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1、LOGO 青島凱悅國際公寓青島凱悅國際公寓青島凱悅國際公寓青島凱悅國際公寓 營銷策劃案營銷策劃案營銷策劃案營銷策劃案 北京戴德梁行泛城綜合住宅服務 2006年6月 北京戴德梁行泛城綜合住宅服務 2006年6月 目目錄錄目目錄錄 宏觀政策后市判讀1宏觀政策后市判讀1 區域環境價值分析2區域環境價值分析2 項目定位與營銷策略3項目定位與營銷策略3 價格體系及銷控制定原則4價格體系及銷控制定原則4 我勢我勢我們的優勢與服務我們的優勢與服務5 5 宏觀政策后市判讀宏觀政策后市判讀宏觀政策后市判讀宏觀政策后市判讀 政策回顧政策回顧政策回顧政策回顧 ? 2005年政策出臺2005年政策出臺 央央行行住房貸2、款利率上調住房貸款利率上調0 20 2個基點個基點央央行行住房貸款利率上調住房貸款利率上調0 0. .2 2個基點個基點 七部委“國八條”七部委“國八條” 市場反應市場反應? 市場反應市場反應 短期觀望，迅速回暖短期觀望，迅速回暖 ? 年終盤點年終盤點 形成井噴效應形成井噴效應價格平均上升價格平均上升10 910 9形成井噴效應形成井噴效應，價格平均上升價格平均上升1010. .9 9， 銀監會的重點監控的八大城市之一，建設部重點監控五城市之一銀監會的重點監控的八大城市之一，建設部重點監控五城市之一 現階段政策環境現階段政策環境現階段政策環境現階段政策環境 ?2006年政策出臺（截至6月份）23、006年政策出臺（截至6月份） 央行貸款基準利率上調0.27 九部委“國六條十五細則” 央行貸款基準利率上調0.27 九部委“國六條十五細則” ?后市判讀后市判讀 政策判讀政策判讀利率上調利率上調政策判讀政策判讀利率上調利率上調 ? 2006年4月28日貸款利率上調0.272006年4月28日貸款利率上調0.27 ? 目的目的? 目的目的： 均衡國民經濟發展，抑制GDP的過快增長，降低金融風險；均衡國民經濟發展，抑制GDP的過快增長，降低金融風險； 存款利率未作調整，意在鼓勵內需； 并非針對房地產行業的調控政策性金融行為； 存款利率未作調整，意在鼓勵內需； 并非針對房地產行業的調控政策性金融行為； ? 后果后果 對開發商自有資金的要求提高，良性現金流的隱形約束；對開發商自有資金的要求提高，良性現金流的隱形約束； 緊縮銀根降低金融風險，限制房地產行業的過度投資；緊縮銀根降低金融風險，限制房地