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1、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司招商工作制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司招商工作管理制度第1節(jié) 招商團(tuán)隊(duì)管理1 招商人員招聘及團(tuán)隊(duì)組建1.1 在新項(xiàng)目開業(yè)前12個(gè)月，集團(tuán)商管公司招商管理部負(fù)責(zé)編寫新項(xiàng)目招商、營運(yùn)人員編制及到崗時(shí)間后報(bào)集團(tuán)商管公司行政人事部。與當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T共同編制招商、營運(yùn)人員崗位職責(zé)，開展人員招聘和團(tuán)隊(duì)組建。1.2 經(jīng)理級以下招商及營運(yùn)人員由當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T負(fù)責(zé)招聘， 報(bào)集團(tuán)商管公司行政人事部備案。經(jīng)理級（含經(jīng)理級）以上招商及營運(yùn)人員由當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T初試后，2、經(jīng)集團(tuán)商管公司行政人事部及招商管理部復(fù)試后錄用。1.3 新項(xiàng)目開業(yè)前10個(gè)月，招商、營運(yùn)（除總服務(wù)臺）人員全部到位。營運(yùn)人員到崗后至項(xiàng)目開業(yè)前3個(gè)月，編入招商隊(duì)伍參與招商工作。1.4 招商管理部文員需熟練使用CAD及圖片處理軟件。2 招商人員培訓(xùn)2.1 新項(xiàng)目開業(yè)前9個(gè)月，集團(tuán)商管公司招商管理部負(fù)責(zé)對當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T開展以下培訓(xùn)：新項(xiàng)目解讀培訓(xùn) ：對招商、企劃人員進(jìn)行新項(xiàng)目解讀培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：商業(yè)項(xiàng)目整體建筑介紹、主力店業(yè)態(tài)組合、步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃、步行街租金及招商政策、招商時(shí)間進(jìn)度要求。商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)：對全體進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)。內(nèi)容為：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識定義、國內(nèi)外購物中心發(fā)展3、及現(xiàn)狀、商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展歷史及最新形態(tài)的特點(diǎn)、購物中心術(shù)語解讀。招商管理制度培訓(xùn)：對招商人員進(jìn)行招商管理制度培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：招商管理制度、工作流程、合同審批流程等。2.2 招商統(tǒng)一說辭培訓(xùn)新項(xiàng)目開業(yè)前8個(gè)月，集團(tuán)商管公司招商管理部負(fù)責(zé)對當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T招商、企劃人員進(jìn)行招商統(tǒng)一說辭的培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：招商問題解答、招商分工、招商工作進(jìn)度安排、步行街業(yè)態(tài)表述、商業(yè)項(xiàng)目特色介紹。3 招商人員考核3.1 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T根據(jù)招商人員工作表現(xiàn)，上報(bào)轉(zhuǎn)正人員名單及相關(guān)材料，集團(tuán)商管公司招商管理部根據(jù)其工作表現(xiàn)審核招商人員轉(zhuǎn)正意見，表現(xiàn)突出者可提出晉級意見。3.2 根據(jù)集團(tuán)招商獎勵(lì)政策，當(dāng)?shù)厣坦?、公司或商管部門提報(bào)招商獎金及分配申請，集團(tuán)商管公司招商管理部根據(jù)招商完成情況及招商人員工作表現(xiàn)，審核獎金分配方案。第2節(jié) 市場調(diào)研1 市場調(diào)研工作界定根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目籌建進(jìn)度，招商管理部參與商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作，參與調(diào)查的部門有集團(tuán)商管公司招商管理部、行政人事部、商業(yè)發(fā)展部、當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T。