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1、物業服務有限責任公司小區物業管理方案 物業服務有限責任公司服務中心第一章小區自然狀況某小區是4棟連排高層電梯樓，每棟樓4個單元，每個單元26層，一梯二戶，共計832戶，共有16部電梯，無綠化，共計建筑面積：7萬平方米，物業費1.60元/平方米/月。假設小區設有監控室一處，配電室一處、發電機房一處，消防泵房一處、生活水泵房一處（已移交自來水公司），供熱交換站一處（已移交供熱公司）。小區共有兩個出入口。該小區將于年6月竣工交付使用，7月將辦理入伙手續。第二章 組織機構 工資標準組織架構、工資標準項目經理1人行政財務1人客服主管1人秩序主管1人食堂1人前臺接待1人保潔員10人綜合萬能工1人電工1人秩2、序維護員12人樓內崗9人外圍崗1人秩序維護1班4人秩序維護2班4人秩序維護3班4人房管員2人說明：該小區物業項目部由項目經理、行政財務、客服部、秩序維護部組成,共計32人。二、工資標準及人員配備部門崗位（管理：7人操作：25人）定編人數月工資標準（元/月）人員配置說明辦公室 （3人）項目經理14000負責小區全面工作行政財務12500負責行政人事財務核算廚師11300客服部 （14人）客服主管12500負責客服全面工作以及保潔日常管理前臺接待11500負責接待業主咨詢及業務處理房管員21500負責收取物業費保潔員101200人均面積8000平米秩序維護部 （15人）秩序維護主管12500負責小3、區公共秩序安全及工程日常工作管理秩序維護班長31800秩序維護員91500萬能工11800電工11800第三章年經營情況一、費用測算（按一年計算）（一）、費用測算基礎物業服務按照一級服務等級標準執行，收費標準如下：物業類別：住宅，物業費標準：16元/月（二）、年收入費用：1344000元依據住宅物業費收費標準1.60元/月，年收入1344000萬元，明細表如下:收費類別住宅地上車位合計備注管理費（萬元）收費標準1.60（元/月m2）收費面積70000（m2）收費率100%月收入112000（元）年度收入1344000按整年收費（三）年支出費用：（見下頁明細表）1、共計32人，全員工資及福利總計4、：700078.08元(計算方法略)其中：（1）工資: 561600元（2）五險一金:92494元（3）補助費用：45984元（4）服裝費用：7192.75元2、公共設施、維修及保養費：29324元3、能源費:300153元 包括園區照明、樓內照明、物業樓能耗、物業樓供熱費33元/，電費單價0.525元/度、水費、4、保潔費用:48340元，其中垃圾清運費用：30240元；5、綠化養護費：維保期內不發生費用6、秩序維護費：7590元包括消防檢測、器材費用、人員保險費7、固定資產折舊：6300元8、法定稅費：75264元9、辦公管理費：44000元包括辦公、社區文化費等8項，具體明細如下表：辦公5、費用序號項目金 額 （元）依 據1辦公費用10000包括電話費、網費、年檢2社區文化5000端午節、六一兒童節、消夏晚會、國慶節、圣誕晚會活動每次1000元3低值易耗品費5000辦公耗材4公共責任險100004棟樓面積：7萬 ，投保公共責任險5人員招聘10006業務招待費10000招待物業辦、稅務局、街道、社保、醫保等7培訓費3000消防員培訓，外出學習等合計金額44000費用支出明細序號項目金額（元）1工資及福利700078.082公共設施、維修及保養費293243能源費3001534保潔清潔、垃圾清運費483405秩序維護費75906辦公管理費440007固定資產折舊63008稅費按收入16、344000元的5.6%提取75264總計1211049.08二、2012年利潤評估 2012年合計收入1344000元、支出1211049.08元，利潤132950.00元（不含其他收入），利潤率9.5%年收入支出比例表年度收入年度支出利 潤利潤率1344000.001211049.08132950.929.5%第四章小區前期投入開辦費測算2012年7月份入住前預計費用1.64萬元（不含資產購置）明細如下：序號項目金額計算依據1人工工資32,600.00 