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1、購(gòu)物中心的租賃經(jīng)營(yíng)模式大總結(jié) 尋找購(gòu)物中心 的最佳贏利模式(二) 一、零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃模式 適用類型：大型封閉式購(gòu)物中心 二、零售產(chǎn)權(quán)、分權(quán)租賃模式 適用類型：專業(yè)型步行街及底商 三、自留產(chǎn)權(quán)、整體租賃模式 適用類型：中小型百貨超市和商場(chǎng) 購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式有自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、租賃等三種，鑒于目前開發(fā)商的人力和管理能力的有限，普 遍選擇租賃的經(jīng)營(yíng)模式， 而租賃模式具體又分為零售產(chǎn)權(quán)整體租賃、 零售產(chǎn)權(quán)分零租賃和自留產(chǎn) 權(quán)整體租賃三種模式。本報(bào)告重點(diǎn)分析這三種租賃模式，并提出相關(guān)的可行性建議，供開發(fā)商能 夠靈活運(yùn)用。 一、零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的運(yùn)作模式分析 如前面報(bào)告1提到的廣百新翼在其商 鋪的銷售中2、， 采取了所有權(quán)、 經(jīng)營(yíng)權(quán)、 使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場(chǎng) 接納力，將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分 為 10-100 平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售 回收大量資金。 然后通過回報(bào)租金的 方法從購(gòu)房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng) 營(yíng)權(quán)， 其年回報(bào)利率定在8%左右 （高 于銀行貸款利率才有吸引力） 。這樣 所有權(quán)屬于投資者、 經(jīng)營(yíng)權(quán)由專業(yè)商 業(yè)管理公司掌控、 入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家擁有 物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng) 一經(jīng)營(yíng)的背景下， 最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè) 物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)價(jià)值，同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長(zhǎng)空間。 這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。從廣百新翼的運(yùn)作來看，通過拆零 產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了3、巨額資金，大大緩解了開發(fā)商的資金緊張問題。而廣百新翼交由“廣百” 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，則進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心，促進(jìn)了商鋪的銷售。 業(yè)內(nèi)把零售產(chǎn)權(quán)、 整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱 作“管理型商鋪”，其根本特征是 開發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過長(zhǎng)達(dá) 10-20 年固定化、利率化的返租回報(bào)，將 經(jīng)營(yíng)權(quán)從投資者手中取回， 然后委托專業(yè)的 商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)， 獲取 租金，回報(bào)投資者。因?yàn)橛蓪I(yè)公司代為 管理， 投資者獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的返租回報(bào)， 故 名“管理型商鋪” 。 、各方利弊分析 (1)開發(fā)商：快速回籠資金，風(fēng)險(xiǎn)小 對(duì)絕大多數(shù)開發(fā)商而言，是 沒有足夠的資金實(shí)力和耐心 等待物業(yè)的逐漸升值和租金 緩慢抬升。通過零售產(chǎn)權(quán)， 短期內(nèi)回收大量資金，保證 工程建設(shè)的順利進(jìn)行和物業(yè) 的正常營(yíng)運(yùn)這或許是不 得已而為之的解決之道。 封閉式的大型商業(yè)物業(yè)往往 一賣就散，一散就亂。通過 將經(jīng)營(yíng)權(quán)以固定分紅