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1、目 錄一、 方案概要-第2頁二、 項目概況-第3頁三、 管理重點與對策-第4頁四、 公司資源與概況-第7頁五、 項目機構(gòu)設(shè)置與人員編制-第10頁六、 項目管理承諾-第12頁七、 管理服務(wù)工作程序與作業(yè)規(guī)范-第16頁八、 項目費用預(yù)算-第21頁九、 結(jié)論與說明-第24頁第一章 方案概述一、本方案從*大廈的實際出發(fā)，著重籌劃了以下管理重點和管理對策：（詳見第三章）（一） 強化大廈的設(shè)備、設(shè)施管理；（二） 熟悉和掌握智能化設(shè)備系統(tǒng)；（三） 確保大廈的安全要求；（四） 大廈的綜合管理具有一定的深度和廣度；（五） 在確保管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低管理費用。二、 管理承諾：1、 第一年后達(dá)到省示范大廈管理2、標(biāo)準(zhǔn)，一年后達(dá)到國家示范大廈標(biāo)準(zhǔn)化；（國優(yōu)只有物業(yè)管理滿一年后才能參加評國優(yōu)）2、 房屋零修及時率100以上，零修合格率達(dá)100；3、 設(shè)備保養(yǎng)良好，完好率100，管理期限內(nèi)無重大管理責(zé)任事故；4、 24小時保衛(wèi)值守，突發(fā)事件5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理；5、 設(shè)立“物業(yè)管理公司責(zé)任險”，意外事故最高賠償金額200萬元；（包括車輛被盜等）6、 若出現(xiàn)外電停電時，確保備用電源在6秒內(nèi)自動啟動；7、 服務(wù)滿意率95以上。三、 管理服務(wù)工作程序與作業(yè)規(guī)范：（詳見第七章）1、 保潔工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2、 護管（保安）、車輛管理工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)3、 消防管理工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)4、 電梯工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)5、 供、配電系統(tǒng)工作與3、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)6、 給排水設(shè)施工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)7、 綠化工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)8、 二次裝修工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)9、 中央空調(diào)設(shè)備管理與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)10、 柴油發(fā)電機管理與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)四、 收費標(biāo)準(zhǔn)：（詳見第八章）1、 報社自用部份：1.20元/M2.月2、 出租寫字樓部份：1.60元/M2.月3、 商場、銀行、賓館部份：1.80元/M2.月4、 報社自用停車位免收停車管理費、其他車位按60元/月.位收取第二章 項目概況*大廈位于*路122號，占地面積5591.9M2，建筑面積約3.5萬M2，地面19層， 地下車庫4026.923 M2，1-3層為裙樓，一層為大堂、銀行、*讀者接待室、部分為商場，二層為商場，三層為商場，餐4、飲。四層為*資料室，5-8樓為賓館，9-12為出租寫字樓，13層以上為*自用部份。主要設(shè)備：1、 供配電系統(tǒng)：變壓器2臺各800KW、1臺1000KW，雙回路高壓柜，低壓柜，應(yīng)急母線柜，柴油發(fā)電機1臺800KW.2、 供水系統(tǒng)；生活水泵2臺各30KW消防泵及噴淋泵2臺各37KW、3臺各45KW、2臺各55KW，熱水鍋爐4臺各105KW，下水池140立方，上水池50立方，消防水池840立方（與凱悅麗池共用）。3、 電梯系統(tǒng)：OTS2000型電梯4臺各13KW，貨梯1部13KW，OTS扶梯4部各48KW.4、 空調(diào)系統(tǒng)：制冷機組350冷噸3臺各192KW，離心泵6臺各37KW.5、 通風(fēng)系統(tǒng)：排煙5、風(fēng)機3臺各8KW，2臺各11KW，5臺各15KW.6、 樓宇BA系統(tǒng)、中控機房集中在二層。第三章 *大廈物業(yè)管理重點與對策重點一：強化大廈的設(shè)備、設(shè)施管理。*大廈的設(shè)備種類、容量比一般商業(yè)大樓要多，而且科技含量也高，大樓設(shè)備除了變配電、給排水、消防、電梯等設(shè)備外，還有中央空調(diào)、熱水鍋爐、800KW大功率發(fā)電機等特殊設(shè)備，并且有些設(shè)備還是21世紀(jì)新型產(chǎn)品，如客梯是0TS2000型。