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1、第 一 部 分綜 合 簡 介1.1 公司概況 市 物業有限公司于2003年4月正式成立股份公司。1997年于房地產開發配套的物業管理公司剛處于萌芽狀態時，我公司已經系統的在 從事物業管理工作了，我公司原是 市國土資源局下屬 市綜合房地產開發公司的子公司（事業單位），2002年從國土資源局拖鉤。由于我們是 市最早成立物業管理公司的企業，并且得到了上級公司的支持，由于物業管理工作給綜合房地產開發公司的房屋銷售工作帶來了巨大的經濟效益，因此綜合房地產先后成立了三家物業管理公司，統一管理資源共享，憑借強大的經濟基礎、技術基礎、市場基礎，成為本土最大的房地產物業管理公司。本公司于2003年正式掛牌成立，2、面向市場、自負盈虧。在對 市 （16萬平方米）實施物業管理的10年中，通過學習上海、深圳等地的物管先進經驗，結合實際狀況，摸索出了一套行之有效的管理體系和形成了一支技術全面，服務到位的物業管理隊伍，取得了管理及效益較豐富的經驗。2007年我公司接管了上海恒安集團在來安縣開發的城市花園商住型小區總面積20萬平方米，是 地區第二大綜合商住型小區，檔次高、配套齊。相信通過我公司全體員工的努力公司會更輝煌。1.2 行政系統架構圖董事會總經理室總經理辦公室財務部工程部市場部各物業管理處1.3 管理業績 市 物業有限公司在 物業管理企業中，是一家最早實施物管的企業，除 外，其他樓盤均通過公開招投標和邀請招3、標獲得包括：來安縣的城市花園、全椒縣的惠德花園、明光市交通局及5個小區；目前我公司獨立管理面積近50萬平方米。公司在日常物業管理中，堅持以“關懷無微不至，服務無處不在”為服務宗旨，堅持以人為本的管理服務理念來開展“人性化”服務，堅持“以誠相待，以信為本”的企業宗旨。 1.4 管理特色全面導入ISO9002質量管理體系ISO14001環境管理體系。在以商住樓和住宅小區為重點的物業管理實踐中形成了勤奮敬業、儉樸務實、誠信守約的基本管理特色。創建了獨具特色的一整套激勵和約束機制，培養全體員工樹立了艱苦奮斗、能吃苦、重實干、事事責任到人和優勝劣汰的企業文化的內涵。在10多年的物業管理過程中，培養和選拔4、了一批具有經驗豐富、思想過硬、講信譽、高效率、善協調的物業管理員；沉淀了一批技術專業、周到規范、不懼苦累的維修員；擁有了一批訓練有素、恪盡職守、排憂解難的保安員；培訓了一批認真負責、精通園藝、文明禮貌、愛崗敬業的綠化保潔員。兢兢業業的管理、全心全意的服務，體現在每年都必須為全體業主干幾件實事的感恩意識里；貫穿于日夜執勤的保安、保潔和維修員所規定的每一道工作程序和細則中；表現在業主對物業管理的參與和監督上。15 我們的價值觀因為業主是我們的衣食父母，所以物業管理工作必須以業主為本。以業主的認同和信賴為自身價值的體現。只有用使業主滿意的服務才能換取我們的經濟效益。先求付出，再求索取。所管理的物業增5、值與我們美譽度的提高成正比。認真、踏實、坦承、守諾、忠誠、為善和熱忱是事業成功的基礎。主動接受來自業主的監督，承認并糾正錯誤是有勇氣和進步的表現。樂于助人、共贏共享、團隊精神、相互依存。1.6 企業發展方向公司在創立企業品牌中，將進一步擴大規模效應，物業管理服務由內涵向外延兩個方向發展，逐步形成物業管理服務以杭城為主，以中高檔住宅等物業管理并重發展，服務內容從前期物業管理，日常物業管理向物業顧問發展，形成物業管理服務多元化的新格局。物業管理樓盤一覽表序號物業名稱面積地區物業形式116萬M2 多層商住24萬M2 多、高層商住320萬M2來安多、高層商住43萬M2全椒多層商住樓54萬M2明光多層商6、住61.5萬M2明光辦公樓73萬M2明光多 層1.7 運作機制指 揮 機 制（主 任）執行機構（各主管、專業人員任）指令監督機構（主任和公司經理）反 饋 渠 道1.7.1 組織運作機制管理處在內部管理上，采取的是將管理活動和管理手段構成一個連續封閉回路的做法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理活動。