2 市場調(diào)研的內(nèi)容 2.1 項(xiàng)目所在城市總體概況：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)，人口總量及分布，城市未來發(fā)展規(guī)劃等。2.2 城市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 各主要商圈情況，不同業(yè)態(tài)在各商圈的分布情況、業(yè)態(tài)定位及組合、規(guī)模、 數(shù)量、面積比例、經(jīng)營狀況，各商圈的形成和發(fā)展歷程，未來發(fā)展規(guī)劃等。2.3 同類競爭對手分析5、 基本情況，總面積，規(guī)劃布局，業(yè)態(tài)面積配比，檔次定位，開業(yè)時(shí)間，歷史經(jīng)營狀況，消費(fèi)環(huán)境，消費(fèi)結(jié)構(gòu)（客層定位），租金價(jià)格或合作條件，相關(guān)費(fèi)用（物業(yè)管理費(fèi)），人力資源費(fèi)用、品牌情況，服務(wù)管理、停車位數(shù)量、客流量、客單價(jià)、招商優(yōu)惠條件等。2.4 項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研 項(xiàng)目所在地理位置、項(xiàng)目規(guī)模、周邊環(huán)境，交通狀況，3-5公里半徑人口數(shù)量結(jié)構(gòu)和特征、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、 小區(qū)數(shù)量、入住人口、居住戶數(shù)、人均收入、人均消費(fèi)支出、消費(fèi)特性、 物業(yè)狀況（規(guī)劃部提供包括住宅、酒店寫字樓、商業(yè)的全面情況），工程進(jìn)度時(shí)間等。2.5 對在經(jīng)營的租賃物業(yè)的租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃年限、物業(yè)費(fèi)、租金遞增、租金繳納方式、前期的6、優(yōu)惠政策等進(jìn)行收集分析。3 市場調(diào)研工作計(jì)劃及實(shí)施每次市場調(diào)研的時(shí)間安排為57天，按照不同的調(diào)研內(nèi)容對人員進(jìn)行分工。通過查詢網(wǎng)上信息和當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)報(bào)告，收集所需要的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)。通過調(diào)查問卷和實(shí)地考查，了解各主要商圈和競爭對手的情況，以及項(xiàng)目周邊環(huán)境情況。4 市場調(diào)研的分析結(jié)論根據(jù)各部門市場調(diào)研收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出調(diào)研結(jié)論，形成市調(diào)報(bào)告。以此作為項(xiàng)目定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金標(biāo)準(zhǔn)測算、物管費(fèi)測算、招商宣傳推廣費(fèi)預(yù)算、組織架構(gòu)編制的依據(jù)。第3節(jié) 定位、規(guī)劃與商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃1 商業(yè)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃新項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)完畢后，集團(tuán)商管公司招商管理部參與新項(xiàng)目總體定位和規(guī)劃格局的研討并提出建議。集團(tuán)商管7、公司招商管理部負(fù)責(zé)確定商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商定位。2 商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃2.1 在集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)院對新項(xiàng)目制定初步商業(yè)規(guī)劃后，根據(jù)市調(diào)報(bào)告及發(fā)展部提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，集團(tuán)商管公司招商管理部負(fù)責(zé)草擬新項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案，以及廚房點(diǎn)位和上下水預(yù)留位置圖。2.2 新項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃包括商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)分布、目標(biāo)品牌等。