其次，由于大廈兼有新聞信息產(chǎn)業(yè)、賓館旅游、商務(wù)辦公、商業(yè)交易等使用功能，要求大廈的設(shè)備必須處于每天24小時的運行狀態(tài)，例如中央空調(diào)，在*的供冷季節(jié)（一般以每年的4月1日至11月底）都必須確保24小時制冷，因此，如何確保6、大廈的設(shè)備隨時都處于完好狀態(tài)并發(fā)揮它應(yīng)有的使用功能，是大廈物業(yè)管理的首要重點。針對以上重點，*的管理對策是： 選聘優(yōu)秀的工程技術(shù)人員組成*大廈設(shè)備管理組，擬設(shè)一名工程主管、工程技術(shù)人員共9人，其中中級以上技術(shù)職稱的至少2人，其余都必須是經(jīng)過各種專業(yè)培訓(xùn)，獲得專業(yè)崗位證書并有3年以上實踐經(jīng)驗的專業(yè)人員； 發(fā)揮*工程部雄厚的專業(yè)技術(shù)資源，工程部現(xiàn)有電梯維修、中央空調(diào)維修、電腦控制系統(tǒng)、機電設(shè)備等專業(yè)技術(shù)人員10多人，作為*大廈設(shè)備管理的技術(shù)后盾，并且工程部具有電梯專業(yè)維修的資質(zhì)條件，屆時可派專業(yè)駐點*大廈，確保電梯24小時正常運行，一旦發(fā)生故障5分鐘之內(nèi)到場處理； 依托*江頭片區(qū)以及全公司眾多高層7、樓宇的管理技術(shù)和管理經(jīng)驗的支持。公司現(xiàn)有江頭臺灣街的金盛大廈、億星大廈、臺商會館、水岸豪景等4個管理項目組成一個片區(qū)。*大廈一旦由本公司接管也一同并入江頭片區(qū)內(nèi)，實現(xiàn)技術(shù)力量相互支持的優(yōu)勢，同時為確保*大廈的特殊地位，隨時可從全公司其他大廈挑選優(yōu)秀的設(shè)備管理技術(shù)人材到*大廈工作； 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備日常管理、運行、維護的作業(yè)技術(shù)規(guī)范。*通過建立、實施和ISO9000質(zhì)量管理體系，已從多年物業(yè)管理的實踐中總結(jié)和形成一套行之有效和堅持不斷改進(jìn)的設(shè)備管理服務(wù)規(guī)范，以確保大廈的設(shè)備的正常運行，（見第五篇管理及服務(wù)承諾）例如，針對*社電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，為預(yù)防因外線突然停電而造成大量信息的丟失，在外電停電時6秒內(nèi)自8、動啟動備用發(fā)電機，*還就確保在外線停電后建立一套在10分鐘以內(nèi)手動起動大廈備用發(fā)電機組的管理體制程序（無聯(lián)動情況下）。重點二：熟悉和掌握智能化設(shè)備系統(tǒng)*大廈安裝了的*市目前首座真正意義上的樓宇智能化系統(tǒng)。系統(tǒng)有160多個控制點，中央控制室設(shè)于大廈的二樓。針對樓宇智能系統(tǒng)，*的管理對策是：首先選派公司工程部具有樓宇智能化理論和實踐經(jīng)驗的工程技術(shù)人員參與*大廈的前期介入，以便在接管前了解和熟悉這套系統(tǒng)和綜合布線的情況，為日后管理打下基礎(chǔ)；其次選撥或聘用具有樓宇智能化知識和技能的工程技術(shù)人員進(jìn)入*大廈設(shè)備管理組，同時在前期介入階段就進(jìn)行這方面的專業(yè)培訓(xùn)，提高工程人員熟悉和掌握智能化設(shè)備系統(tǒng)的能力；第9、三，利用*原有的社會資源，如*高崎國際機場等其他單位熟悉BA系統(tǒng)的工程技術(shù)部門，繼續(xù)與他們保持和進(jìn)一步建立密切的合作關(guān)系，支持*大廈的智能化系統(tǒng)運行和維護的特別需求。通過以上管理措施，以確保大廈智能化系統(tǒng)充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。重點三：確保大廈的安全要求*是*市委的機關(guān)報，因此*大廈的安全防范不僅比一般大廈有更高等級的要求，而且還有政治安全的要求。針對*大廈高等級的安全要求，*的管理對策是： 組建高素質(zhì)的安全防范組織，從人員選聘到組織形式采取更加嚴(yán)格的控制程序，把安全防范工作實行專職與非專職相結(jié)合；把安全工作作為管理處每個服務(wù)人員考核的首要內(nèi)容，實行一票否決制； 與*社安全保衛(wèi)部門密切合作，采取科10、學(xué)手段對報社人員和其他人員進(jìn)出大樓進(jìn)行分流與識別，并采取大樓不同區(qū)域的安全控制辦法；例如，在一樓大廳的電梯通道實行報社人員的專用通道和專業(yè)用梯，在四樓報社資料室和13層以上報社自用部份實行特殊管制； 充分發(fā)揮BA系統(tǒng)的監(jiān)視作用，技防與人防相結(jié)合，嚴(yán)密控制大樓相關(guān)要害部位，發(fā)現(xiàn)可疑情況由中央控室指接與執(zhí)勤人聯(lián)系，必要時直接與“110”聯(lián)系，確保在第一時間內(nèi)排除各種安全隱患； 安按照本公司安全防范的作業(yè)規(guī)范，并結(jié)合*大廈的特點，建立治安防范和消防的緊急預(yù)警措施； 設(shè)立責(zé)任風(fēng)險機制，*與人民保險公司簽訂了“物業(yè)管理公司責(zé)任保險”，最高事故賠償金額200萬人民幣，可為大樓順管理疏忽引起的責(zé)任事故提供保11、險。重點四：*大廈的綜合管理具有一定的深度和廣度*大廈是重要信息窗口，具有特殊的地位。