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1、昆明廣福路項目補(bǔ)充報告昆明廣福路項目補(bǔ)充報告 銳理顧問銳理顧問 專業(yè)呈現(xiàn)專業(yè)呈現(xiàn) 2021年4月28日 工作量描述工作量描述 在昆明廣福路項目市場調(diào)研和項目定位完成后，提出以下三個需求：在昆明廣福路項目市場調(diào)研和項目定位完成后，提出以下三個需求： 1、A1地塊的底商的方位如何選址？東南西北取哪一邊商業(yè)價值最大？哪邊的人流量可能最多？ 其業(yè)態(tài)如何配臵？ 2、A2，A3地塊下沉式商業(yè)如何設(shè)計銷售運營模式？在不計容的情況下能否實現(xiàn)銷售？如果不 能銷售，業(yè)態(tài)應(yīng)該分布如何？營運模式如何？在計容的情況下哪些業(yè)態(tài)分布可以讓價值最大化？ 3、論證昆明市場的LOFT和SOHO產(chǎn)品哪個更好？為什么？ 針對以上需求2、，銳理分別對A1地塊社區(qū)商業(yè)、下沉式商業(yè)廣場和LOFT/SOHO公寓產(chǎn)品進(jìn) 行專題研究，逐一解答。 工作思路工作思路 A1地塊底商 A2、A3地塊下 沉式商業(yè)廣場 LOFT/SOHO公 寓 方案比選 規(guī)劃設(shè)計建議 業(yè)態(tài)布局建議 銷售方式建議 建筑技術(shù)新 規(guī)解讀 昆明目前地下 商業(yè)情況 自持型 銷售型 規(guī)劃布局建議 業(yè)態(tài)分布建議 銷售模式建議 昆明SOHO市場 情況 昆明LOFT市場情 況 昆明SOHO/LOFT對比 （銷售價格、速度、市 場接受度等） SOHO/LOFT客群 訪談 公寓產(chǎn)品建議 研研究結(jié)論究結(jié)論 1 1、A1A1地地塊塊社社區(qū)商業(yè)區(qū)商業(yè) 選址：選址：由于離廣福路80m內(nèi)不能設(shè)臵3、車行出入口，這種情況下廣福路一邊的商業(yè)價值就大 幅下降，因此建議社區(qū)獨立式商業(yè)選址在因此建議社區(qū)獨立式商業(yè)選址在A1A1地塊東邊，與地塊東邊，與A2A2商業(yè)街形成圍合空間；如果商商業(yè)街形成圍合空間；如果商 業(yè)體量仍然不能做滿業(yè)體量仍然不能做滿10%10%，則還可以在，則還可以在1 1地塊南邊做兩層社區(qū)底商散賣，實現(xiàn)商業(yè)效應(yīng)最地塊南邊做兩層社區(qū)底商散賣，實現(xiàn)商業(yè)效應(yīng)最 大化；大化； 建建筑形態(tài)建議：筑形態(tài)建議：A1地塊東側(cè)，靠近2地塊的商業(yè)做主體三層、局部四層的獨立商業(yè)街， 預(yù)留多處2、3樓的直達(dá)電梯和樓梯，提升2、3樓商業(yè)價值和租金；如果商業(yè)體量不到10%， 那么1地塊南邊做兩層住宅底商。 銷銷售模式建議：售模式建議：獨立商業(yè)主體“一托二托三”，局部“一托二、三托四”的銷售模式，住 宅底商采用“一托二”的銷售模式，并采用“售后返租，抵扣首付,首付10%”這種