如果管理系統內的結構、聯系松散，沒有一定的控制，那么內部管理必定是無效的。這種封閉管理回路如上圖。在具體運作中，管理處主任是日常工作的指揮者，同時也是監督檢查者。各項指令下達后，執行機構即開始運作，執行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構，供主任做出校正、判斷、總結。在整個過程中，主任還要從檢查、7、評比結果中發現管理過程存在的問題，并加以糾正，做到有布置、有檢查、有總結，從而保證了管理的有效性。1.7.2 工作運作機制 管理公司隸屬 物業有限公司。管理處采取項目經理（物管處主任）負責制。日常工作由項目經理直接領導各部門人員。各項工作的安排及臨時任務的下達，均由項目經理（管理處主任）直接安排。各主管下屬人員直接向其主管負責，各主管及各職位專業人員直接向項目經理（管理處主任）負責。 管理處在日常工作中受各政府職能部門的監督和指導，并配合政府工作。業主有監督和指導權利。1.8 工作流程針對日常物業管理工作，我們編制了詳盡全面的工作規程，檢查院大廈物業管理處將嚴格按照公司的工作流程操作，做到不論8、大小，每件事都要程序化，一絲不茍、環環相扣、節節相連，從根本上保證公司的服務管理質量。業 主 物業公司總經理溝通管理處主任監督指導政府各職能部門綜合部保安部工程部直管科室1、員工崗位培訓及管理2、規章制度的建立3、物業驗收與接管4、日常管理與維修養護綠化保潔部監督指導1.9 信息反饋渠道業主的要求和建議即是我們的工作內容，拓寬工作面，增設服務渠道，提高管理水平和服務質量，是我們的任務。我們將公布報修服務電話、投訴電話，征詢業主對物業管理服務的意見和建議，加強與業主的交流、合作，使物業管理各項服務均處于有效的監督之中。第 二 部 分 物業管理介入方案2.1 管理模式我們在 的管理將采取直線職能制9、的管理方式。在管理處集中統一指揮下，各職能部門員工依靠科學的管理組織，進行優質、高效、專業的管理和服務，其要點如下：(1)工作重點放在門衛、車庫、設施設備及園林綠化；(2)管理重點放在工程設施設備的維護、消防安全、治安安全、綠化保潔； (3)管理中體現動態管理與靜態管理相結合，主動服務與被動服務相結合，以充分體現現代物業服務的理念和務實操作的特色。管理機構設置及組織框圖管理分公司業 主 物業公司各行政部門綜合管理部保安部綠化保潔部工程部2.2 工作流程2.2.1 工作流程原則：保證程序的連續性；保證程序的全面性，不遺漏每一個環節；保證程序和合理性，講求科學、實效。2.2.2 物業管理接管工作流10、程圖建立規章制度提前介入崗位培訓日常管理與維修裝修管理物業接管與驗收完善資料裝備2.3 各項管理規章制度科學完善、合理量化的管理制度是我們取得成功的重要法寶。因篇幅有限，本公司對 新城訂立的公眾管理制度、內部崗位責任制、內部管理運作制度、考核制度等目錄摘錄如下：2.3.1 公眾管理制度1、精神文明公約 2、精神文明公約 3、治安管理規定4、環境衛生管理規定 5、綠化管理規定 6、消防管理規定7、設施管理規定 8、房屋裝修管理規定 9、停車場管理規定10、電梯安全管理規定11、樓宇管理規定2.3.2 內部崗位責任制1、管理處主任崗位職責 2、設備管理工程師崗位職責3、主管崗位職責 4、維修工（綠11、化工、保潔員、保安員）崗位職責2.3.3內部管理運作制度1、員工守則 2、社區文化工作制度3、勞動人事制度 4、保安人員管理細則5、清衛人員管理細則 6、業主投訴處理工作制度7、設備管理維護運行制度 8、員工培訓制度9、財務管理制度 10、回訪制度11、檔案資料管理制度 12、房屋維修程序2.3.4 應急處理程序1、火災應急處理程序 2、水浸事故處理程序3、遇暴風雨天氣處理程序 4、停電停水應急處理程序5、煤氣泄露處理程序 6、電梯困人應急處理程序2.3.5 考核制度1、工作考核獎懲制度 2、保安人員崗位考核標準3、清衛人員崗位考核標準 4、綠化工崗位考核標準5、維修人員崗位考核標準 6、管理12、員考核標準7、績效考核管理辦法2.4 人員配備2.4.1 管理、操作人員配備原則堅持“先培訓，后上崗”，管理人員100%持證上崗堅持文化素質與實際管理經驗相結合的原則堅持一技多能，一人多崗的原則2.4.2 人員配置數量及工資情況單位：人民幣（元）序號部門崗位名稱人員編制月工資（元）1主任1人1200.00管理員2人1000.002水電工1人900.003保安員8人800.004保潔員5人550.005綠化員5人650.006合計22人2.4.3 擬派管理處主任擬派主任：伍宏海同志男 32歲 安徽師范大學畢業 1999年從事物業管理工作 具有物業管理經理崗位證書，并具有八年大型物業管理經驗。 