2.3 新項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃形成后，由集團(tuán)商管公司招商管理部提報(bào)集團(tuán)商管公司論證，集團(tuán)商管公司總經(jīng)理(副總經(jīng)理)、當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T參與論證。經(jīng)討論、調(diào)整后的規(guī)劃報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。2.4 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定，當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T必須嚴(yán)格執(zhí)行。若執(zhí)行中有調(diào)改意見須提報(bào)調(diào)改方案8、，經(jīng)集團(tuán)商管公司招商管理部審核后報(bào)集團(tuán)商管公司審批，審批后的調(diào)改方案方可執(zhí)行。3 新商業(yè)項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)及內(nèi)裝設(shè)計(jì)的跟進(jìn)在集團(tuán)規(guī)劃研究院對新項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)初期及過程中，集團(tuán)商管公司招商管理部要通過參加研討會或內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單等形式，對新項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)和內(nèi)裝修設(shè)計(jì)提出合理化建議。第4節(jié) 招商政策及租金方案制定1. 集團(tuán)商管公司招商管理部按照集團(tuán)要求，依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃草擬新項(xiàng)目步行街招商政策及租金方案。2. 招商政策及租金方案包括：各商鋪?zhàn)饨穑鳂I(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長比率，優(yōu)惠政策等。3. 新項(xiàng)目招商政策及租金草擬方案，經(jīng)集團(tuán)商管公司論證調(diào)整后，報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)9、審批。4. 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T根據(jù)批復(fù)的招商政策及租金方案，確定每個(gè)鋪位的租金及招商政策，報(bào)集團(tuán)商管公司審批。商鋪招商政策及租金經(jīng)集團(tuán)商管公司審批后，當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T需嚴(yán)格執(zhí)行。5. 招商政策和租金標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行過程中，屬于當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T權(quán)限范圍內(nèi)的由當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批；超過當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T權(quán)限的，需經(jīng)集團(tuán)商管公司總經(jīng)理審批后方可執(zhí)行；超過集團(tuán)商管公司權(quán)限的，需經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批后方可執(zhí)行。6. 集團(tuán)商管公司招商管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查政策及方案執(zhí)行情況。第5節(jié) 招商實(shí)施1 招商啟動準(zhǔn)備工作1.1 各商鋪?zhàn)饨鹬笜?biāo)分解根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的總租金收益指標(biāo)和招商政策，集團(tuán)商管10、公司下達(dá)商業(yè)項(xiàng)目租金指標(biāo)和政策給當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T，當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)、樓層及商鋪位置的不同，將租金逐一分解到每一個(gè)商鋪，按招商洽談租金標(biāo)準(zhǔn)、集團(tuán)商管公司租金標(biāo)準(zhǔn)和集團(tuán)租金標(biāo)準(zhǔn)編制各商鋪5年租金分解表，報(bào)集團(tuán)商管公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。1.2 招商任務(wù)分解及人員分工當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T根據(jù)新項(xiàng)目招商管理部人員編制，按照不同業(yè)態(tài)或不同樓層將招商人員分組。