部技術部技術部人事部人事11、部二二手手房房部部租租賃賃部部設設計計部部開開發發部部人人事事部部財財務務出出納納發發展展部部推推廣廣部部XX網部門設置計劃：Page 17XX網人員介紹站長：李華安站長：李華安 男，男，3030歲，廣西工學院歲，廣西工學院 計算機科學與應用專業計算機科學與應用專業2002年7月畢業于廣西工學院計算科學與應用專業，在IT行業工作多年，計算機技術全面過硬，有管理、經營和指揮才能，有強烈的創新意識、決策能力。近年工作情況：（1）2005.02至2006.08 主流網（曾獲天使、IDG投資）任項目策劃 主要負責電子雜志項目的策劃、DEMO創新制作；（2）2006.10至2007.10 蝸牛網 任網站12、策劃 主要負責房地產網站策劃、管理技術團隊；（3）2007.12至2009.10 房易網（多次天使投資）任互聯網部經理 主要負責管理技術團隊、客服人員，與業務部門配合宣傳、業務等工作；（4）2009.12 到杭州 入職杭州某品牌房產中介公司2個月 任職房產經紀人 Page 18 開發：楊志剛開發：楊志剛 男，男，3030歲，山東大學歲，山東大學 計算機專業計算機專業2002年7月畢業于山東大學計算機專業，從事軟件開發、網站開發多年，專長計算機軟件開發，思路敏捷、責任心強，曾任主流網、房易網開發主管。現任職于威海市瀚霖信息技術管理咨詢公司，兼XX網技術支持 設計：蘇曙光設計：蘇曙光 男，男，2613、26歲，廣州美術學院歲，廣州美術學院 藝術設計專業藝術設計專業2005年7月畢業于廣州美術學院，擅長美術設計，設計作品簡潔大氣。曾任房易網設計師。現任職于深圳多訂網，兼XX網設計支持 業務：正規經紀人資質人員業務：正規經紀人資質人員 多名多名本人入職某品牌房地產中介公司結識多名有意合作的資深房地產經紀人。Page 19三、主要競爭對手三、主要競爭對手競爭對手（一）傳統中介公司傳統中介公司對房產行情把握性強，一對一交易服務到位，一個高素質中介人員能幫助購房者買到滿意的房產。目前購房者的主要途徑就是通過傳統中介公司，主要依附于自身的專業性與銀行資源；競爭對手（二）搜房網 搜房網以房地產家居行業為基14、礎發展而來，是中國目前最大的房地產家居網絡媒體、房地產信息服務企業。截止2008年12月，搜房已圓滿實現“百城戰略”，擴張至104個城市。主要盈利方向以樓盤宣傳推廣、中介用戶收費等；XX網主要的競爭對手有：Page 20競爭對手（四）安居客 安居客是一個網上找房信息服務平臺，主要收費客戶群是已注冊的經紀人、經紀公司，以大量二手房信息數據為基礎，配以小區房價等數據分析功能，輔助購房者進行挑選。競爭對手（五）杭州19樓 杭州知名的社區網站，用戶忠誠度高，對用戶號召力強，常與眾商家聯合促銷，效果不錯。目前19樓網站單獨設立房產部門，開始經營房產板塊。競爭對手（三）住在杭州網住在杭州網是浙江在線下屬網15、站，做為浙江省內較早的房產網站，在浙江房地產行業內有較大的優勢并擁有多名專業記者和主持人，在杭州有一定的號召力。盈利模式與搜房網類似；Page 21競爭對手競爭優勢競爭劣勢傳統中介公司 一對一服務性強，房產直接交易操作性高 受地域限制大，業務素質參差不齊搜房網 房產類影響最大網站，知名度高，盈利模式、運營已很穩定 宣傳角度以本身收費用戶（售樓方、中介公司）為主，缺少親民度，目前無直接二手房業務住在杭州網 杭州本地最大的房產網站，知名度高，有一定號召力 宣傳角度以本身收費用戶（售樓方、中介公司）為主，缺少親民度，目前無直接二手房業務安居客 中介行業權威網站，房源廣，找房方便 只提供平臺，服務人員16、仍以傳統中介人員為主杭州19樓 杭州本地最大的網上社區，民眾號召力強 房產類運營以售樓方為主，逐漸脫離網站根本立場XX網 明確的草根立場，為購房者提供更安全、更優惠的中介服務 新網站知名度低，業務部門仍未組建，未知困難多Page 22XX網主要競爭優勢：（一）價格優勢：1、找房、置換業務區分以提高服務質量及數量（注：目前杭州找房、置換業務為單個經紀人全包辦）；2、減少店面、硬件、人員投入，降低成本；3、定價為目前市場中低收費，增加競爭優勢；（二）素質優勢：1、統一規范接待（線上、線下）人員，增加服務質量；2、建立高素質的經紀人團隊，找房、置換業務單獨化，各盡其能服務流程化；（三）推廣優勢：1、17、所有房源線上推廣，獨家房源特別加強推薦，最大化宣傳范圍；Page 23三、融資說明三、融資說明XX網的投資款項主要用于組建公司、業務前期鋪墊、網站開發運營等工作，投資將依照天使投資模式，融資120萬并出讓30股份。