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1、南海旅游公司霞涌項(xiàng)目整體定位深化 及物業(yè)發(fā)展建議終稿 版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢（惠州）有限公司所有，未經(jīng)世 聯(lián)房地產(chǎn)咨詢（惠州）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù) 制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 謹(jǐn)呈：惠州南海旅游公司 2 工作階段劃分： 定位及發(fā)展戰(zhàn)略中稿 定位及物業(yè)發(fā)展建議終稿 0613- 0622 市場(chǎng)調(diào)研 0605- 0612 0623- 0703 項(xiàng)目界定及目標(biāo)分析 市場(chǎng)價(jià)值研判 案例研究 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目地塊查勘 區(qū)域宏觀背景研究 市場(chǎng)調(diào)研 專業(yè)人士訪談 消費(fèi)者訪談 客戶問卷調(diào)查 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略回顧 規(guī)2、劃布局建議 產(chǎn)品建議 配套建議 園林風(fēng)格建議 外立面建議 其他相關(guān)配套建議 市調(diào)成果溝通 整體定位與核心價(jià)值體系 建議 定位深化、物業(yè)建議、啟動(dòng) 區(qū)開發(fā)策略與終稿報(bào)告 3 上一階段回顧： 項(xiàng)目本體 核心問題梳理 產(chǎn)品困境 客戶困境 項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)是關(guān)鍵 濱海物業(yè)四種開 發(fā)模式 客戶需求分析 豪宅社區(qū)型 度假休閑型 度假娛樂型 度假居住型 本項(xiàng)目為度假居住型 惠東成交客戶 深圳高端客戶 主題度假是本項(xiàng)目 的發(fā)展方向 4 濱海旅 游地產(chǎn) 模式 資源客戶 與主要市 場(chǎng)的距離 所用交 通工具 停留時(shí)間 每年光顧 頻率 用地功能比 例 （住宅：酒店 ：商業(yè)：旅游 ：公共） 游客接 待強(qiáng)度 (人/萬平 米3、) 一線用地 布局 典型案例 豪宅社 區(qū)型 強(qiáng)勢(shì)資 源 本區(qū)域客 戶為主 小于80公 里，半小 時(shí)以內(nèi)車 程 自駕車長期居住 長期居住75:3:5:4:13住宅為主 貝沙灣； 吉寶灣 度假娛 樂型 非常強(qiáng) 勢(shì)的資 源，如 高品質(zhì) 的海灘 全國性乃 至跨國客 戶 幾百公里 甚至更遠(yuǎn) 絕大多 數(shù)乘飛 機(jī) 一到兩周 或更長時(shí) 間 最多去一 次 45:4:6:35:1 0 8000- 10000 旅游設(shè)施 、酒店、 住宅綜合 布局 Waikiki Kuta 鳳凰島 度假休 閑型 一線景 觀資源 或人文 資源 分散，但 本區(qū)域客 戶占較大 部分 100-300 公里， 1.5-4小時(shí) 車程 多數(shù)自 駕車前 往 2-7天每半年1- 2次 10:35:6:4:4 5 800- 1200 酒店及公 共設(shè)施為 主 Laguna Nusa Dua， 金海灣 度假居 住型 不必是 特別強(qiáng) 勢(shì)的資 源 大部分來