因此，物業(yè)的綜合管理檔次必須與它的地位相適應(yīng)；另外由于它的使用功能的多樣性和它的某些建設(shè)設(shè)備、設(shè)施與隔壁“凱悅麗池”大廈共同使用，因此，物業(yè)的綜合管理又具有一定的廣度；針對以上特點，*的管理對策是： *向顧客承諾，在正式接管*大廈以后，嚴(yán)格按照國家建設(shè)部制訂的城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）的考評標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行*大廈的綜合管理，在接管第一年達(dá)到省示范大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，一年后達(dá)到國家示范大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)； 日常實施規(guī)范管理服務(wù)，除按本公司ISO90001：2000質(zhì)量體系執(zhí)行外，在設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)和保潔工作方面12、還可參照國家旅游局制定的旅游涉外飯店星級的劃分及評定（GB/T14308-1997）中三星級以上飯店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)，以適應(yīng)*大廈成為*形象建筑的要求； 選派本公司優(yōu)秀的管理處主任，擔(dān)當(dāng)*大廈的日常綜合管理服務(wù)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)工作。協(xié)調(diào)工作包括處理好與“凱悅麗池”大廈共用設(shè)備、設(shè)施（例如消防設(shè)備設(shè)施、停車場）和交叉事務(wù)的管理；處理好大廈內(nèi)部多種不同使用功能、不同性質(zhì)、不同經(jīng)營特點和服務(wù)內(nèi)容的組織之間的關(guān)系，達(dá)到統(tǒng)一和諧、安全有序、繁榮溫馨。重點五：在確保管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低管理費用提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，同時應(yīng)為客戶考慮如何降低管理費用*充分理解和認(rèn)識顧客關(guān)于質(zhì)優(yōu)價廉的要求。公司的對策是： 從節(jié)約公13、司內(nèi)部的運營成本入手，例如降低*大廈管理服務(wù)的間接費用、利潤提成等，來降低整體管理費用； 對*社的物業(yè)管理費實行優(yōu)惠價格，每平方米.每月1.20元收取；同時免收*社的停車管理費； 對*大廈出租經(jīng)營的部分物業(yè)管理費也實行較低的收費標(biāo)準(zhǔn)（每平方.每月1.80元），以利*社吸引租戶，減少房屋空置率，增加收益； 充分發(fā)揮*已有的經(jīng)營創(chuàng)收渠道，在*社的允許情況下積極利用*大廈的創(chuàng)收資源，如公共場地的廣告收益、空置停車位的租金收益等，這些創(chuàng)收扣除成本后全歸*社所有，用以補充物業(yè)管理費用。同時，*還可為*大廈的空置房提供中介服務(wù)，為大廈招商主動奉獻(xiàn)。第四章 公司資源與概況一、大廈管理經(jīng)驗優(yōu)勢*公司是首批成為14、市一級物業(yè)管理企業(yè)并全面通過ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)。2001年當(dāng)選為中國物業(yè)管理協(xié)會首批理事單位。2002年獲得國家二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。公司直接管理面積90多萬平方米，在泉州及漳州的顧問咨詢項目面積也達(dá)到了50萬平方米。在我司直接管理的28個項目中有50即14個項目是高層建筑，其中帝豪大廈是“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”、宏業(yè)大廈、匯成商業(yè)中心、嘉蓮大廈為市級以上優(yōu)秀管理項目，帝豪大廈、宏業(yè)大廈及匯成商業(yè)中心A棟為純寫字樓。這些為我們對管理好*大廈提供了豐富的管理經(jīng)驗。二、設(shè)備管理優(yōu)勢*設(shè)有工程部，工程部具有電梯安裝維修的專業(yè)資質(zhì)證書，擁有電梯維修、電子技術(shù)、機電等專業(yè)中15、高級技術(shù)人10多人。工程部定期對各管理處技術(shù)人員進(jìn)行專項培訓(xùn)和現(xiàn)場指導(dǎo)，同時還定期對各管理處進(jìn)行監(jiān)督檢查，對樓宇設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)的運行隱患有針對性地制定預(yù)防措施，并及時地對相關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行特別訓(xùn)練，提高管理技術(shù)水平。對于新型設(shè)備，工程部還組織人員到外地進(jìn)行專門培訓(xùn)或請廠方專家進(jìn)行現(xiàn)場指導(dǎo)。