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1、xx水電開發有限責任公司xx集控中心大樓項目物業管理服務方案xx水電開發有限責任公司xx集控中心大樓項目管理方案目錄第一章：公司簡介第二章：主體設計及土建開始動工期間的物業服務及費用組成一、 服務形式二、 提供服務的項目簡介三、 規劃設計階段顧問服務內容四、 此階段顧問時間及顧問費用第三章：大廈主體動工后及內部設備安裝期間的顧問及現場物業管理服務及費用一、 此階段的顧問及現場物業管理服務內容二、 大廈主體工程施工和設備安裝階段工程監理的顧問內容三、 施工期間的物業安全管理人員駐場管理服務四、 此階段顧問時間及顧問費用第四章：物業管理顧問工作流程及方式第五章：結束語第一章、公司簡介公司管理層及各2、項目經理均系長年從事大型物業管理、設施設備管理、高級酒店管理的資深專業人士，并汲取戴德梁行多年來作為國際物業管理大師先進的管理理念、優秀的項目培訓與成熟的操作經驗，確保了我們管理質量的始終如一和公司發展良好的資源儲備。為了確保公司能全力為物業業主、業主及物業使用者提供國際級的專業物業管理經驗，充分提高物業之管理運作質素并延長物業與相應設備之運行能力，更使其物業不斷保值、增值為目標，成都xx物業管理公司于2002年初通過了ISO2000版國際質量體系和英國皇家認證認可委員會UKAS認證，使公司在國際化、標準化及專業化運行和管理邁上了一個新的臺階。在2005年3月，公司獲得了“首屆成都市最具競爭力3、物業管理企業”稱號，證明我們的管理水平、服務質量得到了政府主管部門和同行業的廣泛認可。公司自成立以來所奉行的服務宗旨是：以科學精良的管理，優質細微的服務，在盡力提高物業運作質素、延長物業使用壽命，從而使其不斷保值增值的同時，充分滿足物業之發展商、業主及使用者的各種服務需求。公司管理架構及特點1. 公司管理架構xx集團 成都xx物業管理有限公司公司行政人事部公司設備管理部風尚國際管理處錦屏苑管理處審計署駐成辦管理處xx廣場管理處公司財務部xx基地管理處xx花園管理處西城花園管理處公司項目部成都七中管理處2 公司特點：1. 成都xx物業管理公司是xx集團旗下的全資子公司，實力雄厚、信譽卓著，公司成4、立之初即聘請了全球知名房地產顧問機構作為公司的全程管理顧問至今，全面導入了先進的國際化管理運行模式。2. 公司下設：項目部，負責公司對外拓展、各個項目的質量以及現場指導和專業管理；設備管理部，負責各個項目現場指導和設備專業管理；行政人事部，給公司各個項目提供堅實的后盾支持，新員工的入職培訓等，充分體現了公司各項目人力資源、技術支持、管理經驗共享的原則。3. 公司擁有多年從事設施設備管理、物業管理、酒店管理工作經驗的人力資源儲備，能勝任各種不同類型物業的管理，并具有充分的實際經驗；公司于2002年初通過了ISO9002質量體系UKAS認證，為公司管理運行程序化、規范化奠定了基礎，也使我們的每一位5、顧客能獲得質量如一的服務。4. 作為一家優秀的物業管理公司，我們有為摩托羅拉、惠普、思科系統、富士施樂等全球知名跨國公司和機構提供高素質多元化物業管理服務的經驗和能力，并深受客戶的一致好評。5. 我們也管理著xx水電開發有限責任公司成都基地，通過近兩年來對xx成都基地的全面管理和服務，我們深刻了解了作為特大型國有企業綜合后勤保障工作的物業管理服務的重要性，加之在寫字樓、高檔住宅小區、學校等不同類型物業管理的優異業績和豐富經驗，因此我們對于物業管理模式的移植和拓展工作有充分的能力和信心。項目管理的服務宗旨、經營理念、企業文化、質量方針1 我們的的服務宗旨是：以科學精良的管理，優質細微的服務，在盡6、力提高物業運作質素、延長物業使用壽命，從而使其不斷保值增值的同時，充分滿足物業之業主、及使用者的各種服務需求。根據市場變化和客戶需要，我公司的物業管理服務已突破了傳統的物業管理范疇，每一個項目的管理服務方案均是精心為客戶量身打造而成，并將服務延伸至客戶的各種不同需求。比如在xx成都基地項目，我們根據客戶需要，為客戶提供了除基本的物業管理公共服務之外的各種高素質之：會務接待服務、綜合商務服務、食堂餐飲服務、招待所管理服務、行政內勤服務等，為業主方xx水電開發公司實施企業全面市場化和社會化進程提供了堅實的后勤保障。