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1、地產公司目標成本管理制度附新項目材料設備一覽表編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 1. 目的1.1 目標成本管理體系是目前成本管理的有效方法之一，是實施工程成本事前控制的重要手段。1.2 明確目標成本的確定、執行的流程、原則及各職能部門職責，實行全員參與、歸口分級、全過程管理。2. 范圍適用于地產集團下屬各公司。3. 術語和定義3.1目標成本文件：目標成本管理所使用的文件，分為三個部分：項目目標成本、項目目標成本責任書、動態成本月評估。3.2項目目標成本是反應項目的總目標成本和分項目標成本的金額。建設項目的總目標成本是2、建設項目成本的控制線，由各分項目標成本組成。各分項目標成本包括各專業工程造價指標及各種費用指標。3.3項目目標成本責任書是對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內容、控制要點和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓。3.4動態成本月評估報告反映各成本項目的動態變化情況，分析原因，提出成本控制建議。4. 職責4.1管理層的組成4.1.1 目標成本的批準與發布：地產集團總裁、主管副總裁。4.1.2 目標成本的編制、指導與監控：成本管理中心、財務管理中心。4.1.3 目標成本執行：區域公司、企劃營銷中心及工程管理中心等。4.2管理層的主要職責 集團總裁、主管副總裁職責：4.2.1.1審批并簽3、發項目目標成本；4.2.1.2 審批并簽發修訂后的目標成本； 成本管理中心、財務管理中心職責：4.2.2.1 成本管理中心負責工程目標成本的編制，包括開發前期的報批報建，開發前期的勘察、設計、主體建安、公共配套管網、公建設施、園林景觀、開發間接費中的工程管理費；4.2.2.2 財務管理中心負責除工程成本外的其他成本的編制，包括：土地成本，開發間接費中的區域公司工程管理費、集團管理費、財務費用、資本化利息、銷售、物業完善費；4.2.2.3 成本管理中心組織目標成本的匯報工作；4.2.2.4 成本管理中心定期發布成本信息動態報告，分析評估目標成本費用執行情況，并提出成本控制的指導性意見；4.2.24、.5 建立健全目標成本管理體系，制定、修改、解釋、培訓目標成本管理及其相關規范、制度。4.2.3 成本實施部門及下屬開發企業職責：4.2.3.1 遵照目標成本管理規范和制度開展業務活動；4.2.3.2 配合并接受集團成本管理職能部門的指導與監控；4.2.3.3 根據目標成本的各項經濟指標開展限額設計、施工、采購等業務工作； 對施工現場、設計單位或經手的每單業務，在授權范圍內履行項目成本費用監控職責，并對其成本費用失控承擔直接和主要責任。（見費用發生部門的職責明細表）工程費用發生部門的職責明細表成本科目責任部門配合部門土地獲得成本土地費戰略投資中心企劃營銷中心三通一平費區域公司工程管理中心開發前5、期準備費-報批報建費區域公司工程管理中心-勘察設計費研發設計中心工程管理中心/區域公司 -臨時設施費區域公司工程管理中心主體建造成本 (主體建筑工程費、主體安裝工程費)區域公司社區建造成本（社區管網工程費、園林環境費、配套設施費）:方案規劃研發設計中心企劃營銷中心/項目部擴初設計及施工圖設計研發設計中心招標及簽約成本管理中心區域公司/工程管理中心設計變更工程管理中心/研發設計中心區域公司工程簽證區域公司工程管理中心配套設施費用區域公司成本管理中心/工程管理中心工程結算區域公司工程管理中心開發間接費-工程管理費區域公司工程管理中心-資本化利息財務管理中心管理費用各部門銷售費用企劃營銷中心稅金財務6、管理中心物業經營損益物業管理公司5.工作內容5.1目標成本的形成步驟5.1.1 方案設計階段-規劃成本5.1.1.1 編制依據A) 地塊的綜合情況資料；B) 項目總體定位和初步的規劃設計、建筑方案設計等；C) 投資可行性報告； D) 地產集團的利潤要求；E) 預期售價及銷售總額。5.1.1.2 編制流程A) 戰略投資中心提供項目的可研報告，包括地塊的綜合情況、地塊的總體規劃設計的各項經濟指標、各單體的各項基本建造標準、預期售價及銷售總額等；B) 成本管理中心收到戰略投資中心提供的資料后十天內完成項目工程規劃成本初稿；C) 成本管理中心匯總各相關部門提供的費用測算資料，按照格式化要求填制項目目標7、成本并根據利潤要求以及預期售價完成整個項目的成本估算工作，確定項目規劃成本。目標成本測算應遵循如下要求： 目標成本的制訂以項目的規劃指標、建造標準以及各部門共同確定的銷售交樓標準為基礎，項目目標成本必須附詳細的產品建造標準及部品標準（在施工圖預算階段）說明書。 成本測算表中各成本項目的工程量，應根據已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯系數，由項目規劃的基本指標（如建筑面積、基地面積、戶數、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按底面積推算屋面面積。施工圖預算完成后成本測算表中的工程量，應是按圖實際計算的結果。 