XX網成功運營一年以后，投資方可自由選擇繼續追加資金或者要求清算股權退出。（一）投資預算（100萬元人民幣）1、基礎設備：服務器及托管費用1.5萬，辦公電腦采購5萬，桌椅、辦公用品及寬帶費用2萬，電話費3萬，合計11.5萬；2、辦公場地租用約10萬；3、公司注冊費用0.5萬，注冊資金30萬；4、人力成本：技術部、發展部人均3000元，約10人共36萬，業務部人均1500元，約6人共118、0.8萬；合計40.8萬；5、水電財務雜費約15萬；6、網站、業務推廣約20萬；Page 24（二）投資方監督管理權投資方可安排財務人員監控費用支出情況，對XX網財務行為加以約束，以保證資金安全分配使用。投資方可進行分期投資，但初始啟動資金不少于80萬，以便于初期注冊公司、辦公場地、人員招聘、業務推廣等工作。網站成立一年后將進行首輪風險投資，預計融資500萬，出讓20股份，天使投資方持股比例對應縮減為24。XX網成立三年內所獲盈利不將進行分配，以用于網站自身發展儲備資金，但天使投資方可自由選擇退出（按銀行利息計算本息）。Page 25四、經營計劃四、經營計劃（一）XX網三年計劃目標第二年目標：19、穩固XX網業務及影響力，實現與房地產其他相關行業的業務對接；在其他城市設立分站，以加盟形式設立分部，擴大XX網業務范圍；第三年目標：鞏固XX網品牌；利用“高誠信度社區論壇”拓展業務類型；第一年目標：推廣XX網品牌及業務，在杭州范圍內形成一定號召力的房地產網站，二手房業務達到部門盈利，新房業務現實創收。在杭州市內設置公司總部，以技術部、業務部為主，二手房部配以主要的房產經紀人及客服人員，主要負責找房業務、過戶相關業務、接待工作等。初期以二手房業務為主，新房業務預計在前4到6個月時間宣傳及鋪墊后正式開展。Page 26前3個月6個月9個月12個月技術根據業務階段需求，開發對應產品；二手房完成與各小20、區管理處合作意向；完善各部門配合流程；開展業務；業務推廣，達成二手房過戶業務品牌效應；根據實際情況調整收費及業務提成；達成部門盈利目標新房完成整體宣傳效果，在杭州具備一定號召力正式開展新房業務實現新房業務創收（二）各部門計劃目標Page 27（三）XX網激勵機制對管理層及關鍵人員：采取期權出讓形式，實行長效激勵機制。對業務、普通員工：實行季度考核制度，對優異者形式季度獎勵；若年內多次活的獎勵，將在計劃期權范圍內少量的逐步出讓，保持員工積極性。Page 28五、風險控制五、風險控制政策風險中國樓市調整政策接近尾聲，盡管政策效果尚需時間觀察，但房價上漲已受遏制，只是調整幅度和時間取決於已有政策執行21、及后續政策推出。在商品房供需較為平穩的市場環境下，XX網的業務能憑借競爭優勢最理想的開展。若房地產市場再轉入到不平衡的情況下，XX網業務側重點也要隨之變化：供大于求，業務調整為推廣宣傳為主；反之則以交易相關服務為主；經營管理風險 XX網的業務開展主要根基于網站的推廣宣傳、業務服務質量。網站宣傳策略是否得當與否關系業務推廣，業務服務質量影響網站聲譽口碑。網站推廣任務制定從階段化、細節化處理，未能達到階段化目標則必須進行調整；以經驗豐富的經紀人為部門主管，預先制定服務細節，遇到問題時及時處理，事后調整服務條款。Page 29行業競爭風險XX網競爭對手發展可能性分析：（一）傳統行業 拓展網絡業務服務對于傳統行業而言，若拓展網絡業務服務可以發揮其專業性、人員優勢型，但需要面對利潤的縮減。預計在業務量沒有受到較大影響之前，傳統行業網絡化可能性較低，XX網則需要在這段時間內進行累積。（二）房地產網站 開展相關業務各大網站同時也在尋找新業務的創收點，如：09年深圳搜房與交通銀行合作“二手房自主交易”項目，買賣雙方可到交通銀行網點簽訂二手房交易合同，直接辦理申請貸款手續。但因缺少實際交易服務，項目未獲預期效果而擱置；與影響力大的房地產網站相比，XX網缺少知名度，開展相同業務則缺少競爭，XX網需要緊抓前期的空白階段發展自身資源，之后以自身資源與各大網站進行合作；Page 30 聯系聯系