2我們的的經營理念為：“完美無瑕的服務源自每一個細節的精雕細琢”。為此，公司一直致力7、于維護二十四小時客戶服務、安全保衛和工程運行系統，以便能迅速及時地響應客戶需要，處理客戶問詢投訴及應對各種緊急事故，我們采取更具彈性及創新的方式，在傳統與非傳統的物業管理服務之間尋求平衡；以保證物業以最佳、最有效的方式運作，從而提高效率、降低成本、塑造物業形象，充分滿足符合客戶的需要。3我們的企業文化是：感受榮譽、擁有安全、贏得快樂、卓越成長。 我公司企業文化的觀點所重視的是企業與員工的互動成長，與公司“榮辱共存”是我們每一位員工所信守的理念，公司為每一位員工所提供的也不僅僅是就業機會，而是無限的發展空間和平臺。4“質量成就經典、專業創造輝煌”是我公司的質量方針。公司所擁有資深而專業的管理團隊8、，旨在為客戶提供最出色的服務。我們通過優質的客戶服務和高水平的表現，為我們的業主獲取最大的物業收益，同時也讓客戶感受到成都xx物業管理公司高效而專業的運作方式。管理項目介紹第二章 主體設計及土建開始動工期間的物業服務及費用組成一、服務形式1、服務期間，我司物業專家團隊將根據甲方設計需求對項目的設計方案進行專業顧問； 2、為此項目成立的專業顧問小組根據項目需要不定期的到現場進行實地考察、調研并督導實際工作。3、我司將派資深物業管理高級顧問組，每周到現場一次，會同甲方工程技術管理人員對設計情況進行指導、督促、顧問，專項負責本項目物業管理顧問工作。4、為了確保顧問項目的質量，根據甲方需求，我司還特派9、駐場工程師對現場工作進行跟蹤管理。5、我司全面參與本物業管理的前期指導工作，按現代化、國際化的管理模式為本物業的物業管理進行指導，便于本物業投入使用后達到國際物業管理水平。二、提供服務的項目簡介1、 建筑布局及功能設計。2、 設施安排及功能設計。3、 人流、車流分區引導設計。4、 廣場標識系統。5、 防水處理設計。6、 管理用房適合位置和配備。7、 員工通道。8、 停車場規劃設計。9、 供配電系統。10、 消防報警系統。11、 廣場智能化管理系統。12、 廣場照明設計。13、 公共監控及電視系統。14、 通訊、廣播系統。15、 卸貨區域規劃。16、 審核施工組織設計，提出意見和建議。17、 指10、導制訂施工管理制度及消防安全管理制度。18、 發現可能存在的隱患，提供給開發商，由開發商督促施工、監理單位解決。19、 了解工程實際情況，已便于為后期物業管理制定相應的管理方案。20、 提供設備選型意見。三、規劃設計階段顧問服務內容（一） 方式：1、 對項目進行實地考察；2、 研究、消化、理解發展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規劃、設計施工圖（包括土建和各類機電設備以及環境工程類圖紙）、項目模型等數據。（二） 目的：了解項目的規劃意圖、設計內容和規范，確定項目檔次，協助發展商對項目設計進行優化，降低不必要的投入和開支，提升物業的性價比和競爭力，減少后期管理中的糾紛隱患，為銷售推廣創造11、有力條件。（三） 從物業管理各專業角度提出專業評估和建議的方向：1、 評估各機電房的規劃位置；2、 給排水系統設置評估與建議；3、 消防系統設置評估與建議；4、 安防監控系統設置評估與建議；5、 評估小區綠化、景觀、環衛、環保規劃評估及建議；6、 采光通風設計評估與建議；7、 配套設施的評估建議；8、 評估小區智慧化建設；9、 評估物業管理用房的配置；10、 成本分析；等等。11、 研究設計圖紙，對不利于以后物業管理的問題提出調整建議；12、 建筑設計（地下、地面、裙房、標準層、屋面）是否滿足物業管理的需求；13、 對建筑物外立面統一化管理相關的事項進行評估和建議；14、 房屋設備設計、施工建12、議，其中包括：設備選型、系統設計方案等；15、 對電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議；16、 設備機房的環境、通風等是否滿足要求；17、 根據國家消防規范及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷（例如布局不合理造成人力浪費等），提出糾正及修改建議；18、 