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1、第三節(jié) 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 33上卷 商業(yè)地產(chǎn) 第三節(jié) 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 在社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)普遍處于起步階段， 各開(kāi)發(fā)企業(yè)還在糾纏于規(guī) 劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位、招商進(jìn)程、經(jīng)營(yíng)管理、人才優(yōu)勢(shì)等各方面所出 現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)的“經(jīng)營(yíng)”問(wèn)題加強(qiáng)關(guān)注成為開(kāi)發(fā)商管 理上先人一步的重要舉措則顯得最為突出。 一 社區(qū)商業(yè)配套經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 1 、目前社區(qū)商業(yè)配套經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題 自從社區(qū)商鋪的投資價(jià)值顯露后，社區(qū)商鋪的開(kāi)發(fā)如火如荼，但其中暴露出的諸多問(wèn)題同樣顯 著，相當(dāng)多的商鋪銷(xiāo)售火爆，經(jīng)營(yíng)卻難以為繼。如有些大型社區(qū)內(nèi)的商鋪，從入住開(kāi)始，半年多 還有不少商鋪依然空著等，目前社區(qū)配套商業(yè)經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題主要集中在以下幾個(gè)方面：2、 目前社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)存在的四大主要問(wèn)題 28 第 章 社區(qū)商業(yè) 34中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)十大主流模式 經(jīng)營(yíng)管理跟不上 很多情況下，社區(qū)的商鋪售完后，發(fā)展商就撒手 不管，任其業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)、自生自滅，這種做法導(dǎo) 致買(mǎi)家信心降低，進(jìn)而影響到住宅銷(xiāo)售。現(xiàn)在一些地 方的發(fā)展商已經(jīng)注意到這個(gè)問(wèn)題了，社區(qū)的商鋪不單 賣(mài)得好，而且后期的管理也要管得好，一些有前瞻性 的發(fā)展商已經(jīng)涉足到社區(qū)的商業(yè)物業(yè)管理中來(lái)，比較 好的做法是借鑒香港和東南亞一些國(guó)家的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)。 據(jù)了解，在香港和東南亞的一些國(guó)家， 社區(qū)商鋪賣(mài)出后，發(fā)展商依然不撤場(chǎng)，而是提供 物業(yè)管理和服務(wù)。除了管好衛(wèi)生、保潔等等小事之外，還要從商鋪經(jīng)營(yíng)的流水賬里3、倒扣，一年 0 . 5個(gè)點(diǎn)，這是一個(gè)經(jīng)營(yíng)性的管理基金，每年張榜公布。管理基金有兩種用途：一是打廣告， 社區(qū)商業(yè)不能不打廣告，即使經(jīng)營(yíng)很好也要打廣告；其次是搞促銷(xiāo)活動(dòng)，要定期邀請(qǐng)演藝明 星，這是小業(yè)主做不了的。小業(yè)主有的想做但缺錢(qián)，所有商鋪很難做到統(tǒng)一形象對(duì)外促銷(xiāo)，必 須是大業(yè)主來(lái)做。大業(yè)主會(huì)張榜公布管理基金的使用情況，如今年的管理基金是 1 0 0萬(wàn)元，5 0 萬(wàn)元打了廣告，還有 5 0萬(wàn)元請(qǐng)了五次明星來(lái)做表演，請(qǐng)一個(gè)明星出場(chǎng)費(fèi)實(shí)際上花費(fèi)就是 1 0萬(wàn) 元。表面看，大業(yè)主沒(méi)有賺小業(yè)主的錢(qián)。但大業(yè)主通過(guò)活動(dòng)可以帶動(dòng)其他物業(yè)的租售。 炒鋪“空關(guān)”問(wèn)題 由于社區(qū)商鋪的投資價(jià)值高，投資客踴躍，而社區(qū)商鋪的售價(jià)往往是住宅的 1 . 5 2倍， “炒 鋪”現(xiàn)象直接造成大量社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)“空關(guān)”閑置，不能發(fā)揮出應(yīng)有的便民利民功能。一些發(fā)展 商為追求眼前利益，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套多為“一賣(mài)了之” ，而買(mǎi)進(jìn)方多為“