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1、美國零售美國零售地產(chǎn)公司的地產(chǎn)公司的模式模式借鑒借鑒與啟示與啟示 引言引言 2008 年 11 月，我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的原則性方案獲國務(wù)院原則性同意， 待細(xì)則落實(shí)后最快于 2009 年上市。 此前我國的 REITS 產(chǎn)品僅停留在信托公司推出的集合理 財(cái)計(jì)劃，它至多稱為一種準(zhǔn) REITS 產(chǎn)品，是地產(chǎn)公司的一種變相債務(wù)融資手段。未來隨著 真正意義上 REITS 的出臺(tái)，它不僅能夠幫助商業(yè)地產(chǎn)突破投資瓶頸，還將為普通投資人提 供一種介于股票和債券之間的投資品種， 為資本市場增加一個(gè)維度， 更為地產(chǎn)商增加了一種 戰(zhàn)略選擇。尤其是隨著我國零售業(yè)的發(fā)展，零售類 REITS 將有著廣闊的2、增長空間。 不過，對(duì)美國 REITS 的研究顯示，一個(gè) REITS 成功的關(guān)鍵是穩(wěn)定的投資回報(bào)，這個(gè)投 資回報(bào)應(yīng)比當(dāng)時(shí)的長期國債收益率高 24 個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)美國稅法，REITS 公司必須將凈 利潤的 90%用于分紅才能享受分紅部分的免稅優(yōu)惠，而且其每年總收入的 75%以上必須來 自于租金等穩(wěn)定收益。在上述法規(guī)下，REITS 成為穩(wěn)定分紅的代表，實(shí)際上，盡管在金融危 機(jī)沖擊下，美國零售類 REITS 的股價(jià)平均下降了 50%，但在過去十年中，它們?nèi)詣?chuàng)造了年 均 7.8%的回報(bào)率，這主要?dú)w功于其穩(wěn)定的紅利收益。 但目前我國零售地產(chǎn)的主要發(fā)展模式仍是在核心地段新建豪華的“Shopping Mall3、” ，在 地價(jià)高企的背景下，這一模式的投資回報(bào)率很低，許多地方的租金回報(bào)率還不到 5%，根本 無法滿足投資人對(duì) REITS 回報(bào)率的要求。因此，REITS 在中國的真正成功，除了法規(guī)的完 善外，還取決于地產(chǎn)商能否找到一種可持續(xù)創(chuàng)造 610%回報(bào)的商業(yè)模式。 本文通過對(duì)美國零售類 REITS 的模式分析，揭示了零售 REITS 的價(jià)值創(chuàng)造秘訣，這個(gè) 秘訣就是好的商業(yè)模式+REITS 資質(zhì)下好的金融模式，打造出可持續(xù)擴(kuò)張的增長路徑，并最 終通過規(guī)模效應(yīng)創(chuàng)造溢價(jià)： FRT 通過對(duì)收購物業(yè)的重新布局和再招商實(shí)現(xiàn)增值， 然后利用規(guī) 模效應(yīng)將這一增值優(yōu)勢放大； Kimco 通過低價(jià)收購表現(xiàn)不佳的商業(yè)地產(chǎn)， 然后憑借規(guī)?；瘍?yōu) 勢引進(jìn)大型連鎖商，將租金水平提高到行業(yè)平均水平，從而創(chuàng)造了每年兩位數(shù)的投資回報(bào)； MAC 通過將每個(gè)地區(qū)的中心商業(yè)進(jìn)一步高端化來獲取增值收益，然后利用規(guī)模優(yōu)勢吸引更 多奢侈品牌的追