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1、商業管理顧問有限公司廣場店鋪切割說明編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: xxxx廣場店鋪切割說明自我司收到設計院提供的標準平面圖以來，我司領導多次召集商業研究中心有關專家、規劃設計部設計人員和項目組成員，就xx廣場店鋪切割問題召開專題會議，對店鋪切割進行了反復討論、分析和研究，并就店鋪切割的有關問題多次與雙龍集團姜玉軒董事長、姜平總經理、王總工程師等進行了深入的溝通和交流，并多次聽取誠信顧問行的建設性意見。在綜合前期xx市場調查報告、xx廣場定位建議書及xx市店鋪發展和需求現狀的前提下，我司現就xx廣場店鋪切割作如下說2、明。一、店鋪切割的指導思想xx廣場店鋪切割總的指導思想是：最大限度地實現投資整體效益，提高投資回報率和投資回報速度。1、提高店鋪的銷售率。針對xx市場的需求，根據xx市的經濟發展水平、居民收入水平和實際購買能力，考慮店鋪面積的大小、總價等因素，從有利于銷售的角度出發，進行店鋪的切割，使切割出的店鋪適銷對路，提高銷售率。2、提高產品的競爭力。進行店鋪切割，充分考慮了店鋪的面寬、進深比，店鋪的區位、滿足經營的要求等多種因素，使切割出的店鋪實現層層皆旺鋪，鋪鋪臨街，能分能合，有利于經營，從而提高產品的競爭力。3、提高出房率。進行店鋪切割，我司充分考慮了通道的走向、位置、長短、寬窄、公用面積大小、配套3、設施面積等因素，盡量控制公用面積的比例，降低公攤比，提高面積的有效使用率，提高出房率，保證xx廣場店鋪面積的最大化銷售。二、店鋪切割的原則進行店鋪切割，我司主要遵循了以下原則：1、控制公攤比例，使公攤面積比例在50%左右。2、控制面寬、進深比，面寬、進深比為1：1.51：2。3、符合本項目業態、業種及經營定位的要求。根據不同樓層、業態、業種的經營需要，考慮店鋪大小、面寬進深比例、通道大小等因素，使不同樓層、業態、業種功能區內，店鋪面積大小、面寬進深比有所不同。4、小面積，低總價。根據xx市投資者的實際購買能力，切割出的店鋪使用面積大部分控制在10以下，從而保證店鋪的總價較低。只有這樣，才能與x4、x投資者的實際購買能力相吻合。三、店鋪切割的依據依據一：xx市現有店鋪切割現狀xx市幾個主要商場店鋪面積大小及所占比例見下表： 商場面積（） 占比華泰商城集貿商城聯貿大廈4620%10%10%6830%45%50%81030%25%15%1012.55%10%5%12.5155%5%5%15以上10%5%15%備 注表中面積均為鋪內使用面積從xx市店鋪切割現狀看，各商場的主力店鋪鋪內使用面積為610平方米。依據二：xx市民購買商鋪的實際能力從市場調查情況看，xx投資者購買商鋪的購買能力為：44%的人能購買總價在5萬元以下的商鋪，33%的人能購買總價在510萬元的商鋪，有10%的人能購買10155、萬元的商鋪，6%的人能購買1520萬元的商鋪，6%的人能購買20萬元以上的商鋪。依據三：xx市民投資商鋪面積大小的實際需求在xx市民投資商鋪經營的投資者中，選擇投資面積1020平方米的占66%，2030平方米的占18%，30平方米以上的占12%，10平方米以下的只占4%。依據四：參照其它市場店鋪設計和銷售的現狀進行店鋪切割，我們參照了全國大中城市，如北京東方廣場、上海瑞安廣場、廣州天河城、長春萬達購物廣場、哈爾濱紅博廣場、大慶香榭麗購物中心等其它城市店鋪設計和銷售的實際情況。從其它市場店鋪銷售情況看，使用面積10平方米以下的店鋪銷售數量達到總銷售數量4060%左右，1015平方米的店鋪銷售數量6、占總銷售量的近50%。通過分析其它市場經濟發展水平與店鋪購買能力的關系，再結合xx市經濟發展水平，以此確定xx廣場店鋪切割標準。四、店鋪切割標準綜合以上各個方面的因素，我們確定了xx廣場店鋪切割的標準：（一）一層店鋪切割標準1、 通道設置：主通道寬度3.2米，次通道寬度分為2.0米和2.5米兩種。2、 臨街門市：a、世紀步行街一側，門市進深為12.5米，面寬5.0米左右,面積約5080平方米。b、富康路一側，門市進深為10.5米，面寬3.55米，面積約3550平方米。3、 室內店鋪面積：一層主力店鋪鋪內面積812.5平方米，占一層總店鋪數量的60%左右，8平方米以下的店鋪占25%左右，12.57、平方米以上的店鋪（含臨街門市）占15%左右。（二）二層店鋪切割標準1、 通道設置主通道寬度為3.0米，次通道寬度分為2.0米和2.5米。2、 店鋪面積主力店鋪鋪內使用面積610平方米，占二層總店鋪數量的75%左右。6平方米以下的店鋪占10%左右，1012.5平方米的店鋪占10%左右，12.515平方米的店鋪占5%左右。（三）三層店鋪切割標準1、 通道設置：主通道寬度為3.0米，次通道寬度為2.0米和2.5米。2、 店鋪面積：主力店鋪使用面積610平方米，占三層總店鋪數量的75%左右。6平方米以下的店鋪占20%左右，1012.5平方米店鋪占5%左右。（四）四層店鋪切割標準1、 通道設置主通道寬度8、為3.0米，次通道寬度為2.0米和2.5米。2、 店鋪面積：主力店鋪鋪內使用面積46平方米，占四層總店鋪數量的60%左右。68平方米店鋪占30%左右，810平方米店鋪占10%左右。五、店鋪切割結果根據各樓層確定的店鋪切割標準進行切割，各樓層切割后的店鋪類型、數量、面積及配比、通道及占比的實際結果詳見xxxx廣場店鋪切割面積配比統計表。六、關于公用面積分攤意見1、 樓層的消防通道、電梯間、公用設備間、通道、衛生間等在各樓層進行分攤；2、 中庭屬14層共享面積，由14樓平均分攤；3、 大堂主要是高樓層晚間服務使用，為了控制公攤比例，保證得房率，大堂面積212平方米由19樓共同分攤；4、 一樓消防控制室、貨梯井、客梯井，為整個大樓所共用，其面積154.2平方米由19樓共同分攤。七、特別說明1、 本項目的店鋪切割圖，我司既考慮到xx市的市場需求能力，又考慮到投資方的投資收益最大化，從商業的專業角度進行店鋪切割的。因而，不但有利于前期的店鋪銷售，也有利于后期的業戶經營。2、 本項目的店鋪切割圖為草圖，標準圖由專業設計部門繪制并核準精確面積。3、 本切割圖送呈雙龍集團董事長、總經理及銷售公司，以最終確定。北京xx商業管理顧問有限公司年5月28日