213、.5 管理處人員的培訓2.5.1 培訓的意義對員工進行不同階段的培訓，是圓滿完成委托管理目標的保證。2.5.2 管理人員培訓的基本原則分階段制定各項培訓計劃；根據不同崗位設定不同培訓內容；做到員工上崗前或更換工種有培訓，每年接受2次培訓；把員工培訓情況納入工作考核，作為獎勵、晉級的條件。2.5.3 培訓的目標培訓目的是在態度、知識、技能三方面加強和提高，改進員工的行為和表現，培養出高素質的物業從業人員。通過系統的培訓，加強員工對管理服務的認識，改進工作態度，做到“服務第一，質量取勝”2.5.4 培訓工作計劃為確保聯通大廈各項管理工作能按質量完成， 物業將派出培訓人員對下列各項進行現場實地培訓導14、，并制定以下培訓計劃：序號培訓內容培訓目標1基礎培訓，包括員工手冊、質量手冊、程序文件、作業指導書和規章制度等讓員工了解公司的組織、企業文化、政策及公司各部門職能和運作方式2結合接管前期人員培訓計劃有關內容進行強化培訓了解住宅管理內容、接管程序及運作方式3各崗位職責及物業管理制度熟悉本職工作程序，管理運作程序4物業管理方案和要求對住宅牧業管理有較深層次的認識5進行各種專業培訓熟悉掌握本專業的工作技巧，適應工作之要求6職來道德和職業禮儀培訓加強職業道德建設，提高服務水平和管理水平7模擬上崗培訓學習、領會基本操作方法為正式上崗提供經驗8 市物業管理法規條例相關規定熟悉掌握條例、實施細則等內容9智能15、化專業知識培訓了解智能化工作要點10住宅管理目標及模式和管理方案有關內容明確各項工作要求、目標、模式11崗位職責和物業管理運作制度熟悉住宅管理及基本運行12房屋整體布局、水電設施、消防設施、電梯性能、智能監控系統、環境導示系統等內容介紹熟悉住宅管理、運行13房屋驗收交接程序要求掌握房屋交接的全過程14公用設施、設備維護標準及作業程序明確公用維修范圍及標準15住房裝修管理辦法掌握裝修管理要點16治安保衛工作目標及作業程序熟悉治安保衛的范圍和目標17清潔衛生標準及作業程序熟悉清潔衛生范圍和目標18綠化標準及作業程序熟悉綠化范圍和目標19業戶入住手續辦理程序熟悉業戶入住程序、要求20各工種工作技巧和16、服務語言規范及人際溝通技巧行為、語言規范及技巧21消防職責及滅火作戰實施程序和急救常識掌握應急方案及常識22代客維修服務標準及作業程序了解代客服范圍及要求23業主、客戶有關保密事項和管理人員熟記事項確保業主、客戶資料和熟記率達100%24其它相關培訓2.6 員工錄用考核及獎懲、淘汰制度確定標準、嚴格招聘績效報酬、規范管理素質評價、績效考核激勵驅動、留住人才2.7 物資裝備的配備方案2.7.1辦公用品 2.7.2清潔器具 2.7.3綠化器具2.7.4保安管理設備 2.7.5維修工具第 三 部 分各項管理服務標準和承諾3.1 總體管理目標 物業管理，我公司以市優的標準為依據，以業主的需要為導向，樹17、立“以人為本”的管理，提供全體業主一個優雅高貴、設施齊全時尚、環境自然怡人的現代化的辦公環境和人居環境；與業主一起共同營造一個追求舒適、講究便利、崇尚生態、演繹個性的現代化辦公大廈。3.2 日常管理服務項目與標準項目內容與標準（一）基本要求1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。2、承接項目時，對區內共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。6、公示16小18、時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回方記錄。7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75%以上。