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1、1 孝感城市綜合體項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議孝感城市綜合體項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議 終稿終稿 孝感宏星（鴻星）投資發(fā)展有限公司 1 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它 任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 2014年7月 2 報(bào)告目錄報(bào)告目錄 項(xiàng)目價(jià)值挖掘及整體定位 項(xiàng)目商業(yè)定位 項(xiàng)目住宅定位 開發(fā)節(jié)奏及分期 物業(yè)發(fā)展建議及啟動(dòng)區(qū)策略 項(xiàng)目屬性及核心問題判定 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 1 2 3 4 5 6 7 3 1 項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性及核心問題判定及核心問題判定 項(xiàng)目價(jià)值挖掘及整體定位 項(xiàng)目2、商業(yè)定位 項(xiàng)目住宅定位 開發(fā)節(jié)奏及分期 物業(yè)發(fā)展建議及啟動(dòng)區(qū)策略 項(xiàng)目屬性及核心問題判定 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 4 項(xiàng)目屬性判定：項(xiàng)目屬性判定：三線城市、政務(wù)新區(qū)、中高容積率、大三線城市、政務(wù)新區(qū)、中高容積率、大 商業(yè)指標(biāo)城市綜合體項(xiàng)目商業(yè)指標(biāo)城市綜合體項(xiàng)目 本體屬性：本體屬性： 區(qū)域?qū)傩裕簠^(qū)域?qū)傩裕?項(xiàng)目地處孝感東城生活區(qū)核心區(qū)，毗鄰市政府，是城市發(fā)展新 區(qū)核心區(qū)域。 政務(wù)新區(qū)政務(wù)新區(qū) 孝感屬三線城市，2012年GDP1105.16億，綜合競(jìng)爭力在省 內(nèi)排名前六位，房地產(chǎn)業(yè)活躍度不高； 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：汽車機(jī)電、鹽磷化工、紡織服裝、食品醫(yī)藥、金屬 制品五大支柱產(chǎn)業(yè)。 三線城市三線城市 強(qiáng)勢(shì)湖景資源強(qiáng)勢(shì)湖景3、資源 商業(yè)體量26萬方，占比達(dá)到40%。 中高容積率綜合體中高容積率綜合體 占地面積21萬方，建筑面積約65.4萬方，容積率3.0 ； 中大規(guī)模中大規(guī)模 5 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)1 1：位置好，占據(jù)城市未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域的核位置好，占據(jù)城市未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域的核 心位置心位置 配套推進(jìn)進(jìn)度配套推進(jìn)進(jìn)度 區(qū)域內(nèi)規(guī)劃21家行政單位，3年內(nèi)完成搬遷，目前已有18家動(dòng)工； 教育配套建設(shè)正在重新選址中； 醫(yī)療配套已逐步建成（一醫(yī)院、東南醫(yī)院） 6 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)2 2：品牌強(qiáng)，紅星美凱龍進(jìn)駐，成為項(xiàng)目獨(dú)戰(zhàn)品牌強(qiáng)，紅星美凱龍進(jìn)駐，成為項(xiàng)目獨(dú)戰(zhàn) 群雄的王牌群雄的王牌 紅星的進(jìn)駐紅星的進(jìn)駐 代表著什么？代表著什么？ 為項(xiàng)目會(huì)帶來什么？為項(xiàng)目會(huì)帶來什么？ 7 項(xiàng)目發(fā)展面臨問題項(xiàng)目發(fā)展面臨問題1 1：商業(yè)指標(biāo)大，三四線城市綜合體商業(yè)指標(biāo)大，三四線城市綜合體 項(xiàng)目操作難度大項(xiàng)目操作難度大 2626萬方萬方商業(yè)指標(biāo) 1