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1、1 交通環境研究 軌道交通影響 地塊周邊項目研究 地塊分析總結SWOT 地塊位置分析 項目周邊競爭情況分析青島市宏觀經濟研究 青島市各物業市場研究 地塊分析 目 錄 項目定位 青島市各物業市場總結 附件部分： 消費者訪談 運營商/零售商訪談 2 青島市現有及未來五年內商業面積配比 根據目前青島市商業市場情況，商業更多集中于 香港路商圈，而城陽商圈由于超大體量的寶龍城 市廣場的存在，在總體商業面積所占比例較大， 但除此之外并未形成一定的商業規模 未來5年內，香港路商圈無論從商業體量以及項 目品質上仍將保持核心商圈的地位，新興的中山新興的中山 路、李滄及嶗山等商圈所占商業面積比例將進一路、李滄及嶗2、山等商圈所占商業面積比例將進一 步增長，逐步向市級商圈進行轉變。步增長，逐步向市級商圈進行轉變。 4 青島商業市場租金走向分析 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 5 10 15 20 25 30 中山路商圈臺東商圈香港路商圈李滄商圈嶗山商圈 青島各商圈主要項目租金及空置率水平 平均租金 空置率 平均租金平均租金 9 9- -1010 平均租金平均租金 6 6- -1010 平均租金平均租金 2525- -3030 平均租金平均租金 5 5- -8 8 平均租金平均租金 8 8- -9 9 租金水平及走向分析 中山路商圈中山路商圈：由于近年來商業發展重心的東移 以及部分自身商業項目3、無法跟進市場轉變，目前區 域內伊都錦、發達商廈等相繼倒閉?？紤]到未來本 區域內新增土地供應不足，未來一段時間內商業平 均租金很難有較大突破。 臺東商圈臺東商圈：目前人氣較高，但由于區域內商業 項目檔次定位主要以中、低檔為主，未來租金將將 繼續維持現有水平。 香港路商圈香港路商圈：青島核心CBD區域，擁有豐富的 商務、旅游及高端消費人群，隨著青島零售業市場 發展及區域內新建中、高端商業項目的建設，未來 區域租金仍有繼續提升的空間。 李滄商圈李滄商圈：目前主要以周邊居民及中、低檔消 費為主，地鐵規劃及目前地鐵站點沿線體量較大在 建的中、高檔商業項目將大大提升區域商業整體品 質，預計未來該區域租金水平提升空間較大。 嶗山商圈嶗山商圈：伴隨青島CBD東擴，未來區域內將 集中大量的中、高端寫字樓及商業項目，青島啤酒 城改建項目也將對區域商業市場產生良性刺激，未 來該區域租金水平提升空間較大。 5 青