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1、 商業(yè)綜合體規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì) （萬(wàn)達(dá)商業(yè)開(kāi)發(fā)與產(chǎn)品的學(xué)習(xí)和探討） 共分四個(gè)部分：萬(wàn)達(dá)模式的探討、商業(yè)規(guī)劃與產(chǎn)品建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系、產(chǎn)品與市場(chǎng)、商業(yè)物 業(yè)的基本要求。 萬(wàn)達(dá)模式的探討 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)大家都知道一般程序是： 戰(zhàn)略目標(biāo)定位 商業(yè)模式和盈利模式 商業(yè)規(guī)劃及系列定位 產(chǎn)品組合定位與建筑設(shè) 計(jì) 由產(chǎn)品建筑形式體現(xiàn) 商業(yè)營(yíng)銷管理模式 運(yùn)營(yíng)模式 戰(zhàn)略目標(biāo)的確定是商業(yè)模式和盈利模式的基礎(chǔ)。經(jīng)過(guò)精心的商業(yè)規(guī)劃，研究確定各種商業(yè)定位，確立 各商業(yè)部分的盈利模式和商業(yè)布局、業(yè)態(tài)的組合,是商業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的條件，是保證商業(yè)模式，盈利模式得到 執(zhí)行的保證。 商業(yè)規(guī)劃的外在表現(xiàn)就是商業(yè)產(chǎn)品組合的建筑形式，經(jīng)過(guò)建筑2、設(shè)計(jì)以建筑的各種形態(tài)體現(xiàn)出實(shí)體。這種 開(kāi)發(fā)的模式在萬(wàn)達(dá)被充分的表現(xiàn)出來(lái)： 一、 萬(wàn)達(dá)模式的探討萬(wàn)達(dá)模式的探討： 1、 萬(wàn)達(dá)的三類產(chǎn)品說(shuō)明： 第一代產(chǎn)品：2002-2003 年純商業(yè)盒子式 (戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)模式：商業(yè)組合式商業(yè)模式：商業(yè)組合式盈利模式：租金盈利模式：租金+商鋪銷售。商鋪銷售。) （1）選擇省會(huì)或中心城市布局； （2）選址都在城市最核心商圈； （商業(yè)規(guī)劃（商業(yè)規(guī)劃訂單模式）訂單模式） （3）占地面積在 1.2-2 萬(wàn)平，建筑面積在 4-6 萬(wàn)平左右； （4）主力店一般 3 家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場(chǎng)及萬(wàn)達(dá)影院； （5）1 層為精品、服飾，2、3 層為超市，4 層為專業(yè)賣3、場(chǎng)和影院； （建筑形式）（建筑形式） （6）建筑形態(tài)都為單個(gè)盒子式。 案例：長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、南昌萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 第二代產(chǎn)品：2004 年純商業(yè)組合式 (戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)模式：商業(yè)組合式商業(yè)模式：商業(yè)組合式盈利模式：只租不售盈利模式：只租不售) （1）選擇省會(huì)或中心城市布局； （2）選址都在城市最核心商圈； （商業(yè)規(guī)劃（商業(yè)規(guī)劃訂單模式）訂單模式） （3）占地面積在 5 萬(wàn)平左右，建筑面積在 15 萬(wàn)平左右； （4）主力店一般為 4 家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場(chǎng)、影院； （建筑形式）（建筑形式） （5）每個(gè)主力店都為一個(gè)單體盒子，由多個(gè)盒子組成商業(yè)廣場(chǎng)。 案例：沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、天津萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 第三代產(chǎn)品：2006 年后多產(chǎn)品綜合體 (戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)模式：商業(yè)組合式商業(yè)模式：商業(yè)組合式盈利模式：盈利模式：商業(yè)租金、其他物業(yè)銷售平衡資金流商業(yè)租金、其他物業(yè)銷售平衡資金流) （1）選