此外，在公司其他部門和各管理項目也有中級以上技術(shù)職稱的各種技術(shù)人員近30人。這些都保證了我司管理的眾多項目中一直無重大事故，給廣大業(yè)主提供了一個良好的工作、生活條件。三、優(yōu)秀管理人員優(yōu)勢1、 公司注重培養(yǎng)優(yōu)秀的大廈管理處主任和管理人員。我司經(jīng)常聘請各類專家對管理處主任、副主任及儲備人才進(jìn)行各項專業(yè)知識的培訓(xùn)，還16、定期進(jìn)行ISO9000體系培訓(xùn)和創(chuàng)優(yōu)工作的培訓(xùn)。每年公司組織管理處主任、優(yōu)秀管理員到深圳、廣州、福州等物業(yè)管理先進(jìn)的地區(qū)進(jìn)行考察交流和學(xué)習(xí)。目前公司擁有物業(yè)管理部門經(jīng)理證書的管理人員100多人。2、 注重培養(yǎng)優(yōu)秀的技術(shù)人員。公司在對現(xiàn)有優(yōu)秀技術(shù)人員培訓(xùn)新技能的基礎(chǔ)上，近兩年還特別注重對樓宇智能系統(tǒng)管理的專業(yè)性人才的吸收與培養(yǎng)，以確保滿足更新設(shè)備，新技術(shù)的管理要求。3、 規(guī)模化管理的強大支持。我司一向強調(diào)一方需要八方支援的良好協(xié)作精神，一旦需要，眾多管理處的中堅人員及公司總部的相關(guān)人員可及時提供支持。4、 我司就*大廈管理處主任提供以下幾位人選供貴社任意選擇:四、良好的避險能力隨著社會風(fēng)氣的惡化17、和社會治安案件的增加，各個所管轄的項目內(nèi)的業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全也越來越成為我們工作的重點。為了減少和避免業(yè)主及我司因此尖社會性突發(fā)事件所帶來的損失，我們在加強保衛(wèi)隊伍素質(zhì)的同時，我司還與中國人民保險公司簽訂了“物業(yè)管理公司責(zé)任保險”，而且每次的事故賠償金額高達(dá)200萬人民幣。五、良好的業(yè)務(wù)拓展能力1、公共場地的創(chuàng)收。我們公司一貫注重利用物業(yè)的公共資源為業(yè)主創(chuàng)收，例如我公司為商業(yè)中心業(yè)主委員會創(chuàng)收積累精度基金200多萬元，*大廈100多萬元，為樓宇今后的更新改造打下良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，同時也極大地減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。在*社允許的范圍內(nèi)利用大廈本身資源進(jìn)行創(chuàng)收，以上創(chuàng)收所得全部報社所有。除上述創(chuàng)收外，我18、們還將根據(jù)公司各物業(yè)的具體入住情況及業(yè)主、用戶需要，開展其他的延伸服務(wù)，如：代定車、船、機票；洗衣服務(wù)；洗車美容服務(wù)、盆景花卉更換服務(wù)、鐘點工服務(wù)等等。2、 物業(yè)中介代理。我們還利用我司多年物業(yè)管理中形成的龐大客戶網(wǎng)絡(luò)，積極主動地為業(yè)主開展房屋租賃中介服務(wù)，既有效提高大廈的入住率，又為廣大投資者增加了經(jīng)濟效益，從而獲得合作雙方的雙盈效果。第五章 項目機構(gòu)設(shè)置與人員編制一、 機構(gòu)設(shè)置*社 *公司定 監(jiān)督 工作 定期 指導(dǎo) 安排 期匯 匯報經(jīng)典大第管理處主任報反 管理工作 反 饋 安 排 饋助理兼收銀 班組負(fù)責(zé)人對口人員 對口人員執(zhí)行 執(zhí)行服務(wù)點二、 人事編制管理處主任助理兼收銀 機電人員 保潔、19、綠化 護管、車管人員 樓宇BA系統(tǒng)公共環(huán)境保潔垃圾清運消納衛(wèi)生防疫消毒草地花木的養(yǎng)護消防管理接待收發(fā)管理緊急情況處理報警監(jiān)控系統(tǒng)車輛交通安全防范發(fā)電機設(shè)備變配電設(shè)備消防設(shè)備中央空調(diào)給排水設(shè)備電梯設(shè)備第六章 項目管理承諾接受開發(fā)商及全體業(yè)主的指導(dǎo)和監(jiān)督 服務(wù)滿意率達(dá)到95%以上 管理人員主要管理人員經(jīng)物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)并持證上崗各專業(yè)對口人員經(jīng)有關(guān)專業(yè)培訓(xùn)并持證上崗規(guī)范化服務(wù)、文明化管理 房屋管理檔案資料完整、管理完善房屋完好率在98%以上維修及時，零修及時率100%嚴(yán)格執(zhí)行二次裝修管理規(guī)定進(jìn)行二次裝修管理 設(shè)備管理檔案資料齊全、管理完善責(zé)任制度健全、管理程序規(guī)范設(shè)備良好、運行正常、無重大責(zé)任事故20、設(shè)備完好率在100%以上，零修合格率在100%以上機房整潔、管理規(guī)范、電梯故障5分鐘到現(xiàn)場操作、維修人員持證上崗 供電系統(tǒng)24小時不間斷供電，出現(xiàn)故障立即修復(fù)限電、停電提前通知、備用電源停電后在6秒以內(nèi)自動啟動 消防系統(tǒng)設(shè)備完好、管理完善、隨時可以啟動專職人員、定期演練措施完善、程序規(guī)范 