商鋪招商任務(wù)必須分解到人。1.3 招商手冊的設(shè)計(jì)及制作當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T必須在招商啟動前完成招商手冊的制作。招商手冊要體現(xiàn)新項(xiàng)目的總體定位和主力店、次主力店及一般商鋪的業(yè)態(tài)功能組合及整個(gè)項(xiàng)目的特色。招商手冊必須經(jīng)集團(tuán)商11、管公司和集團(tuán)董監(jiān)辦審批后方可制作。1.4 除主力店外的一般商鋪?zhàn)赓U面積的核定集團(tuán)商管公司招商管理部根據(jù)規(guī)劃研究院提供的最終確定的新項(xiàng)目除主力店外的一般商鋪各商鋪套內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)租賃面積的圖紙，核定各商鋪的租賃面積，作為當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T簽約的依據(jù)。規(guī)劃院提供的圖紙必須經(jīng)分管副院長以上簽字，電子圖和紙質(zhì)圖紙各1套。1.5 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T成立招商管理小組，商管公司總經(jīng)理或商管部門主管領(lǐng)導(dǎo)為組長，負(fù)責(zé)分管招商營運(yùn)的副總經(jīng)理或商管部門經(jīng)理為副組長。對招商人員進(jìn)行指標(biāo)分解，按品類或樓層分工，責(zé)任到人。 1.6 招商目標(biāo)品牌的確定及落位除主力店外的一般商鋪正式對外招商前，當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T根據(jù)市場12、調(diào)研分析結(jié)果，以及確定的新項(xiàng)目總體定位和各業(yè)態(tài)功能組合情況，確定步行街招商目標(biāo)品牌并進(jìn)行落位，品牌落位圖報(bào)集團(tuán)商管公司審批。每個(gè)商鋪要求有1個(gè)主選品牌和兩個(gè)備選品牌。1.7 各種標(biāo)準(zhǔn)合同的擬定及審批 在招商工作啟動前1個(gè)月，當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T制定新項(xiàng)目的租賃意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補(bǔ)充協(xié)議、廣告位使用合同等，報(bào)集團(tuán)商管公司和集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)控制部審批。2 招商工作計(jì)劃制定2.1 新項(xiàng)目開業(yè)前8個(gè)月完成招商準(zhǔn)備工作并啟動招商，開業(yè)前4個(gè)月完成餐飲業(yè)態(tài)的招商；開業(yè)前2個(gè)月完成全部商鋪的招商。對于招商完成后掉鋪的商鋪須在開業(yè)前1個(gè)月完成掉鋪再招商工作；2.2 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T根據(jù)步行街13、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案，制定的招商計(jì)劃書及招商工作進(jìn)度計(jì)劃，并報(bào)集團(tuán)商管公司審批。2.3 招商方案內(nèi)容招商條件：租金標(biāo)準(zhǔn)及遞增比例、確定不同業(yè)態(tài)的合同年限、租金及押金收取方式、招商優(yōu)惠政策等.招商范圍：業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌檔次，每個(gè)鋪位鎖定3個(gè)目標(biāo)品牌，分高中低3個(gè)檔次。招商區(qū)域：當(dāng)?shù)丶爱惖爻鞘小Ｈ蝿?wù)指標(biāo)：鋪位數(shù)量、面積、分鋪?zhàn)饨鸺白饨鹂偰繕?biāo)。時(shí)間節(jié)點(diǎn)：從啟動到完成整個(gè)過程的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 2.4 由當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T建立商戶資源信息庫，并及時(shí)進(jìn)行更新。2.5 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T負(fù)責(zé)購置招商辦公設(shè)備及辦公用品；招商辦公室和招商環(huán)境氣氛布置，招商熱線電話的落實(shí)。并準(zhǔn)備好68人小會議桌 14、網(wǎng)線、電源供集團(tuán)支援人員辦公使用。3 招商目標(biāo)品牌選擇標(biāo)準(zhǔn)3.1 目標(biāo)品牌的商品定位要符合商業(yè)項(xiàng)目的整體定位。3.2 目標(biāo)品牌的經(jīng)營者要具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。3.3 目標(biāo)品牌在國內(nèi)或當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ钠放浦群褪袌稣加新省?.4 目標(biāo)品牌商戶具備較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。