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1、1 長葛國際廣場綜合體項目 項目定位及開發策略研究報告 2 第一部分研究思路 目標溝通 對本項目目標的理解 項目整體發展核心問題思考 本報告研究思路 3 客戶的目標實質上是項目 的宏觀愿景 現實的目標體系則是隨著 市場的變化和項目的發展 在動態變化的 企業層面：企業層面： 通過多個項目的打造，樹立企業 在長葛商業地產領域的品牌。 與長葛市政府保持良好關系，促進 企業良性發展。 項目層面：項目層面： 回現產品平衡項目開發總投資。 實現多期滾動開發模式，平衡 投入與產出的關系。 達到項目利潤最大化，控制開發 風險。 贏得戰略空間 占領制高點 項目目標項目目標 3 4 對本項目目標的理解 叫座 樹立2、片區高價 實現全市范圍的高銷售率 在2013年的長葛地產市場 中取得非凡的影響力 叫好 打造一流的新型商業中心 成為市民中意的消費場所 建設城中心生態人文社區 為政府稅收、就業做貢獻 豎立城市建筑景觀的新地 標 5 項目整體發展核心問題思考 從我們操作的多個綜合體項目來看，都市綜合體成敗的關鍵點在于是否有足夠的市場支撐力， 如何最大化發揮復合價值，而對于本項目而言，以下三個問題很重要： 項目地塊自身條件有什么優劣勢，對 項目發展又怎樣的影響？ 綜合體內部商業與其他物業的關系如 何，如何以商業價值帶動其他物業的價值？ 使整體價值最大化？ 1 3 發掘項目地塊的核心價值 從價值最大化的角度出發為項3、目 各物業需找發展機遇 未來市場需求是否足以支撐原規劃體 量，綜合性項目的市場機會在哪？ 2 項目定量研究 6 4.各物業發展機遇分析各物業發展機遇分析 尋找市場空白，發掘變現能 力最強的物業。通過對消費 者、投資者和經營者的研究， 發掘項目發展機會 本報告研究思路 5.項目定位定量研究 研究并確定項目發展內容 并為項目確定適宜的市場 定位；構建項目物業種類、 功能及規模，明確各個物 業產品類型及規模配比 + 7.項目開發策略研究項目開發策略研究 項目開發策略與開發時序研 究，和持有與出售商業比重 ， 所有研究的核心均圍繞：物業的價值 1.宏觀背景研究宏觀背景研究 分析項目經濟、規劃宏觀背景 ，及其對項目發展的影響 + 2.商圈分析商圈分析 分析長葛商業格局，現有商業物 業發展特征，及對本項目的啟示 6.項目產品規劃項目產品規劃 項目商業形態排布、業態 業種建議 3.項目地塊研究項目地塊研