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1、一、 社區項目概況項目規劃總建筑面積450000，其中居住產品以6坡7多層、18層小高層及25層高層住宅為主。公共服務配套22000，其中含較大規模的公共商業服務中心（）和會所（）各一處，幼兒園一所；保留并豐富中心公共綠地。 本項目規劃用地擬分為兩期開發建設。1.周邊環境及配套設施一期用地呈較為規則的梯形，與地區主干道大街相臨。用地東面為（多層、小高層及品字型公寓），西南為69聯中。2.項目主要經濟指標（設計部提供） A 基本情況：（略）物業名稱物業類型商住小區行政區域南崗區規劃總用地面積 m2180000含待征道路 m2居住區用地面積 m2總建筑面積 m2450000住宅建筑面積 m2公建建2、筑面積 m222000總戶數 戶總人口 人戶均建筑面積 m2含待征道路容積率不含待征道路容積率建筑密度27.9%停車位地面停車位地下停車位停車位戶數30住宅建筑面積毛密度 萬m2/ha住宅建筑面積凈密度 萬m2/ha綠地率（與占地面積的比率）42%小區道路面積小廣場數量個B戶型指標：（略）戶型指標數值規劃總用地面積(m2)18居住區總用地面積計容積率總建筑面積(m2)450000容積率2.55覆蓋率（與占地面積比率）27.9%總戶數（戶）總人數（人）戶均面積(m2)建筑面積建筑面積住宅總面積(m2)450000其中高層住宅（m2）戶%小高層住宅（m2）戶m2/戶%公寓（m2）戶m2/戶%多層住3、宅（m2）戶m2/戶%公共服務總面積(m2)220001商業服務（m2）2會所3管理（m2）4幼兒園2000注：未計地下車位40000.二、 顧客群特點及需求分析該項目目標客戶群體具有如下共性特征：u 年齡方面，客戶以31-50歲的中青年為主，這部分人普遍學歷高，追求生活的檔次。 25-30歲的青年人也占到一定比例，這部分人經濟實力有限，但對本項目倡導的生活方式非常向往。u 教育程度，80%的客戶受過高等教育，其中有部分受過本科以上的教育。項目項目項目的目標客戶有更高的教育程度。nu 客戶來源，網羅了地區的高校、各類研究所、金融和醫療機構及大小企業主，u 其中又以高校的客戶最多。u 客戶分布，4、來自南崗區的客戶占有最大比例，他們主要是高校老師，政府官員、從事信息技術等高科技含量工作的人和周遍從商的中小企業主。外區客戶所占比例也較大；外地客戶所占比例非常小。u 興趣愛好u ，約有六成的人在休息時會選擇外出散步和運動，其次是看書或看電視。這可能與他們所受的教育或所處的環境有關系。 客戶特點：n 中青年人；n 受過高等教育；n 追逐時尚，注重形象，關注生活品質；n 三口之家為主；n 敢于創新、善于學習新知識、新觀念；n 有較高的收入；n 得到較高的社會肯定評價； 投資意識強。三、物業管理服務模式從項目定位和客戶需求角度上分析有四大特點，其一、新都市主義建筑風格，具備綠色走廊、區域核心、有層5、次的開放空間、地域性、社區鄰里關系特點；其二、項目的自然條件，有豐富的中心景觀和植被；其三、身處在優厚且較大壓力的職場上，有著對自然、健康、自由生活環境的渴望；其四、便利的商業、高品位生活方式。針對物業特性和顧客群特點，物業將在項目定位為“free” 的物業管理模式。（一）“free的”服務模式定位與釋義“free”體現自由的、獨立的、自然的、優美的、悠閑的、開放的為人之本性釋放，人的情緒、體力、智力、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產生的愉悅感受，是無限美妙和令人遐想的，“free”強調在自然與人文環境、現代與歷史風格、建筑與服務氣氛的和諧，突出尊重人為環境營造宗旨，回顧歷史折射人文情懷，6、追求自然建立服務特色。實現“free”模式需要必備兩條件：一是以“一切皆善，善待一切”的價值觀，“free”更多的通過顧客自我情操演繹千變的精彩生活，二是具有開放的建筑風格，舒適的交流空間，風格迥異的商業為大背景。以尊重人文化倡導為前提，在法制、契約、誠信為“free”的底線，相互尊重和理解，共同品位生活?！癴ree”模式主要由三大元素構成： 開放的1、 自由出入的大社區，充裕的公共設施和場所，獨立且安全的組團；2、 物業安全管理重點是組團，將居家報警、單元門禁、院落圍墻紅外線聯動對射、組團可視對講門禁、安全員定點巡邏、24小時控制中心值班機制；3、 組團外施行“無人化管理”，通過智能化設備對7、主要場所的監控、以及巡視員的交叉巡邏確保公共場所的治安，同時給予顧客的充分自由空間。