4 招商工作的實(shí)施及監(jiān)控管理4.1 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T招商工作啟動時(shí)，集團(tuán)商管公司招商管理部派出項(xiàng)目招商高級經(jīng)理負(fù)責(zé)跟進(jìn)和協(xié)調(diào)招商工作。4.2 招商啟動后，要優(yōu)先洽談知名品牌和重點(diǎn)大客戶，招商負(fù)責(zé)人必須親自跟進(jìn)。4.3 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T要做好客戶記錄，每日登記商戶洽談情況并進(jìn)行匯總。外出拜訪商戶前要做去向登記；返回后15、要填寫商戶洽談表。根據(jù)接待和拜訪商戶的洽談情況，確定意向目標(biāo)商戶，進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)和洽談，并做好洽談記錄。4.4 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T建立招商檔案，包括商戶資源、商戶合同及資料，每周匯總上報(bào)集團(tuán)商管公司招商管理部。4.5 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T每日組織招商工作分析會，了解商戶動態(tài)和招商工作中的問題，針對出現(xiàn)的問題及時(shí)調(diào)整招商策略。4.6 目標(biāo)商戶合同條款確定后，由主談?wù)猩倘藛T辦理審批手續(xù)，并及時(shí)跟進(jìn)審批結(jié)果。各地根據(jù)不同情況，可以在簽定正式租賃合同之前簽訂租賃意向書，審批流程與租賃合同流程相同。4.7 目標(biāo)商戶租賃合同經(jīng)過審批后，及時(shí)與商戶簽訂房屋租賃合同及附件及相關(guān)要約文本，并將簽字蓋章的合同16、統(tǒng)一編號存檔；4.8 合作條件變更：租賃合同經(jīng)過審批后，若商戶合作條件發(fā)生變化，需按合同審批流程重新辦理審批手續(xù)。4.9 招商工作需嚴(yán)格遵守集團(tuán)規(guī)定及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)公司規(guī)章制度和管理辦法，認(rèn)真貫徹和落實(shí)招商政策和租金指標(biāo)，不得有弄虛作假、徇私舞弊、貪污受賄的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理并追究其法律責(zé)任。4.10 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T應(yīng)遵循集團(tuán)規(guī)定招商審批權(quán)限，嚴(yán)格按照各種招商工作流程開展招商工作，超出權(quán)限應(yīng)及時(shí)上報(bào)集團(tuán)商管公司審批。4.11 對已經(jīng)形成的新項(xiàng)目步行街商業(yè)規(guī)劃定位、執(zhí)行方案、招商政策、租金價(jià)格進(jìn)行調(diào)整和改動的，需事先上報(bào)集團(tuán)商管公司批準(zhǔn)后方可更改。4.12 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T每周五將17、招商進(jìn)展上報(bào)集團(tuán)商管公司招商管理部；包括招商進(jìn)度匯總表，并附品牌明細(xì)表。5 商戶進(jìn)場裝修管理5.1 新項(xiàng)目的裝修管理工作由當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T分管工程的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，集團(tuán)招商管理部和物業(yè)工程部人員共同參與。5.2 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T招商管理部與商戶簽訂正式租賃合同時(shí)，會同物業(yè)工程部與商戶進(jìn)行房產(chǎn)技術(shù)條件對接，并與當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司確認(rèn)。5.3 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T招商管理部和物業(yè)工程部應(yīng)在招商過程中及時(shí)掌握商鋪交房技術(shù)條件的落實(shí)和變更情況，隨時(shí)與商戶對接。5.4 各招商小組組長負(fù)責(zé)協(xié)助工程部與商戶進(jìn)行商鋪交接，簽訂進(jìn)場確認(rèn)書。餐飲商戶提前90天，其他商戶提前45天進(jìn)行商鋪交接；5.5 招商人員18、負(fù)責(zé)向商戶發(fā)放商戶裝修管理相關(guān)規(guī)定。5.6 招商人員協(xié)助物業(yè)工程部與商戶一起按照圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、圖紙審批、辦理施工手續(xù)、裝修準(zhǔn)備、施工組織、裝修施工、裝修驗(yàn)收、裝飾布置等環(huán)節(jié)制定裝修進(jìn)度表。