給排水系統(tǒng)給水系統(tǒng)定期清洗、操作人員持證上崗環(huán)境良好、衛(wèi)生整潔管道、設(shè)備管理完善，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象排水系統(tǒng)通暢，疏通及時出現(xiàn)故障立即修復(fù)，零修及時率100% 配套設(shè)施公共配套設(shè)施管理完善、使用正常公共照明、通訊、有線電視、郵政等設(shè)施良好，使用正常車輛管理有序、停放規(guī)范 環(huán)境衛(wèi)生管理管理制度完善、落實到位標(biāo)21、準(zhǔn)化保潔、專人管理、三星級以上飯店標(biāo)準(zhǔn)公共場所管理規(guī)范，無亂堆、放、占、用現(xiàn)象設(shè)施完備，各類垃圾中轉(zhuǎn)設(shè)備管理良好、定期清洗商業(yè)網(wǎng)點管理有序，廣告、張貼管理規(guī)范 綠化管理綠化狀況良好、專人管理苗木養(yǎng)護規(guī)范、定期修整管理措施完善、執(zhí)行規(guī)范 安全防范管理實行封閉管理，24小時保安制度護管人員標(biāo)志明顯、工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)無因管理責(zé)任引起的重大刑事案件和交通事故特約服務(wù)“寓管理于服務(wù)之中，以服務(wù)促進(jìn)管理”在提供常規(guī)物業(yè)管理和服務(wù)同時，金盛大廈管理處還將利用公司廣泛的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)驗，在社區(qū)范圍內(nèi)開展多種多樣的便民服務(wù)，其中也包括一定的特約服務(wù)。例如：商務(wù)代理、房屋中介、家政服務(wù)、鐘點服務(wù)、特約維修洗衣送餐22、美化清潔等等。項目管理指標(biāo)：序號指標(biāo)名稱指標(biāo)管理指標(biāo)具體內(nèi)容1房屋完好率98%房屋外觀無破壞，無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及公共部位無隨意占用2維修工程質(zhì)量合格率98%以上按照本公司ISO9001要求，維修工程質(zhì)量一次合格項累計與同期維修項總累計之比，分項檢查嚴(yán)格把關(guān)，減少二次返工現(xiàn)象3維修及時率100%及時維修累計與同期報請維修累計之比4投訴處理率100%已處理有效投訴累計與同期接到有效投訴累計之比。有效投訴：1、必須是書面的 A 外部轉(zhuǎn)入 B 向公司投訴 C 向管理處投訴 2、情況必須屬實 3、必須是應(yīng)盡義務(wù)范圍的 A 法規(guī)規(guī)定 B 合同約定 4、經(jīng)管理處確認(rèn)的各種投訴5管理費收繳23、率98%以上按規(guī)定收取，公開收費標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自增加收費項目，提高收費標(biāo)準(zhǔn)，定期公布收支情況6綠化完好率95%視具體情況定時澆水，根據(jù)各種花草、樹木生長情況和要求適時修剪、施肥、殺蟲，更換盆花。7保潔要求大廈潔凈衛(wèi)生，垃圾日產(chǎn)日清，定時清掃擦拭樓梯、通道，設(shè)施完好，公共衛(wèi)生間整潔，8車場完好率100%標(biāo)識清晰，道路通暢，停放有序，設(shè)施完好。9主要設(shè)備完好率100以上消防系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、自備電源、電梯、水泵等重要設(shè)備正常運行時間與設(shè)備應(yīng)運作時間比率。10業(yè)主滿意率95%以上滿意樣本：按照本公司ISO9001規(guī)范，每半年發(fā)放一次征詢意見調(diào)查表，樣本回收率超過50%，滿意項與征詢項比率。第七章 管理24、服務(wù)工作程序與作業(yè)規(guī)范保潔工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作項目地面清掃樓梯道清掃垃圾清運衛(wèi)生防疫公共衛(wèi)生間作業(yè)頻度四次/天二次/天二次/天二次/月至少四次/天質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地面無雜物、垃圾，道路無泥沙，樓梯無雜物，無蜘蛛網(wǎng)、廳無污跡、無異味、光亮無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無亂張貼、無亂堆放、樓梯扶手整潔無灰塵、無破損、無污跡垃圾日產(chǎn)日清、整潔定期施放滅鼠滅蟲藥物地面干凈光亮，墻面無污跡、無蜘蛛網(wǎng)，廁位完好、無堵塞、無污跡、洗手臺無灰塵、污跡，梳妝鏡玻璃明亮無灰塵，整體無異味。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理ISO9002質(zhì)量體系運作實務(wù)Q/BTJ-05作業(yè)指導(dǎo)書的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。管理員每天巡視，發(fā)現(xiàn)不合格項，及時反饋及時返工，主任每月不25、少于四次不定期抽查，對保潔員實行綜合考評，發(fā)放業(yè)主滿意度調(diào)查表征求意見。