根據公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標準和程序建議；19、 對會所的規模、結構、配套項目、裝修格局標準、面積分配、器材選配及經營模式等提供咨詢和建議；20、 根據會所增設的項目及小區配套設施（如：泳池、餐飲等），從節能和環保的角度，提出建議；21、 對商場（商鋪）、餐飲、娛樂性場所的油煙、污水及噪音的處理建議；22、 對該項目商業的經13、營招商、管理協助進行策劃與分析指導；23、 從物業經營管理角度提出專業建議；24、 針對發展商對智能化工程的要求，對智能化設計提出合理化建議；25、 對安防系統的配置、設計提出合理化建議。26、 對管理用房位置確定及設計、裝修標準，提供參考意見。（四） 評估物業設計 我司將針對本項目之設計，建筑材料，公用設備及設施做出建議，并因應需要與發展商建筑師及施工單位舉行會議，使物業之各項設備功能符合國際管理水平。（五） 評估影響物業管理運作及收費的因素 根據本項目的整體設計，選用材料，設施設備等等，擬定物業管理費的收費標準。各種影響管理營運收費的因素在不同的發展項目不盡相同，有些因素能長遠降低管理營運14、支出，并能提高管理水平及效益。（六） 評估物業規劃設計及建設 從管理角度提出對建筑物設計圖紙的意見，如停車場出入口的位置、公共設備及電梯的設置位置等，建議一切對日后物業管理有正面及直接影響的意見。 從日后管理的角度，分析物業建造的選料及安裝方法等，減少遺漏工程，改善設備使用效果，減輕后期管理之壓力。 站在使用者的角度對有關工程設備之選擇提供意見。 參與有關工程聯系會議，對可能影響日后執行管理工作的事項提供建議。 提供機電安裝及能源分配的有關專業管理意見。 提供功能布局的有關專業管理意見，減少日后管理期間操作成本及使物業經濟效益增長。 建議成品保護方案，減少因施工對材料可能造成的損害。 協助管理15、公司工程人員提前熟悉樓宇中的各種設備和線路，保 證樓宇的安全啟用，正常運行。 協助物業的竣工驗收接管，及訂定物業商鋪交付使用之程序，使小業主能有秩序接收商鋪，減少不必要之爭執。（七） 評估各機電房的規劃位置，原機電設備合理充份利用及布置建議物業內之配電房、水泵房、煤氣調壓站、污水處理站、水池等之適當位置，使日后管理運作能更為暢順，節省資源，并協助制定管理維修保養計劃。（八） 水電供應容量問題在規劃設計中，不僅須考慮群樓部分的日常營運用水及用電，亦同時須考慮整個物業之公共照明用電、清潔、綠化用水之容量問題；避免管理費預算透支，將是規劃建設中不可忽視的問題。（九） 消防設備的設置在建筑設計中，消防16、設備的配套須嚴格按國家有關規范要求，并應重視各種消防死角；所以我司建議在各消防死角預留位置并設置入口配合消防車行動。（十） 評估物業綠化、景觀、環衛規劃按照規劃，提供綠化區的保養方案，保持物業之美觀及風格。四、此階段顧問時間及顧問費用：1、 時間為合同簽定日起開始計算，以月為單位：2、 每月總價格為：貳萬元整3、 工程設計項目人員工時費：；4、 管理者傭金：；5、 會議服務及其它行政開支：。 第三章 大廈主體動工后及內部設備安裝期間的顧問及現場物業管理服務及費用為更好的為項目開發商服務，我公司在獲取合同正式接管項目之前將向招標方提供以下顧問服務，其費用由雙方協商確定，顧問期限至項目竣工驗收交付17、為止。五、 此階段的顧問及現場物業管理服務內容l 大廈主體工程施工和設備安裝階段工程監理及顧問服務l 施工期間的安全管理服務二、大廈主體工程施工和設備安裝階段工程監理的顧問內容（一） 針對周邊現存有關影響未來的管理問題，提出實施改進建議，使發展商能有時間考慮增減設施；減省日后管理設施修改或增加的費用，并可避免給實質運作管理帶來影響：1、 物業周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站的位置、規格及標準等；2、 從使用及管理的角度對公共部分、房屋內裝修材料的選用提出合理化建議；3、 協助發展商對多家電梯品牌進行優化選擇，從性能價格比等多方面確定最優方案；4、 協助發展商選擇性能穩定、質量可靠、售后服務良好的智能18、化產品和服務分包商；5、 建議成品保護方案，減少因施工對材料可能造成的損害；（二） 協助發展商對會所及商業鋪面的招商策劃，回饋客戶需求，以便在施工建設中及時調整優化。