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九華新街旅游地產項目策劃報告（59頁）.doc

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上傳人：房** 編號：113834 2021-05-01 59頁 8.91MB

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1、策劃報告第一部分：市場調研與分析類比項目的確認在九華山，九華新街是唯一的，沒有同類項目可以做比較，這就意味著：（1）我們是這個區域市場的位置的價格制定者。（2）我們沒法進行常規的市場差異化的策略。（3）購買者也無法進行直接的比對分析。但是不是說，我們可以任意的制定價格，顯然不是，任何一個購買者有其自身的參考標準：（1）柯村的購買者會以周邊商業做直接參考，會以山上的商業做間接參考。（2）青陽的投資者會以青陽做參考。（3）池州的投資者會以池州的商鋪做參考。（4）外地的投資者會以自己所在城市做參考。不管以哪里作為參考標準，都是片面內的，真正的參考因素只有一個：即2、租金。（1）租金體現了投資回報的高低，也可以反推出物業的價格水平。（2）租金增長體現了物業的價值增長。租金是本質的參考因素，但商業物業本身的高成長性，決定了其未來價值的高增長性。（1）現有的租金水平只能體現現有的商鋪價值。（2）所有的投資者投資商鋪追求的是其未來的價值。所以我們認為：預期租金收益才是商鋪價格的直接體現。我們在選擇類比項目的同時，也就是在選擇投資者的參考標準，類比項目的確定，也確定了我們在包裝時選擇的比較對象。不同的投資者（購買者）有自己的參考體系，我們不可能去顧及所有的參考體系，因此，我們需要給所有投資者推薦一種廣泛意義的參考標準，并把所有的標準統一3、在這個標準之下。對于這個參考標準，也就是我們的類比項目，我們認為是：（1）最具廣泛意義的標準是黃山景區的項目比對。 A、九華新街作為九華山旅游區的商業項目，是脫離了青陽、池州的市場范疇，更脫離了柯村本土的市場范疇。 B、九華山和黃山距離很近，而且都屬于安徽省最有影響力的旅游景區。 C、性質上的等同，價值主體的近似，使二者的比對更具可信度，同時，能讓大部分的商家和投資者接受。 D、黃山的商業發展了很多年，因此，就預期租金、預期價值而言，黃山商業的今天很有可能就是九華新街的明天，因此，對于預期價值的分析更具說服力。 E、就商業的運作模式、業態構成和組合，兩者具有性質上的相似。 F、上升到旅游地產的高度，大部分投資（尤其是外地投資者），更能接受兩個地位相等、區域相近的旅游區的商業的可參考性。（3）最具未來借鑒意義的是九華山上的商業區。一旦把九華山上的商業作為直接的參考，就等于

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