項目經理1人*2月*4000=8000行政財務1人*1月*2500=2500客服主管1人*1月*2500=2500前臺接待1人*1月*157、00=1500房管員2人*1500*1月=3000秩序維護主管1人*1月*25002500秩序維護班長2人*1月*18003600萬能工1人*1月*1800元1800元電 工1人*1月*1800元1800元秩序維護員2人*1月*15003000元保潔員2人*1月*1200=2400元2辦公費100.00 辦公用品1月*100元3招聘費500.00 1月*500元4電話費200.00 1月*200元5招待費1,500 3次*500元6印刷費10,000 入住資料印刷費7布置費1,500入住現場布置費合計16,400.00 （說明：此項費用由開發商負責承擔）第五章 小區資產購置費及其他費用一、資產8、購置費20.9 萬元（一）、辦公設施7.6萬元序號名稱單價數量金額說明1聯想計算機4000416000項目經理1臺、行政財務1臺、客服主管1臺、秩序維護主管1臺2復印機(打印功能)10000110000辦公室使用3班臺、沙發300013000項目經理使用4辦公桌椅50052500行政財務1套，房管員2套，主管2套5掛撈檔案柜78021560存放832戶業主檔案資料用6電水壺1008800項目經理1個、主管辦公室1個、客服辦公室1個，保潔休息室2個、秩序維護部2個、工程人員1個7茶 幾3002600項目經理室、客服中心各1套8接待臺300023000前臺接待一套9接待椅30041200辦公室接待9、業主用4把10會議室椅90302700會議室、培訓室11會議桌250012500會議室12員工椅904360前臺接待2把、秩序維護崗亭2把13接待沙發150011500前臺接待使用14驗鈔機180011800財務使用15手提金柜2001200財務使用16保險柜180011800財務使用17鑰匙柜85021700存放鑰匙18檔案柜52052600項目經理1個，行政財務2個、客服1個、秩序1個、19三門更衣柜45041800經理室1個，行政財務1個，客服秩序各1個，20六門更衣柜55052750秩序維護員2個，工程維修1個，保潔員2個21電話機1105550經理室1部，行政財務1部，前臺1部，主管10、辦公室1部，監控室1部22塑封機4001400客服部1臺23石英鐘505250經理辦公室1個,接待大堂1個,行政財務1個，主管辦公室1個，中控1個24打卡機150011500管理人員簽到使用25數碼相機250012500社區文化以及房管員裝修巡查使用26食堂設備10000110000購置食堂設施:排煙機,爐罩等27倉庫架79032370行政、工程、保潔各1個合 計75940（二）、工程維修工具及保潔物品2.3萬元序號品名單價數量合計1電焊機1500115002電錘90019003電鎬1100111004手槍電鉆30013005充電電鉆30013006角磨機30013007疏通機6001600811、砂輪機28012809手動葫蘆400140010氣泵600160011云石機200120012合梯1.5M800180013合梯2.5M10001100014對講機（含電池）13802276015無齒鋸500150016工具組箱15003450017垃圾箱35016560018垃圾車100011000合計22640（三）、秩序維護用具3.8萬元序號品名數量單價金額1膠皮警棍4401600 2防水強光手電42951180 3車位路障10880 4新式頭盔(防火頭盔)43501400 5隔熱服415006000 6巡邏棒11300 13007巡邏棒點40135208對講機5138069009崗亭212、20004000 10崗傘217034011站崗臺215030012ABC滅火器8kg12011013200 13消防服（單）214027014消防靴（單）2120240 15防毒面具2150300 16消防斧23366 18消防鎬23570 合計37766（四）服裝費用附表部門崗位定編人數服裝標準服裝費用年服裝費用（每套24月）月服裝費用辦公室（3人）項目經理1500500250行政財務1500500250廚師1300600300客服部 （14人）客服主管1500500250前臺接待1500500250房管員25001000500保潔員1037837801890秩序維護部 （15人）秩序主管13、1500500250秩序班長3635190595.25秩序維護員963557152857.5萬能工1300300150電工1300300150合計327192.75(五) 秩序維護費用預算明細表序號項目金額（元）測 算 依 據1低值易耗品440.001.