4、 社區不在是私家領地，而是具有和政府共同治理的特點，引進綜合治理辦公室、派出所、居委會等機構。只要遵守法律和社區規范的人員，將充分享受無阻尼的服務，盡情享受豐富的生活方式。5、 社區將無“禁止踐踏草地”的標識牌，開辟可直接接觸的綠地，拉近人與自然的距離，供客戶享受青草芬香和陽光沐浴。 生活的1、 引領庭院文化，豐富組團內社區活動，為每組團設置親善大使，直接為業主排憂解難，建立快速溝通渠道，讓業主在大社區中享受更貼切的服務；2、 營造綠樹蔥蔭的生活環境，豐富社區公共場所的娛樂設施；3、 對商業業態更具有生活味8、布局，生活必配備項目、休閑娛樂項目、咖啡酒吧項目；親和力的大中型超市項目；4、 多元的信息溝通渠道，遍布社區的音樂廣播、可隨時求助的求援電話、傳統的宣傳公告欄。5、 繽紛色彩的社區文化，以健康、科學、娛樂為主題適于各類人群，尤其包括兒童寓教于樂的科教活動。 便利的1、 社區提供便利的商業配套，引進大中型超市或商家購物車；2、 通暢的交通設計，路邊停車方式，縮短步行距離；3、 物業服務都以業主便利為中心設置快捷的辦事流程，在人潮高峰段親善大使專守庭院服務；4、 提供家居生活的清潔、育苗、維修、代購物等便民服務；5、 提供房屋租售、轉讓服務。 “free”服務模式不僅要表現在顧客生活方面的日常業務9、管理與服務方面，還涉及到社區文明建設、會所服務、租賃經營等綜合內容。（二）“free”服務實現計劃及要求項目工作內容工作標準完成時間客戶服務客戶服務中心設置1、 分前臺事務辦理和親善大使兩大職能2、 前臺事務辦理設計為與業主直接接觸，貼心大使辦公位置可設計后臺。3、 設置在會所位置，使用面積約50m2 包括辦公、接待、現場資料儲存空間、裝修家政辦理臺、授IC卡（含設備）、洽談室親善大使制1、 7：009：00，17：3019：00在辦公點直接承辦業主委托事宜；2、 熟悉組團內每戶業主，走訪并收集業主意見收集信息匯集服務中心；3、 組織庭院社區文化活動。著CI職員服（西服式樣、藍色面料、白色襯衣10、）為專職親善大使，設幾個固定辦公點（原則徒步5分鐘內可到達），（與外圍安全巡邏相結合，在人流高峰期設門童）30歲以下，高中以上文化程度，氣質佳，樂于助人，善溝通（結合外圍巡邏安全員）社區文化策劃1、 以健康、科學、娛樂為主題，重點突出庭院文化2、 針對兒童、購房決策人、老人提供特色文化活動3、 以協助業主自行組織為發展方向4、 組織各類藝術沙龍有償服務項目設置1、 根據業戶特點，設定便民服務項目，只收取成本的5%利潤；2、 方便投資客戶群交易，開展租售業務，以賺取利潤為目標商業配套方案1、 物業公司經營咖啡廳、酒吧業務，開設洗衣房，管理會所。2、 可考慮引進菜市場、超市、餐飲、醫療室、美容美發11、書吧、汽車美容等。細微點滴服務1、 成立貼心協會，提供業主忽略的點滴服務。2、 開辟服務像冊，尋找服務足跡，提高業主精神文明。環境管理現代與歷史氛圍營造1、 設置歷史回顧畫廊；2、 項目開發前后照片對比、景點設定。自然生態營建方案開辟親近綠地，供人休憩；修建人造鳥巢；建設小苗圃、花圃培育基地、果樹等（可經營）。社區保潔綠化管理方案（*人）1、 環境保潔（*人）2、 家政：（*人）3、 垃圾清運：市政化4、 垃圾箱；庭院兩個單元一腳踏式雙桶垃圾箱、庭院外果皮箱5、 服裝有樓內和樓外之別，樓內體現精致，樓外體現專業特點6、 垃圾中轉站設置7、 機動垃圾清掃車、機動灑水車、機動垃圾車8、 每兩棟設12、有保潔取水點（對裸露管口作防凍處理）綠化（*人）地下自動噴灌系統選擇PPR管材每半徑50m綠地設一個電源插座（防水、防觸電）盡量考慮雨水利用系統其它外圍保潔實施外包方式。安全管理治安管理項目的安全管理方案主要以人防與技防相結合；巡邏崗與固定崗相結合；紅外報警與小區影像監控相結合。人防采用的內緊外松的管理模式循序漸進。1、 整個小區分為多個小的片區進行區域化管理；將若干個小的組團化為一個區域設定一個安全巡邏崗（樓內巡邏崗），主要是對本區域的安全事務的處理。著公司規定的CI服裝安全員樓內巡邏崗（西裝），主要是以小區的整個風格相配套。2、 在小區的主要地段及繁華區域設置徒步的安全巡邏崗，主要是以提供13、安全服務為主要的目的（設崗位*個）。3、 對于組團外圍及小區的次干道設置有單車巡邏崗（單車巡邏崗*個），主要是保證小區次干道及周邊的安全事務處理。