（二）房屋管理1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主提出報告與建議19、，根據業主的決定，組織維修。3、房屋及配套設施完好率達到98%；4、房屋零修急修及時率達到98%；5、維修工程質量合格率達到100%。（三）設施設備維修養護1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大20、會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。5、載人電梯早7點至晚6點正常運行。6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。8、區內主要道路及停車場交通標志安全。9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。（四）公共秩序1、區內主出入口24小時值勤、登記、聯系辦事人進入。2、對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次。3、對進出區內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發21、時及時報告業主有關部門，并協助采取相應措施。（五）保潔服務1、垃圾每天清運1次。2、區內道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區內主要道路積水、積雪。3、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。4、二次供水水箱按規定期清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。5、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。（六）綠化養護管理1、有專業人員實施綠化養護管理。2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定22、期進行修剪、養護。3、定期清除綠地雜草、雜物。4、適時組織澆灌、施肥、松土，做好防澇、防凍。5、適時噴灑藥物，預防病蟲害。3.3 承諾指標及采取的措施3.3.1 房屋及配套設施完好率國優標準98%承諾指標98%測定依據完好、基本完好房面積/總建筑面積100%98%質量保證措施1、制訂詳細的房屋及配套設施維修養護計劃，并嚴格執行。2、房屋及配套設施的巡查、保養頻率及質量標準量化分解到個人。3、日常維護檢查與定期維修巡查相結合，確保良好狀態。4、嚴把二次裝修管理關，對進入本大樓內的施工單位及人員實行專人跟蹤管理。3.3.2房屋零修、急修及時率國優標準98%承諾指標98%承諾指標接到急修通知10分鐘23、內到達現場，零修及時完成，不超過4小時。測定依據已完成零修、急修數/總零修、急修數100%98%質量保證措施1、建立嚴格的房屋修繕制度，實行24小時值班，設立報修服務電話。2、接到報修電話的員工實行首問責任制，對維修訴求實行自始自終的跟蹤服務。3、維修人員應在接到維修通知單10分鐘內到達現場，零修立即處理，急修不過夜。4、根據小區的功能和特點，儲備合理數量的常用材料，以備急用。5、實行報修填單制，維修完成后經報修人簽字確認后返回存檔。6、每月對維修及時率進行一次統計，結果作為相關項目組及個人的考核依據。3.3.3 維修工程質量合格率國優標準99%承諾指標99%承諾指標維修工程符合質量標準，二次24、返工率小于1%測定依據質量合格的維修單數/總維修音數100%99%質量保證措施1、加強對維修技術人員的專業培訓，所有技術人員持證上崗，嚴格按照操作規程進行維修。2、維修工程實行用戶質量簽收制度。3、加強外購材料、備件的驗收控制，確保質量，提供維修安裝服務前由業主檢查確認。4、較為復雜的維修工程，事先應制訂詳細的工作方案，同時要求維修主管到現場進行指導、監督和驗收。