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1、 文 / 撰稿 陳偉文 購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì) 的核心技術(shù)解碼 商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)起步較晚，國(guó)內(nèi)很多地產(chǎn)商已從事或 將從事購(gòu)物中心投資開發(fā)的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)比較缺乏， 其中， 地產(chǎn)商對(duì)購(gòu)物中心與住宅項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的區(qū)別認(rèn)識(shí) 不全面便是一個(gè)典型的問題。 當(dāng)然，住宅和購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)的終級(jí)服務(wù)對(duì)象都是 廣大消費(fèi)者客戶， 但在進(jìn)行規(guī)劃購(gòu)物中心時(shí)， 通常存在 多重矛盾，需要總體協(xié)調(diào)。 本文將詳細(xì)為您規(guī)劃設(shè)計(jì)的具體操作步驟、要點(diǎn)和難 點(diǎn)，同時(shí)引用最新規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)例一一點(diǎn)解： 天河城廣場(chǎng)成功的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃； 深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城“潮流不息”的交通系統(tǒng)規(guī)劃； 東莞華南 MA L L ，主題景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)。 購(gòu)物中心投資開發(fā)利潤(rùn)最大化的2、核心精要 46決策情報(bào)總第 5 3期 由于商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模開發(fā)起步較晚， 國(guó)內(nèi)的發(fā)展商在購(gòu)物中心開發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)比較薄弱， 其中開發(fā) 商對(duì)購(gòu)物中心與住宅項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的區(qū)別認(rèn)識(shí)不全面就是一個(gè)普遍存在的問題。 在做住宅項(xiàng)目時(shí)， 可以通過對(duì)市場(chǎng)的分析和研究給產(chǎn)品定位、 決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類 型等， 然后通過銷售中心直接進(jìn)行銷售。 但購(gòu)物中心等大型的綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)則截然不同， 其銷售對(duì)象并非直接面向消費(fèi)者， 而是商家， 特別是主力店。 開發(fā)商首先應(yīng)找到主力商家， 按照 主力商家的要求來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 如果發(fā)展商的規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合主力商家的要求， 購(gòu)物中心就會(huì) 面臨后期招商的巨大壓力。 一、購(gòu)3、物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)概念 1 、購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)的服務(wù)對(duì)象 購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)屬于前期準(zhǔn)備工作的一部分。 這一部分對(duì)于購(gòu)物中心開發(fā)非常重要。 關(guān)于購(gòu)物中心的規(guī)劃， 開發(fā)商常常會(huì)問及：購(gòu)物中心產(chǎn)品風(fēng)格如何營(yíng)造、 色彩如何搭配、 材料如 何搭配等等， 這些都是為了一個(gè)共同的目的， 如何提高購(gòu)物中心的使用價(jià)值從而提升其整體價(jià)值。 要回答這個(gè)問題， 首先必須弄清楚一點(diǎn)：購(gòu)物中心究竟為誰(shuí)而作？通常情況下， 商業(yè)的目標(biāo)客戶 分為三級(jí)：投資者即買鋪的人是一級(jí)客戶；商家作為經(jīng)營(yíng)者即用鋪的人， 是二級(jí)客戶；而普通消 費(fèi)者才是真正消費(fèi)鋪內(nèi)商品的人， 是三級(jí)客戶， 也是購(gòu)物中心的終極客戶。 因此， 購(gòu)物中心的價(jià) 12 9 6 3 11 78 4 21 5 10 實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心價(jià)值的 1 2 個(gè)基本元素： 1 、擬選擇地區(qū)市場(chǎng)條件判斷 2 、位置商圈選擇 3 、市場(chǎng)前景與可發(fā)展規(guī)模的預(yù)期 4 、定位分析 5 、業(yè)態(tài)規(guī)