著裝以牛仔服特色的服裝，體現自由與開放的小區管理特色。4、 在小區的主干道及整個小區的安全防范監控和對小區各崗位的快速支援及整個小區的安全事務處理（摩托車巡邏崗1個）。根據小區的特色著美式的作戰服，主要是在小區內起到威懾作用。5、 體現項目安全管理的風格，在主要的出入口設置安全形象崗位1個。6、 在小區的前期對于小區的裝修實行集中統一的管理，安全管理方面設置專門的裝修巡邏崗（*個崗位）。著安全樓內巡邏崗服裝。技防小區智能化與小區控制中心聯動的模式。114、 在小區的繁華地段和較為偏僻的地段設置及時的召援電話，并與小區的攝像探頭和監控中心相互聯動。能夠對顧客提供便利的服務，從治安管理角度很大的程度上保證了及時的信息流通。2、 小區紅外報警系統與攝像、照明綜合聯動保障小區應急或異?，F象的發生能夠清晰明了的進行監控、記錄。3、 組團電動門安裝延時自動關閉裝置，極大的避免安全的隱患的發生，同時為客戶提供安全方便的服務。4、 紅外發射器對裝留有間距防跨越，紅外線與圍墻實體距離35cm。5、 24小時的監控中心值班制度嚴格對小區的整體狀況進行監控，同時及時的調配資源協調現場的事務處理（設置*個崗位）。著安全員樓內巡邏崗。6、 設電子巡更系統，確保巡邏獲得15、質量保證。交通管理1、 車場出入口崗服裝要求：國家統一服裝體現小區物業管理的規范化專業化。2、 首期封閉為一個車流出入口（道路寬度可調頭）3、 在小區的主要路段及交叉口設緩沖坡；控制車輛在小區內的速度。4、 對小區內的車輛停放進行及時引導停放和檢查制度（小區停放車輛實行非固定式管理模式）。5、 地下車庫門禁：主要職責是阻止、驅趕閑雜人員進入車庫；檢查進出車輛的外觀，并及時做好車輛出入登記；指揮、引導車輛停放及按規定的路線行駛；監控車庫內可疑人員的行蹤；檢查停放車輛狀態，防止發生破壞、偷盜車輛等案件，巡查車庫內各種設施設備等工作。消防管理采用誰主管，誰負責。對整個小區實行區域化集中管理的模式。116、 建立責任到人及小區的消防檔案，定期的對小區的消防設施進行檢查整改。2、 對裸露管口作防凍處理。內部管理采用半軍事化的管理模式。1、 安全班值班制度為三班四倒，24小時的值班制度。2、 小區安全管理隊伍分三班，每班設班長一人，副班長一人。維修管理人員*人，服裝著CI標準服（上衣束腰）配多功能腰帶1設備設施等公用部位將采用分區管理、責任到人的方式，將項目以中心綠化帶為兩個分區，實行分區管理，同時在各個分區實行責任負責制，每人都有自己的專責區域，同時要求通力合作、相互監督以保證設備設施的完好如新。體現“各有所專，面面俱到”的用人思想和服務理念。2家政維修服務主要體現“專業化，快速化”推行崗位專家17、服務明星，來提高服務品質。3公共照明采用雙電源供電，分區控制。4公共部位的路燈要求采用跳躍式雙回路控制，在夜深人稀時關閉一半，以利于今后節約公用費用支出。5控制中心閉路錄像采用數字錄像機，并能保存一個月。6內線電話系統（辦公室、設備房、崗廳）、警鈴連通。水電氣計量1要求前期就能實現抄表到戶，節約服務成本，減少物業今后的水、電、氣損耗支出成本。2箱式變電站的放置地點要考慮今后的檢修的方便性，及對業主的影響。3合理設計景觀照明，盡量減少小區域照明的數量。服務特色1、 組合式工具箱，體現物業的“專業化”。2、 家政維修體現快速化，接到報修信息后能在約定時間到達現場，提出專業的解決方法，并能快速進行18、維修處理。3、 區域管理要體現快速靈活，將采用自行車代步模式。4、 公共部位的維護要提現維護的及時性，所有公共部位的維護全部要求在最短的時間完成。5、 每位技術員都有自己的專門責任區域，所有區域責任化。人員要求和服務制度編制管理處服務架構總經理1人；經理助理2人；會計1人；出納1人；人事行政*人；客戶中心*人；保潔*人；安全*人；維修*人。前臺、后臺人員服裝著CI規定服裝體系文件按照公司IS09000體系執行人事行政制度按照公司IS09000體系執行內部管理規定結合現場制定班組內管理規定。物業管理用房物業管理用房1、 資料室2、 辦公室3、 會議培訓室4、 更衣室5、 倉庫（保潔、維修、辦公、19、宿舍）6、 食堂7、 維修操作間標識生活、交通、提示標識系統1、 配合項目制定與項目定位的永久性標識。2、 公共宣傳及物業服務標識由物業提標識樣。3、 交通標識按照國家規范制作。（三）、社區人員配置方案1.