路障10元/個*8=80元;2.警戒帶30元/卷*12=360元2安全消防5,950.00 1.具滅火器打壓維修：110具*45元/具=4950元;2.設備檢測:1000元3人身意外險1,200.00 秩序維護12人*100元=1200元合計7,590.00(六) 保潔費用預算明細表序號 項目金額（元）計算依據1生活垃圾清理費30,240.0014、垃圾清運費：每年（6車*14元/M3*30天*12個月30240.00元）2垃圾車1,000.00訂做一個垃圾車清運生活垃圾3垃圾車維修費500.00維修垃圾車，更換車帶等4垃圾箱5,600.00350元/個，共需16個（每個單元門前擺1個）；合計費用：350.00元*165600.00元；材質為加厚硬脂塑料5保潔耗材4,000.00主要有：推雪板、鐵鍬、拖布、抹布、笤帚、搓子、洗衣粉、肥皂、竹笤帚、去污粉、鏟刀、刀片、膠皮手套等7保潔用水費用7,000.008合計費用48,340.00(七) 能源費用預算明細表序號項目金額(元)計算依據（電費單價0.525元/度)1公共區域照明28875園區15、照明等用電（參考估值）2住宅樓梯照明357416個單元816盞20W燈泡 供電時間1小時/天計算：16*816*0.02*1*365*0.6=.92元3物業辦公樓電費20000容量95KW 包括食堂、中控、辦公室等，估算20000元4物業采暖費9240物業用房280平米 計算：280*33元/平米=92405電梯使用電費238464參考水韻名城用電量合計300153(八) 共用設施設備維修養護費用序號名 稱項 目每月支出每年支出備 注1 設備維修保養公共區域照明維護100.00 1,200.00 維護耗材2 園區內設施景點、標識、智能化系統等養護100.00 1,200.00 日常園區內各種設16、施、標識的維護、保養3電 梯檢測費269,24.00參考專業機構檢測數據得知合計金額29,324.00序號名稱單價數量合計折舊年限1電腦40004160005年2沙發3000130005年3復印機100001100005年4數碼相機2500125005年總計31500固定資產折舊6300(九)固定資產統計表第六章 確認小區服務標準該小區為一省物業服務等級標準（具體內容略），與開發商簽訂前期物業服務合同（合同內容略）。第七章：接管驗收工作組織落實驗收小組成員，與開發商一起按照約定時間按照接管驗收標準（接管驗收標準略）對小區實施驗收，驗收分兩二個階段，第一次驗收后對于驗收中發現的問題，開發商進行整17、改，整改后進入第二次驗收，對第一次驗收中發現的問題進行復檢，如果仍有部分未整改的，開發商繼續整改。第八章 入伙工作安排及流程（一）、需向地產公司收集的資料1、業主資料的移交等。2、施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯系人、聯系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。（二）、業主辦理入伙手續同時，發給業主的資料有1、物業使用指南；2、房屋裝修申請表；3、業主臨時規約；4、前期物業管理服務協議；5、房屋驗收交接單；6、房屋質量保證書；7、住宅使用說明書；（三）業主入伙工作流程業主憑房屋調配證辦理相關手續，經過“資格確認”、“繳納費用”、“簽署資料”、“接收鑰匙”、“房屋驗收”五18、個程序：1、確認資格購房者憑地產公司確認統一交樓的文件即可到物業服務中心辦理入住手續。2、繳納費用（1）根據建龍第一城物業服務協議，自地產公司發出的房屋調配證上確定的辦理入伙手續之日起計收物業管理服務費。