（三） 介紹、應用與物業管理相關的高新技術科技成果。（四） 解答發展商及物業管理公司關于物業管理相關法規、政策的咨詢或提供相關法規、政策文本。合理利用法律法規，保障發展商與物業管理公司的權益，避免糾紛，規避風險。（五） 協助選聘和培訓物業公司工程人員提前介入重點工程安裝過程，使其能監督各專業設備安裝和調試工作，確保工程質量。同時可以熟悉樓宇中的各種設備和線路，以降低日后物業設備管理難度。（六） 站在使用者的角度對有關工程設備的選擇19、以及對于供貨商的售后質量保障服務標準提供意見。（七） 必要時參與有關工程聯系會議，對可能影響物管實施的事項提供建議。三、施工期間的物業安全管理人員駐場管理服務1、 裝修工程及物料運送控制程序為確保小區環境與安全及客戶便利，對業主裝修工程及材料運送、垃圾轉運等提出要求并實施監管，以免妨礙物業的正常使用，確保業主及用戶的權益。2、 裝修安全控制裝修中的安全管理涉及：建筑結構安全、給排水安全、電氣系統安全、消防安全以及人員人身安全等方面，本公司特別向管理公司提供有關的安全守則及管理規程，根據項目實際情況加以培訓、指導實施，嚴格管理，保證裝修期間的安全。3、 安全控制此期間的秩序維護顧問工作，將包括小20、區內全部公共地方、機械及機電室及小區外圍范圍等的秩序維護評估。指導物業管理公司嚴格執行由上級指示的各項保安措施，以確保小區于此期間的安全運作。4、 遷入控制為防止物業樓板承重超過建筑法規及違法材料、器材進入小區，顧問將配合管理公司制定有關管理程序以實施管理，配合業主的遷入搬運安排。5、 外觀與環境控制顧問將建議和指導物業公司采用有效手段對業主的裝修行為予以規范，使其自覺遵守關于防盜網安裝、陽臺封閉及環境維護等規定，維護小區統一、協調的外觀，使小區優美的環境保持完好。四、此階段顧問時間及顧問費用：1、 時間為合同簽定日起開始計算，以月為單位：2、 每月總價格為：貳萬陸仟元整3、 工程現場監理人員21、工時費：；4、 駐場安全監理人員費用： (四人)5、 管理者傭金：；6、 會議服務及其它行政開支：。第四章物業管理顧問工作流程及方式企業探訪，明確咨詢意向提交顧問咨詢方案簽訂咨詢合同，確定咨詢項目企業調研，編寫顧問實施計劃項目驗收提交顧問工作總結報告客戶方：1、 配合顧問工作進程2、 評估顧問工作續效3、 調整工作計劃4、 及時徹底實施整改組建項目協調小組評審咨詢實施計劃咨詢公司組建項目咨詢小組顧問方：1、 按計劃實施咨詢和培訓2、 定期與不定期檢查、評估3、 提交階段工作報告或整改建議4、 根據反饋調整工作方案和進程客戶方成立內部領導小組與企業溝通，確定咨詢實施工作計劃和方案定期報告、溝通、22、協調、記錄備注:1. 顧問公司指定項目負責人調度項目咨詢項目小組，提出項目咨詢計劃并協調實施進程。2. 建議客戶方成立領導小組進行全面協調，配合項目的實施以及對實施計劃進行調整。3. 所有計劃須經客戶方物業公司領導小組的認可后方可執行。4. 顧問按計劃進行培訓或現場指導，并提供培訓材料。5. 實施過程中，顧問將會采取臨時現場抽查的方式以檢核物業管理體系運行的可靠性。6. 每一進度執行完成后，顧問將向最高管理者提交工作匯報，征求客戶評價意見并確認下一步的工作。第五章 結束語深信貴公司由上述建議書內容中，可深刻了解本公司對參與集控中心項目物業管理工作的興趣及意愿，并希望能有機會為貴公司提供服務。對23、委任本公司執行該項目的物業管理，本公司有絕對的信心能勝任此職，原因有下列幾點： 本公司對物業管理有豐富之實際操作經驗并掌握了現代化的專業管理技術與運作程序，各項服務計劃能符合貴公司需求。 本公司能依據貴公司物業及其內部工作人員的特定要求，設計一套周全、完善及業主可以接受的物業管理和綜合服務方案。 本公司深信能在入住前引進物業管理概念及專業顧問意見予物業的業主并樹立優質物業管理形象以次對整個項目的市場形象及經濟效益起到正面作用。 通過本公司提供的專業管理，能保障貴公司開發轉而由廣大業主投資的物業因為通過上述專業服務，物業的價值不會因時間日久而降低，反因優質的管理使其提升。 通過物業管理而提供給物業中的所有使用人的各項優質服務，是經過精心策劃和由一隊專業服務人員所執行的。而這種服務倡導和最終的效果就是一種無障礙的服務。xx物業管理有限公司能夠做到！