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1、 前 言 瀘州綠地商城位于瀘州傳統商業區“水井溝商圈” ，從產品本身所處地理位 臵來看，這個項目應該是受到投資者或經營戶追捧的商業物業項目。但從項目 開盤以來卻并未出現火暴的銷售場面，而本承諾客戶的 2002 年 6 月的開業時 間也一拖再拖，在已購房客戶中造成了一定的負面影響。究其原因，有項目本 身規劃設計的問題，也有不結合當地、當時房地產開發以及商業發展規律盲目 立項的問題。要想從根本上解決項目當前的銷售困難，必須對整個瀘州市場的 商業物業開發狀況；商業物業銷售模式；商圈構成；未來商業發展趨勢等多方 面進行詳實而細致的研究以便能在銷售環節重新提出可操作的方案而引起市場 目標客戶的關注。 重2、慶智尊物業顧問有限公司受邀成為綠地商城項目的銷售代理，在開始正 式銷售前，將從專業的角度對項目進行研究并得出一系列的解決方案，本報告 就是基于這樣的前提而產生的。 整個報告分四部分，從市場研究到商業定位及規劃、營銷及推廣思路最后 到營銷推廣執行細則，各章節雖各自獨立，但主題卻都緊緊圍繞綠地商城的銷 售問題，力求得出最有效的方法幫助項目完成剩余面積的銷售。 第一部分： 市場研究報告 瀘瀘 州州 綠綠 地地 商商 城城 策劃報告策劃報告 第 一 部 分 市市 場場 研研 究究 報報 告告 第二部分：商業定位及規劃建議 第三部分：營銷及推廣策略 第四部分：營銷及推廣執行細則 前 言 隨著計劃經濟的結3、束，市場經濟的極大繁榮，市場研究已經成為各行各業 一種非常普遍的經濟行為，但不同的行業在進行市場研究時所采用的方法和對 象卻有著根本的區別。 綠地商城是一個房地產開發項目，但由于其是純粹的商業物業，則調查對 象不僅涵蓋了未來的目標客戶，同時消費行為的調查也是非常必要的。在此次 市場研究過程中，為真實反映目標客戶的投資心態；幫助項目進行正確的商場 定位，我們一共設計了三部分共 10 個主題的調查，分別是背景資料調查（幫助 正確認識項目大環境） ；商業發展現狀及趨勢調查（幫助商場進行符合市場的規 劃和定位） ；商業物業調查（正視市場競爭，打造差異化策略） 。 在本次市場研究過程中，主要手段有：政府渠道（背景資料部分） ；走訪式； 問卷式；資料查閱。而問卷調查主要采用入戶和攔截兩種方式。通過各種調查 手段的結合，此次市場研究基本反映了瀘州市場真實的競爭和商業發展狀況， 數據真實可靠。 第一章：相