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1、寶山區(qū)殷高西路333號項目市場研究與定位報告 2017.04 目錄 Part02 經(jīng)營層面解決方案 宏觀市場研究、商業(yè)市場研究、項目自身研究、消費者研究、 項目定位 Part03 建筑規(guī)劃層面解決方案 建筑規(guī)劃層面問題及解決方案 現(xiàn)存問題分析 Part01 現(xiàn)存問題分析 Part04 落位方案與財務分析 落位方案、財務分析 Part 01 1 現(xiàn)存問題分析現(xiàn)存問題分析 問題列舉 問題一：現(xiàn)有業(yè)態(tài)混亂，魚龍混雜，假貨橫行，配比不合理，零售比重過大。對項目內(nèi)部的經(jīng)營業(yè)態(tài)缺乏 管控，給人以雜亂的感覺。 B1 1F 2F 3F 永輝超市 運動城（部分） 服裝（部分） 美廣（部分） 皮革城 空置 空置 2、空置 零星散售，僅有部分店鋪開業(yè)， 品牌檔次低 專業(yè)市場形態(tài)，檔次較低 新開業(yè)，檔次一般，經(jīng)營 情況較差 整個商場人氣最旺的部分 大賣場業(yè)態(tài)是相對獨立的自我生存 型業(yè)態(tài)，對其他業(yè)態(tài)的依賴性較少。 停車場一個結構框架系統(tǒng)項目商場向外，接近行 人街景;和上零售地板已經(jīng)直接連接到長廊通過外部的自動扶梯的方法，最大限度無障礙每個樓層和提高上層的商業(yè)價值。 外立面 案例分析-LEGACY PLACE 項目位置: 戴德姆 美國馬薩諸塞州 外立面 下沉廣場下沉廣場 N 總平面圖總平面圖 下沉式廣場 下沉式廣場分析：目前從項目外部僅有兩部扶梯以及兩部垂梯 可以到達下沉式廣場，消費人流被割裂。并沒有體現(xiàn)下沉廣場3、 的人流聚集作用。整體空間顯得較為昏暗，壓抑。 上空上空 下沉式廣場 下沉式廣場：上空通過裝飾物的懸掛，以及燈光的照明，解決整體空間的空曠，壓抑的問題。 下部下部 熱鬧熱鬧市集化市集化 下沉式廣場 下沉式廣場：下方力圖打造有檔次的文創(chuàng)市集，使得整個廣場呈現(xiàn)出熱鬧，生活的感覺。 下沉式廣場案例分析 案例分析-漢考克大廈下沉廣場 項目位置:芝加哥 該項目位于悉尼的漢考克大廈是位于美國伊利諾伊州芝加哥 的一幢摩天大樓，昵稱為大約翰（BigJohn），樓高343.5米 (1,127英尺)，加上天線更高達457.2米，地上100層，總樓面面積 260,126平方米，由SOM建筑設計事務所設計，開工于1965年， 完工于1969年，是當時紐約之外全世界最高的摩天大樓。 下沉式廣場 平面現(xiàn)狀問題 出入口分析出入口分析 N 現(xiàn)狀分析 出入口分析：因項目面長，存在眾多主入口，人流分散。 4S店 由于4S店占