（2）入伙時物業公司以現金形式預收一年物業管理服務費。3、簽署資料（1）業主入住需要簽署的資料有物業服務手冊、業主臨時規約、物業服務協議、裝修管理服務手冊，并填寫業主（住戶）情況登記表及各項資料簽署頁。（2）業主入伙需要準備本人及家屬等相關居住人員身份證復印件各一份、彩色免冠1寸近照各2張，用于建立業主檔案及辦理住戶卡，并在業主（住戶）情況登記表上填好有關資料并貼上照片。4、接收鑰匙業主入住的19、各項資料簽署完畢后，您將會接收到該房屋的全套鑰匙，此時您開始履行作為房屋業主的責任，擁有房屋的所有權及使用權。請您注意對房屋及設備設施的管理，進行室內裝修要遵守裝修管理服務手冊等室內裝修管理之相關規定。5、房屋驗收結束上述程序后，物業服務中心工作人員會陪同業主對房屋進行質量檢查，對發現的質量問題經工作人員確認登記后，安排施工單位進行維修或給予回復，同時與地產公司協調履行質量保修責任。第九章 管理思路用“ 勤業、敬業、精業、創業”高標準的服務理念為業主服務,以真誠和嚴謹的工作作風、專業的技術、規范的管理標準，一流的員工素質，一流的企業形象，創造出輝煌的業績，用真誠與奉獻為社會描繪出更加絢麗多彩的20、畫卷。本項目物業管理的總體思路是：全程介入，系統運作，有序銜接。用建龍品牌奠定基礎，確定高端服務品質。 一、抓基礎，練內功人才是物業管理公司能夠提供優質服務的關鍵，要在員工的文化素質、文化素養、道德情操及服務觀念和意識上狠下功夫，積極發揮人的主觀能動作用。從事物管的員工，無論是管理層還是操作層，都要不斷提升自身能力和提高綜合素質，才能高效完成各項工作。1、加強人員培訓。培訓是將工作制度、程序、標準和要求告訴員工，讓員工知道如何正確的做事，從物業基礎知識、規章制度、崗位職責、工作流程加以反復培訓，工作逐漸形成固化模式。2、加強工作的指導和監督。通過日常監督、檢查、考核，持續改進工作中的不足，確保21、員工正確地按規定做事，從而形成良好的工作習慣。要求員工每天進步一點點，一年就會有驚人的進步。二、培養綜合型人才1、要求物業服務的管理層通過學習和自身努力應具有專業的物業知識、經營頭腦、組織管理等多方面知識，同時還要有化解矛盾，溝通協調、統御全局的特殊能力；2、操作層崗位素質要求比其它行業的同類工種要一專多能，能兼容多種專業技術工作，有較強的應變能力，對一些急難問題會及時處理解決，還要會與人打交道，會禮貌和技巧服務。三、服務專業化與服務拓展 1、隨著居民物業管理消費意識的逐步提高，對物業管理服務水平的專業性要求越來越高，而物業管理費的日漸提高，必然會加強物業管理成本的控制，只有將各項物業管理服務22、做專做精，并能合理控制成本，才能在市場中具有競爭優勢。 2、除開展小區物業管理常規性服務外，可嘗試借助外力開展特約有償專項服務，發揮各自特點，滿足居民生活需要，引導居民消費，塑造良好生活空間。服務項目的確立必須來自于居民生活需求的調查，在業主大會允許的范圍內開展，利用空地劃出車位出租；結合小區實際需要有效益地開展，這些服務項目的開展既滿足了居民的生活需求，又拓寬了有償服務內容，使物業管理公司取得了良好的經濟效益和社會效益，也增加了小區物業管理服務的附加值，使企業的無形資產和小區物業保值增值。四、完善服務技術手段普及物業管理項目的計算機網絡運用技術，引入適合的智能化設施，以適應高效管理與質量管理23、的要求，提高服務質量和工作效率，提高管理人員素質，提升專業服務的科技含量。五、換位思考加強與業主的正常溝通 物業管理企業搞好服務的另一個關鍵，就要在提高服務質量的同時，加強與業戶的聯系與溝通。通過開展豐富多彩的社區文化活動可以拉近“距離”關系，這樣既能了解業主的需求，又能做到相互支持、相互理解。除此之外，平常還要與業戶多溝通，讓業戶了解我們的工作內容，聽取他們的意見，除客服房客員以外，中層管理人員要定期開展走訪工作，要與業戶做有效溝通，想業主所想，急業主所急，真正成為業主的好管家。第十章工作倒排計劃序號工作項目完成時限責任人完成情況一組織架構及工資標準二人員配備三入伙前工作跟進及2012年費用測算）四物業服務標準五前期物業服務協議簽訂六物業接管驗收七施工現場介入八入伙工作安排及入住流程