5.7 招商管理部與物業(yè)工程部一起審核商戶裝修設(shè)計(jì)圖紙，招商管理部負(fù)責(zé)審核總平面圖、效果圖、貨柜尺寸圖、店招圖；工程部負(fù)責(zé)審核水、電、氣系統(tǒng)圖、裝修材質(zhì)、裝修工藝等。經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T負(fù)責(zé)人簽批后反饋商戶。5.8 招商人員協(xié)助商戶辦理進(jìn)場施工手續(xù)，包括：繳納裝修保證金、辦理施工許可證、辦理施工人員出入證、落實(shí)臨時(shí)用水用電等。5.9 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T的招商部要對商戶裝修施工進(jìn)行監(jiān)控，督促商戶裝修進(jìn)度，檢19、查商戶是否按照已審批的圖紙進(jìn)行裝修。如發(fā)現(xiàn)未按要求施工的，立即要求商戶進(jìn)行整改。在施工過程中負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)商戶與管理部門的有關(guān)事宜。5.10 商戶裝修施工結(jié)束時(shí)，招商管理部要協(xié)助工程部對商戶裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收。包括裝修材質(zhì)、施工工藝、各系統(tǒng)安全性等，驗(yàn)收合格者，準(zhǔn)許開業(yè)經(jīng)營。6 商戶進(jìn)場服務(wù)與商戶簽訂正式租賃合同后，招商管理部要安排專人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)商戶與工商局、稅務(wù)局、衛(wèi)生防疫部門、消防局、煤氣公司、電信公司等進(jìn)行工作對接，協(xié)助商戶辦理工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證以及消防報(bào)審和驗(yàn)收，開通煤氣、電話、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)。7 招商評估7.1 新項(xiàng)目開業(yè)招商結(jié)束后，集團(tuán)商管公司招商管理部要根據(jù)項(xiàng)目招商租金指標(biāo)達(dá)20、成情況、招商品牌品質(zhì)、合同簽訂情況、招商獎勵(lì)等對整體招商工作進(jìn)行評估，并編寫招商評估報(bào)告。7.2 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T在新項(xiàng)目開業(yè)后1個(gè)月內(nèi)編制商鋪?zhàn)饨鹗找鎱R總表，經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T總經(jīng)理和集團(tuán)商管公司招商管理部總經(jīng)理簽字后，移交給集團(tuán)商管公司。第6節(jié) 招商宣傳策劃1. 新項(xiàng)目招商宣傳費(fèi)用經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)后，按照招商預(yù)熱期、招商說明會、主力店簽約儀式暨招商大會、強(qiáng)勢招商期、開業(yè)造勢期幾個(gè)階段，進(jìn)行招商宣傳策劃，并由企劃部制定媒體投放計(jì)劃和資金使用計(jì)劃。2. 新項(xiàng)目啟動招商工作時(shí)，招商宣傳工作相應(yīng)開始啟動，通過全面宣傳達(dá)到招商預(yù)熱的作用，為全面展開招商工作進(jìn)行鋪墊。3. 招商啟動后，由集團(tuán)商管21、公司招商管理部聯(lián)合當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T適時(shí)召開項(xiàng)目招商說明會，邀請有合作意向的主要商戶參加，對項(xiàng)目招商工作進(jìn)行現(xiàn)場解讀。內(nèi)容包括：集團(tuán)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展計(jì)劃、項(xiàng)目總體情況介紹、項(xiàng)目定位及主力店業(yè)態(tài)組合、一般商鋪定位及規(guī)劃。4. 招商啟動2個(gè)月內(nèi)，由集團(tuán)商管公司與當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T配合當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司召開主力店簽約儀式暨招商大會，組織已經(jīng)簽約進(jìn)駐或意向進(jìn)駐的商戶現(xiàn)場簽約，邀請目標(biāo)商戶參觀商鋪并介紹商業(yè)項(xiàng)目定位、發(fā)展前景等情況，邀請當(dāng)?shù)卣鞴懿块T和新聞媒體參加會議，進(jìn)一步擴(kuò)大影響。5. 在招商工作完成60的時(shí)候，要通過加強(qiáng)宣傳推廣力度，形成招商強(qiáng)勢宣傳期，推動招商工作的進(jìn)度。6. 在開業(yè)前的122、個(gè)月，啟動項(xiàng)目開業(yè)造勢宣傳。