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1、美國美國商務(wù)地產(chǎn)公司的模式借鑒與商務(wù)地產(chǎn)公司的模式借鑒與啟示啟示 租金回報(bào)重于升值潛力租金回報(bào)重于升值潛力 隨著住宅開發(fā)市場陷入寒冬，部分住宅開發(fā)項(xiàng)目的回報(bào)率已降至 5%以下，相比之下商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目似乎更有吸引力，而醞釀之中的 REITS 則在一定程度上打消了地產(chǎn)商的融資顧 慮，于是許多開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。 金融街和中航地產(chǎn)都提出未來要加大出租物業(yè)比重， 中糧集團(tuán)計(jì)劃在未來 23 年將旗下 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分拆上市，目前已斥資 100 億元收購了三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括西單大悅城、 朝陽大悅城和天津大悅城，世茂股份也通過定向增發(fā)以 83 億元總價(jià)獲得了世茂集團(tuán)的 9 個(gè) 商業(yè)地產(chǎn)公司、世茂大廈資2、產(chǎn)以及 7.5 億元現(xiàn)金，方興地產(chǎn)擬以 110 億元向母公司中化集團(tuán) 收購金茂集團(tuán)，使商業(yè)物業(yè)面積由 40 萬平米增至 90 萬平米 地產(chǎn)寒冬中，商業(yè)地產(chǎn)成為許多公司的避風(fēng)港，但是隨著金融危機(jī)在全球范圍的蔓延， 2008 年四季度，北京、上海、廣州、深圳等地的商業(yè)地產(chǎn)都出現(xiàn)了空置率的大幅上升，是 暫緩開發(fā)，還是抄底？市場出現(xiàn)了分歧的聲音。 一方面， 從上市公司數(shù)據(jù)看， 當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率并不高， 盡管金融街、 陸家嘴、 北辰實(shí)業(yè)等公司出租物業(yè)的投資回報(bào)率可以達(dá)到 20%以上，但上述公司的高回報(bào)要在很大 程度上歸功于其數(shù)年前低價(jià)獲取的土地，如果以當(dāng)前公允價(jià)值計(jì)算的話，2008 年中期，世 3、茂房地產(chǎn)（0813.HK）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的年化投資回報(bào)率僅為 3%（不含公允價(jià)值變動(dòng)收益） ， 而方興地產(chǎn)（0817.HK）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的年化投資回報(bào)率僅為 5.4%，A 股方面，以 2008 年 三季度數(shù)據(jù)除三乘四計(jì)算，中國國貿(mào)的投入資本回報(bào)率只有 6.4%，浦東金橋的投入資本回 報(bào)了率只有 8.7%，而金融街由于開發(fā)項(xiàng)目的存貨較多投入資本回報(bào)率只有 4.5%。而且隨著 近期商業(yè)地產(chǎn)空置率的上升和租金水平的下降，2009 年的投資回報(bào)率可能更低。于是一些 地產(chǎn)商做出了暫緩擴(kuò)張的決策，但另一些地產(chǎn)商開始“抄底” 。 新會計(jì)法中公允價(jià)值的概念使很多地產(chǎn)商在考慮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)首先想到的不是租金 回報(bào)率，而是未來的增值收益，即，所謂的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值重估，而分析師對核心地段甲級寫 字樓的“崇拜”更加劇了這場商業(yè)地產(chǎn)爭奪戰(zhàn)。抄底，還是回避？ 本文的研究顯示， “A is not everythting.