物業管理公司工作人員崗位任職要求1.1公司經理基本要求教育工作經驗健康狀況應接受的內部培訓資格證書發證機構本科以上五年相關工作以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓公司經理具備物業管理資格證書物業管理資格證書國家建設部其他要求1擔任公司經理職務滿五年以上2熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業務及運作流程3具有較強的管理能力和領導水平4通過公司評審通過12經理助理基本要求教育工作經驗健康狀20、況應接受的內部培訓資格證書發證機構大專以上三年相關工作以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓公司經理助理應具備物業管理資格證書中級職稱證書各地勞動局其他要求1擔任公司經理助理以上職務三年以上2熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業務及運作流程3具有較強的管理能力和領導水平4通過公司評審通過13主管基本要求教育工作經驗健康狀況應接受的內部培訓資格證書發證機構大專以上二年以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓特殊要求應具備相關專業兩種中級等級證書以上中級等級證書各地勞動局其他要求1在專業技術及管理崗位工作兩年以上2熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業務及運作流程3具有一定的管理能力4通過公司21、組織的考核和資格審核1.2主辦基本要求教育工作經驗健康狀況應接受的內部培訓資格證書發證機構高中專以上二年以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓特殊要求應具備相關專業兩種初級以上的證書初級職稱證書各地勞動局其他要求1在專業技術及管理崗位工作半年以上2熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業務及運作流程3具有一定的管理能力4通過公司組織的考核和資格審核1.3技術及管理人員基本教育工作經驗健康狀況應接受的內部培訓資格證書發證機構要求大、中專以上一年以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓特殊要求1. 財務管理部/業務部門的會計/出納員須通過“會計上崗資格”培訓或相關專業學歷會計證財政局2. 22、設備責任人和技術員須通過相關設備操作上崗資格培訓上崗證勞動局3. 專職或兼職司機須持有效駕駛執照機動車輛駕駛證公安局車輛管理所4食堂廚師須持等級證書并通過健康檢查廚師等級證書健康證勞動局衛生防疫站5品質管理人員需持物業管理上崗證物業管理崗位資格證書相關認證機構其他要求1、熟悉任職崗位的業務運作，具有一定的專業技能1.4普通員工（含班長）基本要求教育健康狀況應接受的內部培訓升班長要求資格證書發證機構高中以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓在職培訓升職培訓特殊要求1救生員須通過“救生員上崗資格”培訓、健康檢查救生員上崗證、健康證防疫站2食堂工作人員須通過健康檢查健康證防疫站3控制中心負責人需持消防上崗23、證，其他值班人員需通過公司組織的消防培訓及考核。消防上崗證升班長要求1、在員工工作崗位工作半年以上2、熟悉本專業及部門運作流程4、 具有一定的組織協調能力5、 通過部門考核和公司審核。2.物業公司組織架構公司經理（1人）經理助理（1人）經理助理（1人）人事行政主管1人客戶服務主管1人環境綠化主管1人技術主管1人安全主管1人保潔主辦1人安全主辦2人食堂*人倉庫兼CI*人司機兼采購*人控制中心*人安全一班*人安全二班*人安全三班*人投訴受理*人文員1人親善大使*人客戶接待*人會計1人出納1人家政服務*人綠化管理*人環境管理*人設施維護*人家政維修*人共計：*人四、財務分析方案（略）五、周邊物業管理費調查情況表序 號物業名稱物業類型房價（均價/元）開發商物業公司管理費備 注1多層、小高層、公寓3500多層0.80元高層1.001.20元2006年8月27日開盤2多層31000.75元2005年3小高層、高層、公寓40001.50元2006年3月14日開盤完