護管、車輛管理工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容值班流動巡查車場管理突發(fā)事件工作頻度24小時24小時24小時5分鐘內(nèi)保衛(wèi)到達(dá)現(xiàn)場質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)來訪人員的登記，夜間、雙休日加強對小區(qū)出入人員的監(jiān)控，認(rèn)真查驗出入小區(qū)的物品，對大宗物品需憑管理處“出門證明”方可放行。防范易燃、易爆、危險品吸、有污染物品進(jìn)入小區(qū)。上下班高峰期，維持電梯乘坐秩序。對可疑人員，應(yīng)加以盤問，并檢查有效證件，維護小區(qū)內(nèi)、外安全秩序，重點安防部位，糾正違章停車，擺攤設(shè)點，驅(qū)趕閑雜人員。車輛進(jìn)出登記發(fā)牌，禮貌服務(wù)，上下班高峰期指揮進(jìn)出車輛，保證車道暢通無阻。及時采取措施，控制26、局面，并迅速反饋，事后做好詳細(xì)記錄。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理ISO9002質(zhì)量體系運作實務(wù)Q/BTJ-04作業(yè)指導(dǎo)書的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。保衛(wèi)部門統(tǒng)一指揮調(diào)度，負(fù)責(zé)人每天巡視，主任每月不定期抽查。消防管理工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容值班（滅火）消防設(shè)備、設(shè)施檢查工作頻度24小時巡檢質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)報警、通訊設(shè)備完好、離崗有人代班，滅火時，措施得力、搶救及時，發(fā)現(xiàn)設(shè)施有不正常及時記錄反饋。維修，報警時現(xiàn)場復(fù)查。煙感、溫感，手報按扭，音響器的可靠性抽樣和清洗，并確認(rèn)所報地址的正確性，消防通訊設(shè)備進(jìn)行對講試驗，對講系統(tǒng)線路聯(lián)絡(luò)正常水流信號顯示等設(shè)備完好，消防泵、噴淋泵、消火栓按扭正常，蓄電池供電指示正常。每年檢查一次各樓層后27、提式滅火器。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理ISO9002質(zhì)量體系運作實務(wù)Q/BTJ-03-7作業(yè)指導(dǎo)書的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。機電主管負(fù)責(zé)實施檢查、監(jiān)督，主任每月重點抽查。電梯工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容電梯作業(yè)頻度每日巡檢二次，檢查震動、聲響、撞擊聲、溫度、噪音、梯級運行情況，并按日常保養(yǎng)項目、標(biāo)準(zhǔn)、周期表的工作內(nèi)容進(jìn)行工作，并做好保養(yǎng)、巡檢記錄。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)資質(zhì)人員操作，維修持證上崗；轎廂內(nèi)警鈴、風(fēng)扇、照明保持工作狀態(tài)；信號燈齊全，運行平衡，無振動，到站定位準(zhǔn)確，層門開閉靈活，自動性能良好，建立電梯、貨梯設(shè)備技術(shù)檔案。電梯困人5分鐘內(nèi)實施解困。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理ISO9002質(zhì)量體系運作實務(wù)Q/BTJ-03-928、作業(yè)指導(dǎo)書的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。嚴(yán)格按規(guī)程操作，完成日常保養(yǎng)，維修技術(shù)員專業(yè)維修，機電主管組織人員巡查、檢查、驗收維修項目、主任定期參加安全檢查。供、配電系統(tǒng)工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容自備電源供、配電系統(tǒng)作業(yè)頻度每月檢查蓄電池、電解液、電解液比重一次，每周檢查蓄電池后，擦凈引線接頭，堅固處理，檢查機組柴油油位，水箱冷卻水位，油路、水路并進(jìn)行設(shè)備外部清潔，每周進(jìn)行一次動態(tài)運行，時間至少20分鐘。值班人員2小時巡檢一次，檢查無缺項，運行正常，記錄變壓器運行情況、聲音、溫度、外觀正常、指示燈顯示無誤，并記錄配電室的各電器參數(shù)，做好設(shè)備運行、巡檢記錄，有異常情況及時填寫“檢修申請報告”報送工程部及時組織檢修。質(zhì)量標(biāo)29、準(zhǔn)保證柴油發(fā)電機始終處于正常工作狀態(tài)中，蓄電池電解液應(yīng)淹過水平隔板頂部約8mm，保持蓄電池電解液正常比重和空載正常電壓，引線接頭牢固，油位、水位正常、設(shè)備外觀整潔，動態(tài)運行時，無倒煙、漏油漏水情況。有檢查、維修、試運轉(zhuǎn)記錄。市電停電時，自備電源10分鐘內(nèi)起動送電，在聯(lián)動情況下6秒內(nèi)自動啟動。