3.3.4 業主投訴率和處理率有效投訴率承諾指標1%測定依據有效投訴次數/業主總人數100%1%質量保證措施1、不斷培養和樹立員工的服務意識，將“客戶滿意經營”的核心價值理念納入到每個員工的價值體系中。2、按政策規定，做好各項工作，加25、強與業主溝通，定期走訪業主，征求管理意見。3、保持業主和管理處之間溝通渠道的暢通，設立投訴電話和投訴信箱，持續提供超越業主期望的服務，及時改進管理處工作中存在的問題和缺點。有效投訴率承諾指標100%測定依據有效投訴處理數/有效投訴總次數100%=100%質量保證措施發生投訴及時處理并記錄，同時建立檔案，跟蹤回訪處理結果。3.3.5 業主滿意率承諾指標95%測定依據業主滿意數/總科室數100%95%質量保證措施在日常工作中注意廣泛聽取業主的意見和建議，不斷改進管理服務工作，并加強雙方的溝通，以確保業主對物業管理公司工作的滿意。3.3.6設備完好率承諾指標100%測定依據正常運行的設備數/總設備數26、100%=100%質量保證措施1、分區負責、責任到人、制訂年、季、月、旬巡查制度，建檔記錄，確保設備完好率。2、備用一定數量的易損易耗品，以備急修使用。3.3.7 智能化系統運行正常率承諾指標大于98%測定依據正常運行的系統數/小區智能化系統總數100%98%質量保證措施1、分區負責、責任到人、制訂年、季、月、旬巡查制度，建檔記錄，確保設備完好率。2、備用一定數量的易損易耗品，以備急修使用。3、配備專業的智能化維修人員。3.3.8 火災事故發生率和刑事案件發生率承諾指標小于1%測定依據火災發生數或刑事案件發生數/365100%1%質量保證措施1、安全員經培訓考核后上崗，實行準軍事化管理，實行227、4小時定時巡查制度，確保安全。2、管理處全員義務消防制，定期培訓，演習。加強宣傳，安全24小時巡視。發現隱患，及時處理，確保消防安全。3.3.9 環境衛生、清潔率承諾指標99%測定依據保潔面積/應保潔總面積100%99%質量保證措施分片負責，責任到人，實行巡查制度，考核制度。清潔衛生，垃圾日產日清，樓道每日清掃二次，地面保潔。第四部分小區設施設備的維修養護計劃和實施方案4.1 主體、設施日常維護計劃與實施方案序號項目維修類別日常維修計劃方案標準實施效果1大樓承重結構部位局部受損、施工質量原因造成的結構問題日常每周巡查一次，若室內裝修階段每天巡查，發現問題立即處理、維修由工程技術部門按照房屋修繕28、規定實施維修；如局部受損較重，應請專家“會診”，提出方案，委托專業公司實施房屋修繕標準；有關工程施工技術規范安全，使用正常；功能完好2外墻面外墻起鼓脫落的修補；外墻局部滲漏；外墻大面積滲漏；外墻面的翻新每周檢查一遍，發現問題，及時維修由工程技術部按照有關修繕規程實施房屋修繕標準；外墻面修繕作業規程無鼓無脫，無滲水，無違章，整潔統一3屋面隔熱層破損，防水層破損造成屋面滲漏；屋面積每周檢查一遍，發現問題，及時維修由工程技術部按相應作業規程實施維修，按照年度普查計劃維修房屋修繕標準無積水，無滲漏；隔熱層完好無缺4公共通道、門廳，樓梯間公用地面的維修改造；公共通道，門廳的墻，天棚維護；樓梯間墻面，扶手29、，踏步的維護每一周檢查一次，發現問題，及時維修由規程技術部按相應技術作業規程實施維修相應建筑部分修繕技術規程；房屋修繕標準整潔，無缺損，無霉跡；扶手完好，無張貼痕跡4.2 本體定期維修養護計劃與實施方案序號項目維修類別日常維修計劃方案標準實施效果1房屋承重結構部位局部受損；施工質量原因造成的結構問題每年對房屋基礎進行一次檢查；及時了解房屋的結構性能，作到早發現，早處理由工程技術部負責實施建筑物白蟻防治標準；建筑物完等級標準結構安全，正常使用；結構性能完好2外墻面外墻起鼓脫落的修補；外墻局部滲漏；外墻大面積滲漏；外墻面的翻新每3年對于較大面積滲漏，外墻久修無效的，應局部翻新防止繼續擴大及污染墻面30、；每年雨季前對外窗臺進行一次密封維護檢查，杜絕雨水侵入由工程技術部負責實施房屋修繕標準；外墻面修繕作業規程外墻平整。