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1、大 悅 城 上 海 Copyright 2014 by D.Luk 調(diào)研報告 業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)樓層分布 業(yè)態(tài)面積占比 業(yè)態(tài)數(shù)量占比 各樓層業(yè)態(tài)分析 主力店：SEGAMI 業(yè)態(tài)樓層分布 零售零售 餐飲餐飲 主力店：H&M、Apple 零售零售 主力店：H&M、Rocawear 零售零售 主力店：H&M、Muji無印良品 零售零售 餐飲餐飲 主力店：TEENIE WEENIE 零售零售 服務(wù)服務(wù) 主力店：Hotwind、Ochirly 零售零售 服務(wù)服務(wù) 主力店：湯姆熊 零售零售 娛樂娛樂 服務(wù)服務(wù) 主力店：望湘園、蕉葉 餐飲餐飲 主力店：外婆家、豆撈坊 餐飲餐飲 主力店：辛香匯 餐飲餐飲 2、業(yè)態(tài)面積占比 從業(yè)態(tài)占據(jù)樓層（總共11 層）的比例考量業(yè)態(tài)的面積占 比情況如下： 餐飲餐飲 娛樂娛樂 零售及其他零售及其他 占據(jù)樓占據(jù)樓 層數(shù)層數(shù) 4 2.5 4.5 折算面折算面 積占比積占比 36% 23% 41% 從上述面積比例看上海大 悅城的經(jīng)營仍側(cè)重于傳統(tǒng)零售 業(yè)，但飲食業(yè)的比例明顯上升。 在布局大面積餐飲業(yè)的時 候，“中糧”更傾向把餐飲業(yè) 放在“大悅城”的高位，形成 磁極，吸引顧客上樓后再逐步 下樓分散到各樓層。 餐飲業(yè)主要集中在7、8、9 三層，這樣的布局加大了餐飲 業(yè)的集中度，有利于改善3-6樓 零售商鋪的客流分布，提高租 值。 同時，也避免了各層布置 餐飲帶來的客流分散，影響3、人 流動線的組織。 業(yè)態(tài)數(shù)量占比 零售業(yè)的在整棟建筑物中占據(jù)數(shù)量超過7成，零售業(yè)態(tài)仍然 系“大悅城”的主力業(yè)態(tài)。 在7成的零售業(yè)商鋪數(shù)量中減除“H&M”“MUJI”后，零售業(yè) 態(tài)的商鋪在4成的面積上分布，商鋪的面積變得相對小，有利于 商鋪調(diào)整轉(zhuǎn)換，及在單家商鋪總租值不高的假象下，實際提高單 位租值，吸引商家進(jìn)場。 “大悅城”的商場布局是屬于那種“單層面積不大，多樓層”“大悅城”的商場布局是屬于那種“單層面積不大，多樓層” 的商業(yè)布局，商鋪業(yè)態(tài)的布置形式值得參考。的商業(yè)布局，商鋪業(yè)態(tài)的布置形式值得參考。 樓層樓層 餐飲餐飲 零售零售 娛樂娛樂 其他其他 總數(shù)總數(shù) B1 9 9 0 0 18 1 0 12 0 0 12 2 0 26 0 0 26 3 2 10 0 0 12 4 0 21 0 3 24 5 1 22 0 1 24 6 0 13 1 2 16 7 7 0 0 0 7 8 6 0