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1、 目錄目錄 一、 項(xiàng)目背景及地塊分析 . 1 1. 項(xiàng)目概況 . 1 2. 宏觀市場(chǎng) . 3 二、 商業(yè)市場(chǎng)分析 . 10 1 商業(yè)格局及發(fā)展歷程 . 10 2 商圈解讀 . 12 3 商圈分析總結(jié) . 18 4 典型項(xiàng)目比對(duì) . 19 5 業(yè)態(tài)分析 . 21 6 區(qū)域商業(yè)分析 . 26 7 消費(fèi)者/商家訪談 . 28 8 商業(yè)模式分析 . 31 三、 寫字樓市場(chǎng)分析 . 32 1 寫字樓市場(chǎng)總況 . 32 2 寫字樓一手市場(chǎng) . 33 3 寫字樓租賃市場(chǎng) . 34 4 寫字樓客戶訪談 . 35 5 寫字樓市場(chǎng)小結(jié) . 36 四、 其他物業(yè)市場(chǎng)分析 . 37 1. 酒店式公寓市場(chǎng) . 37 22、. 酒店市場(chǎng) . 38 3. 住宅市場(chǎng) . 39 五、 項(xiàng)目總體定位 . 40 1. 項(xiàng)目分析 . 40 2. 項(xiàng)目總體定位 . 41 3. 購(gòu)物中心定位 . 42 4. 其他物業(yè)定位 . 45 5. 項(xiàng)目規(guī)劃建議 . 46 六、 項(xiàng)目評(píng)估 . 50 1. 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃建議 . 50 2. 成本估算條件確定 . 51 3. 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 . 52 4. 項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)評(píng)估 . 53 七、 附件 . 54 附件 1：2010 年鄭州各區(qū)域出讓的地塊指標(biāo) . 54 附件 2：鄭州宏觀經(jīng)濟(jì)信息 . 55 附件 3：金水商圈典型項(xiàng)目 . 60 附件 4：二七商圈典型項(xiàng)目 . 65 附件 5：中原萬達(dá)商圈3、典型項(xiàng)目 . 72 附件 6：新二七商圈典型項(xiàng)目 . 75 附件 7：鄭東新區(qū)商圈典型項(xiàng)目 . 81 附件 8：影院的發(fā)展及借鑒案例 . 86 附件 9：商業(yè)模式借鑒 . 91 附件 10：寫字樓典型項(xiàng)目 . 98 附件 11：酒店式公寓典型項(xiàng)目 . 100 附件 12：酒店典型項(xiàng)目 . 103 附件 13：住宅典型項(xiàng)目 . 108 附件 14：項(xiàng)目借鑒案例 . 112 附件 15：購(gòu)物中心借鑒案例 . 118 附件 16：鄭州土地基準(zhǔn)價(jià) . 127 一、 項(xiàng)目背景及地塊分析 1. 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 1.11.1 宗地四至宗地四至 項(xiàng)目位于鄭州金水區(qū)花園路與黃河路交叉口西側(cè)。 北：紅旗路，單向 2 車道。 南：黃河路，雙向 8 車道，區(qū)域交通次干道，直通鄭州新城，車程約 10 分鐘。 西：經(jīng)五路，雙向 2 車道。 （以上三條道路主要以舊社區(qū)及其配套的低檔社區(qū)商業(yè)為主。 ） 東：花園路，雙向