無滲水，整潔統一3屋面隔熱層破損；防水層破損造成屋面滲漏；屋面積水每半年疏通一次屋面雨水；每半年對屋面防水層檢修一次；每年翻新更換老化部分由工程技術部負責實施房屋修繕標準；相應修繕作業規程無積水，防水層正常，有效發揮功用，無滲漏；隔熱層完好4公共通道、門廳、樓梯間公用地面的維修改造；公共通道，門廳的墻，天棚維護；樓梯間墻面，扶手，踏步的維護半年對公共地面進行一次維護，補換損壞或空鼓地磚；每5年刷新一次通道門廳及樓梯間墻壁天棚、扶手及欄桿由工程技術部六按照相關技術作業規程實施；5年31、鏟除抹灰翻新一次房屋修繕標準；相應建筑部分修繕技術規程美觀、完好、整潔、清爽5共用煙道由煙道內隔斷板損壞及導流板安裝不當造成的回串煙；排煙口封閉不當造成漏煙每年對屋面出煙口蓋板及防罩進行一次維護由于工程技術部門按照相關作業規范實施排煙管道技術規范排煙通暢，安全正常使用6上下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定碼松脫每年檢修一次，并緊固管道固定碼；每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格的部分由工程技術部按相關作業規范實施排水管維護修繕標準；給水管維護修繕標準美觀完好；上下水通暢；無滲漏4.3 公共設施設備維護計劃與實施方案序號項目維修類別日常維修計劃方案標準實施效果1電梯1、各安全裝置保養維32、護；2、電氣控制設備保養；3、門機轎基設備保養4、各滑動部件潤滑保養1、每天巡查二次，每月對電梯進行二次維護保養；2、每年對電梯各安全裝置進行一次保養和測試1、遵照勞動部門電梯作業規程實施維護；2、電梯公司實施維護1、電梯操作維修規程；2、制造商維保要求。1、保證電梯安全、舒適運行；2、處長電梯使用壽命2水泵1、絕緣下降；2、軸承磨損噪聲增大，軸封漏水；3、變頻器運行正常；4、定期加注潤滑油1、每年對電機水泵進行一次全面檢查；并更換軸承和軸封；2、每月加注一次潤滑油由工程部負責巡視維護機電設備維護保養規程電氣安裝維修作業規程1、電機、水泵運轉平穩，運行聲音正常；2、軸封無漏水；3、變頻器運行正33、常3公共排污設施1、排污井、雨水井淤泥清理；2、井蓋油漆1、每月巡檢一次；2、每年對排污管道、排污井、雨水井進行一次清淤；3、對井蓋進行一次油漆保養由工程部實施遵照公司物管標準和給排水工程驗收規范1、保證排污井通暢；2、井蓋刷新4設備房通風排風維護每周巡檢一次；每季度對設備房的通排風進行全面檢查維護由工程部實施機電設備維護保養規程保證設備正常運行5道路路面地磚破損、起鼓，路沿破損每月對道路巡檢一次，每年對大廈道路進行一次全面檢查由工程部負責實施小區路面修繕質量標準路面平整無積水，路沿垂直無破損6園藝綠化1、綠化帶黃土裸露；2、樹木枯死；病蟲害；3、建筑小品破損1、每年對綠化建筑小品進行檢查發現34、問題及時處理；2、每周定期對綠化進行修剪由管理處和環保隊負責實施綠化工作標準1、草坪樹木美觀，無枯死；2、修筑小品完整清潔；3、綠化無病蟲害第五部分其 他 特 約 管 理5.1 其他管理5.1.1 定向保潔 我公司將派專人為重要地區進行衛生保潔服務，8小時隨傳隨到特約服務。5.1.2 鮮花布置為了更好的服務業主，我公司決定在領導辦公室進行鮮花布置；每年的國家法定節日，對聯通大廈大樓進行鮮花布置，以增加節日氣氛。5.1.3 洗手間管理為了使洗手間衛生、整潔、無異味，我們將采取上午、下午定時保潔，投放除臭劑，夏天還要增加投放驅蚊、驅蠅香料。5.1.4 電梯管理 平時派專人定期檢查電梯工作情況，及時35、與廠家溝通聯系。在電梯超過保修期后，我公司將與專業的電梯服務公司簽訂，電梯維修、保養服務合同，以確保大樓電梯的正常運轉。5.1.5 樓梯道管理樓梯道作為大樓應急通道和消防通道，必須保證暢通無阻，并保證清潔，無衛生死角。5.1.6 安全管理 安裝電子監控設備，對出入口進行24小時錄象。第 六 部 分結 束 語. 物業有限公司是 市最早成立和管理小區的物業公司，十幾年來積累了豐富的管理經驗和專業技能。屆時必將盡最大的誠意和努力為 提供優良的服務和物業管理工作。 物業有限公司極其重視這次參與 物業管理的合作，本公司對明光市萬豪集團給予的機會表示衷心地感謝！并表達我們希望能與貴方合作，為業主提供滿意服務的誠意。我們有信心有能力為創建美好的檢查院而努力！ 市 物業有限公司