各連接處無跳火、發(fā)熱等異常現(xiàn)象，指示燈、信號燈齊全，計量儀表準(zhǔn)確，配電房溫度不超過40度，按扭檔位正確，斷路器、隔離開關(guān)狀態(tài)正常，排風(fēng)扇無異常聲響運轉(zhuǎn)正常，設(shè)備無異常聲、色、氣味，標(biāo)示牌正確。有檢查、維修、試運轉(zhuǎn)記錄。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理ISO9002質(zhì)量體系運作實務(wù)Q/BTJ-03-1、2、3作業(yè)指導(dǎo)書30、的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。值班人員堅守崗位，嚴(yán)格操作規(guī)程，完成日常保養(yǎng)，維修技術(shù)人員參與指示維修、保養(yǎng)工作，考核、培訓(xùn)操作維修人員，機電主管負(fù)責(zé)組織巡查、檢查、驗收維修項目，主任定期參加安全檢查。給排水設(shè)施工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容供排水設(shè)施作業(yè)頻度定時做運行記錄，每日一次巡檢泵、閥、管道、壓力罐、控制柜、儲水箱、樓頂水塔、水泵、公用衛(wèi)生間（水龍頭、沖洗閥、三角閥）高壓軟管、下水道有否堵塞，管道有無破損。每年對水池、水箱清洗、消毒二次。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)閥門開閉靈活，系統(tǒng)密封良好，管道無泄露，電機運轉(zhuǎn)正常，水表計量準(zhǔn)確，可連續(xù)不間斷供水，有檢查維修保養(yǎng)記錄。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理ISO9002質(zhì)量體系運作實務(wù)Q/BTJ-31、03-5作業(yè)指導(dǎo)書的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。操作人員嚴(yán)格按規(guī)程作業(yè)，完成日常保養(yǎng)、維修工作，機電主管負(fù)責(zé)檢查、落實，主任不定期抽查。綠化工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容花木、草地的養(yǎng)護作業(yè)頻度每日清掃花木、草地內(nèi)的垃圾、雜物，草地在春、夏季每兩個月修剪一次，秋、冬季修剪一次，并在修剪后施肥；夏、秋季每周澆水3次，春、冬季每周澆水2次；根據(jù)花木的生長特點，定期對其進(jìn)行修剪，達(dá)到觀賞效果。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)草地保持平整、無缺損，草地內(nèi)無雜草及小石塊等雜物；花木保持其藝術(shù)造型美觀、流暢，對于枯死的要及時補種，保持常綠。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理ISO9002質(zhì)量體系運作實務(wù)Q/BTJ-06-1、4作業(yè)指導(dǎo)書的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。保潔人員嚴(yán)格按照規(guī)32、程作業(yè)，完成日常保養(yǎng)。由管理員及管理處主任不定期抽查。二次裝修工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容二次裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)政府有關(guān)法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)格審核業(yè)主、用戶填寫的二次裝修申請表之裝修項目及所附設(shè)計圖紙，主要看二次裝修是否對房屋結(jié)構(gòu)有重大改變，破壞承重墻；是否對房屋水電設(shè)施有重大改動，影響安全和使用功能；是否破壞了廚房、衛(wèi)生間的防水層，影響毗鄰房產(chǎn)的正常使用；二次裝修的材料是否符合安全防火要求；二次裝修對房屋外觀、排煙、排污、隔音、招牌、廣告、空調(diào)設(shè)施、消防設(shè)施等進(jìn)行的專項審核。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理ISO9002質(zhì)量體系運作實務(wù)Q/BTJ-02-1作業(yè)指導(dǎo)書的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。由事務(wù)主管初審后交管理處主任審批，并加強33、對二次裝修施工過程的管理，裝修完工后，事務(wù)主管、機電人員對裝修項目進(jìn)行檢驗，看其是否嚴(yán)格按審批要求來做。中央空調(diào)設(shè)備管理與工作標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容中央空調(diào)作業(yè)頻度空調(diào)運行期間，空調(diào)工負(fù)責(zé)操作，監(jiān)控記錄。空調(diào)機房每日打掃一次，機組每周清潔一次。每年年底工程部派空調(diào)技術(shù)人員協(xié)助管理處機電主管制定空調(diào)維修保養(yǎng)計劃。