第7節(jié) 合同管理1 合同范本的制定及審核1.1 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T擬定新項(xiàng)目租賃意向合同、租賃合同及附件、補(bǔ)充協(xié)議、廣告位使用合同等范本合同。1.2 各類范本合同經(jīng)集團(tuán)商管公司各相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)審批后報(bào)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)控制部進(jìn)行審核。1.3 范本合同經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)控制部審核后方可印刷使用。1.4 在合同簽訂過程中如需對合同條款進(jìn)行修改，仍要按流程報(bào)集團(tuán)商管公司和集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)控制部審核，經(jīng)審核后方可修改。1.5 合同每年年初要評審和修改1次。2 合同審批流程根據(jù)合同內(nèi)容不同，按照權(quán)限分當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T、集團(tuán)商管公司和集團(tuán)公司3個(gè)層面進(jìn)行合同審批，經(jīng)審批后方可蓋章。3 合同檔案管理23、3.1 合同蓋章生效后，除返還乙方的合同外，項(xiàng)目公司、當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T財(cái)務(wù)部、行政部各留1份合同原件進(jìn)行編號存檔，招商管理部保留合同復(fù)印件存檔，建立合同管理檔案。3.2 新項(xiàng)目開業(yè)后1個(gè)月內(nèi)，集團(tuán)商管公司招商管理部將所有簽訂的合同辦理正式交接手續(xù)，移交給營運(yùn)管理部。第8節(jié) 品牌管理1 品牌資源庫的建立及管理1.1 建立品牌資源檔案表（品牌檔案明細(xì)表） 各地商管公司的品牌資源檔案表要求按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)填寫，并于每月25日前上報(bào)品牌更新表。集團(tuán)商管公司招商管理部建立品牌檔案資源庫，理清品牌資源明細(xì)，清算品牌檔案總量，根據(jù)每月上報(bào)品牌資源情況于當(dāng)月30日對資源庫總數(shù)進(jìn)行調(diào)整。并定期對品牌資源庫內(nèi)容進(jìn)24、行整理，清除無效品牌資源，達(dá)到有效化和實(shí)用化。1.2 建立在場商戶調(diào)整表 各地公司于每月20日前對在場經(jīng)營商戶情況進(jìn)行整理，按統(tǒng)一表格要求上報(bào)各地公司在場經(jīng)營商戶變動情況，集團(tuán)商管公司招商管理部根據(jù)各地公司上報(bào)的商鋪經(jīng)營情況進(jìn)行及時(shí)更新；1.3 集團(tuán)商管公司招商管理部定期對品牌資源庫進(jìn)行整理，并發(fā)給各地商管公司，以實(shí)現(xiàn)資源共享。2 重點(diǎn)品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟合作及管理2.1 集團(tuán)商管公司招商管理部負(fù)責(zé)重點(diǎn)商戶戰(zhàn)略合作洽談工作，并簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議；2.2 集團(tuán)商管公司招商管理部與戰(zhàn)略合作伙伴制定合作合同范本，并報(bào)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)控制部審核。在以后其他項(xiàng)目合作洽談時(shí)，除非合同條款有重大改動要再次上報(bào)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)控制部審25、核，否則將統(tǒng)一使用范本合同；2.3 簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議后，要與戰(zhàn)略合作伙伴進(jìn)行房產(chǎn)技術(shù)對接，以便在以后新項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參照商戶的需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；2.4 與戰(zhàn)略合作伙伴建立標(biāo)準(zhǔn)工作模塊，以提高工作效率，滿足快速展店的需要；2.5 與戰(zhàn)略合作伙伴建立暢通的溝通機(jī)制，定期進(jìn)行交流和電話溝通，不定期進(jìn)行拜訪，以維護(hù)商戶合作關(guān)系。3 新品牌的拓展集團(tuán)商管公司招商管理部通過對全國市場進(jìn)行調(diào)研和參加全國各類商品展會，尋找和搜集有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有全國拓展計(jì)劃，有一定商品特色的新品牌，為新開店招商和已開店的經(jīng)營調(diào)整招商作儲備。并對首次進(jìn)入市場上的新品牌進(jìn)行跟蹤調(diào)研和經(jīng)營分析。