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1、 第一章 寫字樓背景分析 第一節(jié) 寫字樓概述及特點(diǎn) “寫字樓” 一詞原是粵港一帶對(duì)辦公樓宇的稱謂， 80 年代以后， 隨著 “物業(yè)” 和 “物 業(yè)管理”等名詞及相關(guān)行業(yè)的引入而廣泛運(yùn)用。 寫字樓是指為商業(yè)類型的公司、商社、財(cái)團(tuán)、企業(yè)、辦事處、聯(lián)絡(luò)處所提供的。用 于商務(wù)、辦公用的樓宇及配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地；是以出租、出售、自用為目的的單元 性房地產(chǎn)。目前市場(chǎng)上寫字樓一般分為普通型（50 年代至 80 年代） ，綜合型（80 年代 至 90 年代）和智能型（90 年代后）三種類型。 在高樓林立的現(xiàn)代城市中，寫字樓各式各樣，建筑外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施等都 不盡相同，但它們都有著共同的現(xiàn)代寫字樓的特2、點(diǎn)： 1、一般位于經(jīng)濟(jì)中心城市 現(xiàn)代寫字樓大都位于以金融、貿(mào)易、信息為中心的大都市，并且一般都建造在城區(qū) 的中心地段或新建的開發(fā)區(qū)內(nèi)。 交通便利便于收集和匯集大量的國(guó)際性和全國(guó)性的貿(mào)易 信息，因而經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁、交易量大、交易的功率高。 2、建筑規(guī)模大，檔次高 大多數(shù)現(xiàn)代寫字樓為高層建筑， 外觀宏偉、 裝飾考究， 建筑外形有自己獨(dú)特的風(fēng)格。 內(nèi)部都裝配先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施，能為客戶提供舒適快捷的工作環(huán)境。 3、功能齊全 現(xiàn)代寫字樓能提供各種功能，如前臺(tái)服務(wù)、大小會(huì)議室、酒吧、商場(chǎng)、餐廳、車庫(kù) 等。能為客戶提供工作和生活上的方便，滿足客戶高效率的辦公需要。 4、有良好的管理 許多客戶在選擇樓宇的時(shí)候不3、但重視樓宇的地段、質(zhì)量、價(jià)格，而且十分重視管理 隊(duì)伍， 現(xiàn)代化的大樓應(yīng)該有一支訓(xùn)練有素的管理隊(duì)伍， 能向客戶提供規(guī)范的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 第二節(jié) 寫字樓投資背景 在過去的幾年里，中國(guó)寫字樓市場(chǎng)有過輝煌也有過低迷。從 1993 年到 1995 年是寫 字樓市場(chǎng)的黃金時(shí)代，但是在 1996 年寫字樓租金明顯回落，1997、1998 年隨著各大城 市寫字樓竣工量的增大，租金及售價(jià)下調(diào)，空置率逐步上升，整體市場(chǎng)處于持續(xù)低迷， 調(diào)整的狀態(tài)中，這段時(shí)期開發(fā)商及行業(yè)主管部門都已意識(shí)到寫字樓市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，同 時(shí)開始對(duì)寫字樓實(shí)行控制開發(fā)。1999 年至 2000 年高檔寫字樓供應(yīng)量比前幾年有明顯減 少，2000 年全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的寫字樓出現(xiàn)強(qiáng)勁的反彈，綜觀各類房產(chǎn)，寫字樓租樓 租金指數(shù)漲幅較大，寫字樓租售價(jià)格漸趨合理，房產(chǎn)市場(chǎng)再度興旺。2001 年可以供應(yīng)的 高檔寫字樓已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 97 年和 98 年的高