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)確保中央空調(diào)技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，滿足用戶夏季供冷的需要，及特殊情況下按用戶的需求確定空調(diào)的運行時間。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理ISO9002質(zhì)量體系運作實務(wù)Q/BTJ-03-8作業(yè)指導(dǎo)書的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。嚴(yán)格按規(guī)程操作，完成日常保養(yǎng)，工程部維修技術(shù)人員專業(yè)維修，機電主管負(fù)責(zé)空調(diào)的綜合管理。第八章 34、項目費用預(yù)算序號項目測算依據(jù)月支出年支出備注A. A人工費定崗27人，其中包括管理人員2人、機電人員9名（其中機電主管1名）、護管員10人、車管人員3人、保潔綠化人員3名。35692.50428310.00人員編制詳見附件11人工工資26400.00316800.002社會保險本地員工按工資總額繳納社保17%、醫(yī)療保險8.5%、住房公積金6%（本地員工按5人）；外地員工按規(guī)定繳納社保、工傷、失業(yè)險計60元/月.人，雇主責(zé)任險120元/年.人。 3572.5042870.003福利基金按工資總額的5%計算1320.0015840.004工會經(jīng)費暫不計入005員工培訓(xùn)按工資總額的1.5%計算00從35、企業(yè)資源費支出6加班費法定節(jié)假日及日常緊急加班，一年總共按一個月計算2200.0026400.007年終雙薪依照外資企業(yè)慣例,每年年終核發(fā)雙月工資2200.0026400.008年終獎金依靠增收節(jié)支,暫不計入00B運行維護保養(yǎng)費用建筑物室內(nèi)外、中央空調(diào)、電梯、配電、公共照明、供排水系統(tǒng)、樓宇監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、柴油發(fā)電機等日常小額維修費用1000.0012000.00B. C清潔衛(wèi)生費1695.0020340.001工具類用于購置衛(wèi)生用具、用品、清潔劑等100.001200.002環(huán)境消殺用于衛(wèi)生防疫、滅毒、滅害等，約每月一次50.00600.003垃圾清運按每月150元/桶*3桶計算（餐廳另36、計）450.005400.00環(huán)衛(wèi)部門收取4外墻清洗每年一次，每平方米1.20元*1萬平方米1000.0012000.005水池清洗每年2次，每立方3元*190M395.001140.00C. D綠化美化費400.004800.00D. 1工具類用于購置綠化用具、用品等50.00600.00E. 2農(nóng)藥化肥50.00600.00F. 3擺放花租小區(qū)主要部位擺放花木的租金200.002400.00G. 4裝飾美化用于節(jié)假日裝飾100.001200.00H. E治安保衛(wèi)600.007200.001裝備費用于購置對講機、應(yīng)急燈、手電筒、雨衣、雨鞋等用品用具300.003600.002服裝費用用于購置37、冬裝、夏裝、秋裝及鞋、帽、皮帶、徽章等用品300.003600.00 F行政辦公費1350.0016200.001通訊費手機1部、電話1部、小靈通6部600.007200.00小靈通一部每月按20元補貼2交通費公交IC卡、公務(wù)用車等250.003000.003低值易耗品印刷品、打字、復(fù)印、票據(jù)、辦公、財會用品、報刊雜志的訂閱等100.001200.004自用水電費管理處人員日常用水用電費用200.002400.005社區(qū)活動用于組織社區(qū)活動、召開會議等社區(qū)公益支出100.001200.006接待費政府和專業(yè)技術(shù)監(jiān)督部門檢查、指導(dǎo)的相關(guān)費用100.001200.00I. G固定資產(chǎn)折舊遞延資產(chǎn)攤38、銷按開辦費20000元(估計，五年折舊攤銷計算333.334000.00H不可預(yù)見費按上述費項AG總和的1%計算410.714928.52I企業(yè)資源費按管理費總收入的6%計算2782.8033393.60J稅金按管理費總收入的5.2%計算2319.0027828.00K合計上述費項A-K總和46583.34559000.08*大廈管理費收入預(yù)算項 目面 積(平方米)收費標(biāo)準(zhǔn)(元/平方米.月)月收費額(元)年收費額(元)備 注報社自用寫 字 樓113261.2013591.20163094.40包括13-19層及4層面積出租寫字樓5832.001.609331.20111974.40外包賓館5832.001.8010497.60125971.20商 場7200.001.8012960.00155520.00合 計46380.00556560.00第九章 說明與結(jié)論一、說明根據(jù)以上測算，我們得出*大廈第一年度物業(yè)管理的綜合指數(shù)：綜合平均收費：1.536元/M2.月總收費面積：30190.00平方米二、結(jié)論*大廈第一年度物業(yè)管理在管理好、節(jié)省、安全的前提下，收支基本持平。