4 開業(yè)后重點(diǎn)品牌經(jīng)營情況分析集團(tuán)26、商管公司招商管理部要安排專人對戰(zhàn)略合作商戶開業(yè)后的經(jīng)營信息進(jìn)行收集，并建立經(jīng)營情況檔案，針對商戶在合作區(qū)域或合作商圈的適應(yīng)性進(jìn)行分析和研究。為以后新項(xiàng)目的開業(yè)招商積累資料。第9節(jié) 經(jīng)營過程中的招商管理1 主力店、次主力店調(diào)整1.1 各地商管公司須在主力店、次主力店調(diào)整前8 個(gè)月完成專項(xiàng)市場調(diào)研及招商調(diào)整方案，上報(bào)集團(tuán)商管公司招商管理部審核。1.2 租賃合同的自然到期調(diào)整，按照以下方式進(jìn)行： 1.2.1 主力店須在每個(gè)租賃決策期到期前10 個(gè)月開始編制新一期租賃決策文件，并在租賃決策期到期前8 個(gè)月，完成經(jīng)分管副總裁和集團(tuán)商管初審?fù)ㄟ^的新一期租賃決策文件，上報(bào)集團(tuán)審定。招商管理部根據(jù)總裁專題會審27、定意見， 形成新一期租賃決策文件終稿，于到期前7 個(gè)月逐級上報(bào)并完成總裁審批。1.2.2 次主力店須在每個(gè)租賃決策期到期前9 個(gè)月開始編制新一期租賃決策文件，并在租賃決策期到期前7 個(gè)月，完成經(jīng)分管副總裁和集團(tuán)商管初審?fù)ㄟ^的新一期租賃決策文件，上報(bào)集團(tuán)審定。招商管理部根據(jù)總裁專題會審定意見， 形成新一期租賃決策文件終稿，于到期前6 個(gè)月逐級上報(bào)并完成總裁審批。1.3 租賃合同未到期，主力店、次主力店如出現(xiàn)以下情況，須專項(xiàng)上報(bào)集團(tuán)總裁、董事長批準(zhǔn)后進(jìn)行調(diào)整： 1.3.1 主力店、次主力店單方面提出解約要求； 1.3.2 主力店、次主力店出現(xiàn)租費(fèi)欠繳或其他違約行為，依據(jù)租賃合同滿足解約條件； 1.28、3.3 主力店、次主力店品牌和品質(zhì)與項(xiàng)目定位嚴(yán)重不符； 1.3.4 主力店、次主力店經(jīng)營困難且對項(xiàng)目整體經(jīng)營有較大影響等1.4 主力店、次主力店品牌調(diào)整時(shí)，應(yīng)力爭提升品牌級次，原則上不得降低。2 室內(nèi)步行街租賃決策到期調(diào)整2.1 各地商管公司須在每個(gè)租賃決策期屆滿前8 個(gè)月完成專項(xiàng)市場調(diào)研，包括租戶決策周期內(nèi)經(jīng)營分析、消費(fèi)者分析、競爭對手分析、市場分析，并上報(bào)招商管理部。2.2 調(diào)整過程中，步行街定位必須符合招商管理制度中步行街定位相關(guān)規(guī)定， 如需調(diào)整定位，必須形成專項(xiàng)報(bào)告與租賃決策文件一同逐級上報(bào)集團(tuán)總裁審批。2.3 租賃決策文件管理租賃決策文件主要內(nèi)容包括： 1）租賃期調(diào)整區(qū)域的面積、鋪位29、數(shù)量、商家數(shù)量。2）租賃期調(diào)整區(qū)域新的招商定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃比例。3）租賃期調(diào)整區(qū)域的租賃政策：租金標(biāo)準(zhǔn)、租金增長率、租賃期限、裝修免租期。4）項(xiàng)目總體租賃決策指標(biāo)及租金增長率。2.3.2租賃決策文件編制時(shí)，租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃年限、遞增比率、裝修免租期必須符合集團(tuán)規(guī)定。2.4 品牌落位2.4.1 室內(nèi)步行街品牌落位時(shí)，應(yīng)力爭提升品牌級數(shù)，原則上不得降低。2.4.2 品牌落位須符合項(xiàng)目整體定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃方案、租賃政策、與周邊品牌組合相匹配。2.4.3 各地商管公司須完成品牌落位圖，與租賃決策文件一并報(bào)商管總部招商管理部審核后，逐級報(bào)至總裁審批。2.5 招商調(diào)整管控招商調(diào)整必須實(shí)行“一鋪一報(bào)”，具體審批以30、審批權(quán)限具體規(guī)定為準(zhǔn)。3 室內(nèi)步行街租賃決策期內(nèi)調(diào)整3.1 步行街租賃決策期內(nèi)調(diào)整遵循以下原則： 3.1.1 年度內(nèi)調(diào)整面積原則上不得超過步行街總面積的20%。3.1.2 新簽約租賃合同餐飲業(yè)態(tài)租期不超過5 年（含），其他業(yè)態(tài)租期不超過3 年（含）。3.1.3 超過原合同租期的第一年租金標(biāo)準(zhǔn)，不得低于原合同最后一年租金標(biāo)準(zhǔn)的115%。3.1.4 調(diào)整的品牌選擇必須符合集團(tuán)相關(guān)規(guī)定。3.1.5 品牌落位須符合項(xiàng)目整體定位、符合業(yè)態(tài)規(guī)劃方案、與周邊品牌組合相匹配。 3.2 租賃決策期內(nèi)日常調(diào)整須“一鋪一報(bào)”, 審批權(quán)限以審批權(quán)限具體規(guī)定為準(zhǔn)。 3.3 各地商管公司須每季度對室內(nèi)步行街各品牌進(jìn)行分析，建立退、掉鋪預(yù)警機(jī)制，進(jìn)行品牌儲備。