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1、重新定義成都 甲級寫字樓 摘要 隨著近年來優質物業的不斷入市及原 有物業的持續使用,成都市甲級寫字樓 物業的市場表現開始出現分化。簡單的 評級已經不能完整體現物業特征,市場 需要一個與成都本地市場特征相符合的 寫字樓定義 市場體現出產品品質提升明顯、高品質 產品市場表現優良的特征 寫字樓所處區域定位是決定物業價值的 決定性因素,區域的成熟度影響投資者 的決策 業權形態對物業長期價值影響較大, 但也需要根據市場特征制定合理的戰略 優質的物業管理已經被寫字樓用戶和開 發商廣泛接受 未來寫字樓用戶組合將成為區分寫字樓 長期市場表現的重要因素 新的寫字樓定義將于傳統評級基礎上進 一步分類,用以涵蓋影響2、寫字樓短期和 長期競爭力要素 重新定義成都甲級寫字樓 3 1998-2005? ? 2006-2010? 50 60 70 80 90 100 110 ? 圖表1: 不同時期建成甲級寫字樓租金和價格對比 ? 1998-2005?2006-2010? ? 10000 11000 12000 13000 14000 15000 16000 17000 成都需要符合二線城市特征的寫字樓 定義 20世紀90年代末,成都出現第一座甲級 寫字樓。經過十年的發展,截至2010年, 成都共有14座甲級寫字樓,總體量達到 676,000平方米。由于處于發展階段的成 都甲級寫字樓市場較小、尚不成熟,因此 甲級寫字3、樓的定義在這樣快速發展的背景 下也僅有模糊的行業認定標準,并不清 晰。隨著物業市場的發展,成都市現有 甲級寫字樓品質開始分化、物業價值出 現差異、對租客和寫字樓用戶吸引力顯著 不同。仲量聯行認為現有寫字樓的單純甲 乙級定義不能科學反映成都市場的特征, 也不能為終端用戶(包括租戶和自用型 買家)和投資者對寫字樓的選擇起到方向 性的指導意義。 從未來發展態勢看,成都寫字樓市場將進 入加速發展的階段:未來四年將有超過4 百萬平方米的辦公物業投放市場,其中約 2百萬平方米都是硬件設施良好的高品質 寫字樓。面對未來龐大的供應,成都市場 將面臨兩個隨之而來的問題:終端用戶和 投資者到底會選擇什么樣的寫字樓?對于 開發商而言,如何根據自身的發展戰略及 市場需求狀況,制定一個合理的寫字樓開 發策略? 仲量聯行多年的研究發現,影響寫字樓競 爭力最為關鍵的因素包括兩個方面:第一 是寫字樓自身固有的不能變化的指
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