成本測算表中的單價應根據產品定位、交樓標準、圖紙要求按當地工程造價計算依據、8、市場行情計算得出，如是參照已結算工程的單價，需注明參考數據的來源和依據。 產品定位和目標成本測算是一個互動的決策過程，需要設計、營銷、工程、成本反復溝通，標準是“滿足品質要求的性價比最大化”。D) 地產集團領導層審核并確定規劃成本，指導項目的初步設計工作。E) 成本管理中心明確各產品類型的限額設計指標（如鋼筋、砼含量等），形成施工圖設計階段的成本控制建議，作為設計任務指導書的一部分發給設計院作為施工圖設計階段造價控制的依據。5.1.2 初步設計階段-目標成本5.1.2.1 編制依據A) 立項階段的項目規劃成本；B) 研發設計中心提供的被政府有關部門批準的建筑方案設計、景觀設計規劃指標和設計圖；9、5.1.2.2 編制流程A) 研發設計中心提供整套建筑方案設計圖、各項面積等規劃指標及概算；B) 研發設計中心、成本管理中心通過性價比確定裝飾材料的材質及檔次、限價，填報新項目材料設備一覽表-擴初階段報地產集團領導層審批；C) 區域公司提供項目前期費用及配套費用等資料；D) 財務管理中心提供集團管理費用、財務費用等資料；E) 戰略投資中心提供項目策劃等費用等資料；F) 研發設計中心提供項目規劃、設計等資料；G) 企劃營銷中心提供項銷售費用等資料；H) 成本管理中心收到上述部門提供的完整的成本測算資料后，十個工作日內組織完成擴初設計階段的工程目標成本初稿；I) 成本管理中心配合財務管理中心完成整10、個項目的成本測算工作，并與方案設計階段的規劃成本進行對比，找出成本的差異進行適當調整；J) 成本管理中心最終確定項目目標成本并上報集團領導審批。5.1.3 施工圖階段-調整目標成本5.1.3.1 編制依據A) 主體工程的施工合同及施工組織設計；B) 擴初設計確定的目標成本；C) 工程管理中心提供的施工圖及圖紙會審紀要；5.1.3.2 編制流程A) 區域公司取得施工圖后60天內完成施工圖預算的編制，并根據施工圖預算價決定是否需要調整項目的目標成本；B) 成本管理中心根據新項目材料設備一覽表-施工圖階段進行裝飾性材料的目標成本編制，并將成本信息反饋研發設計中心；C) 區域公司根據項目規劃及政府部門11、的各項配套收費標準，與成本管理中心共同確定項目公共管網配套成本；D) 研發設計中心、工程管理中心、區域公司和成本管理中心共同討論，根據景觀設計圖、產品的定位確定項目園林景觀目標成本單價；E) 各相關部門完成除工程成本外項目的目標成本的測算報成本管理中心；F) 各相關部門在各自責任成本管理范圍內，根據目標成本執行情況提出調整分項目標成本的要求和依據。G) 成本管理中心匯總并審核目標成本修改意見，完成對項目目標成本的修改，報送集團領導審批。5.1.4 附件新項目材料設備一覽表-方案/擴初/施工圖階段設計階段-新項目材料設備一覽表（方案擴初施工圖）序號材 料研發設計中心區域公司成本管理中心材料性質描12、述及設計要求數量方案確定時間附 圖采購方式簽約時間進場時間備 注估算成本成本比較類 型名 稱一結構材料工程樁二外立面材料門窗外墻涂料外墻石材幕墻三室內材料衛生間磁磚開關面板.四設備車庫門管道直飲水.五室外景觀硬材料進戶通道信報箱垃圾箱5.2 目標成本確定審批流程5.2.1目標成本的審批5.2.1.1 審批流程相關部門：工程管理中心企劃營銷中心財務管理中心戰略投資中心董事長/總裁審批主管副總裁.2 成本管理中心負責辦理目標成本確定審批表的審批：.3企劃營銷中心、工程管理中心、區域公司負責完成目標成本的審核，并對結果進行會簽確認；.4經審批通過的目標成本將由集團企業管理中心和成本管理中心下發至區域13、公司和各相關部門。5.2.2 簽訂項目目標成本責任書.1 依據審批通過的部門目標成本，成本管理中心編制項目目標成本責任書。5.2.2.2 項目目標成本責任書應包含以下內容：A) 項目概況：總規劃指標，分期規劃指標，工程概況，交房時間。B) 地價成本控制：目標、責任部門、控制要點。C) 開發前期準備費用控制：目標、責任部門、控制指標、控制要點。D) 主體建安、社區管網、配套設施費的控制：目標、責任部門、控制指標、控制要點，應避免的已完工程的失敗教訓總結；還應包括材料的供應方式及供應商的選擇要點。E) 園林環境工程及樣板間、銷售現場裝修費用的控制：目標、責任部門、控制要點。F) 開發間接費的控制：14、目標、責任部門、控制指標、控制手段和要點；包括營銷費、資本化利息、物業基金等的控制。.3 實施性可行性報告經集團審批通過后，成本管理中心根據調整后的目標成本負責編制項目目標成本責任書；.4 項目目標成本責任書經集團各相關部門及區域公司確認后，上報集團領導審議；.5 項目目標成本責任書經集團領導審議通過后，區域公司與集團簽訂責任書。5.2.2.6 各部門與集團簽訂階段性的目標成本責任書，并編制本部門成本臺帳。.7成本管理中心在階段截止日期對各部門責任成本進行考核。在授權范圍內代表集團履行項目成本費用監控職責。（見責任成本管理制度）5.2.3 目標成本的修訂5.2.3.1在執行過程中目標成本原則上15、不允許修改。若確屬特殊情況需對原目標成本進行修訂，經辦部門應將修訂要求和依據以書面形式報集團進行審批；.2經集團審批后，成本管理中心審核修改的費用測算，并填報目標成本變更審批表，報集團領導審批；.3 經集團領導審批通過的目標成本變更將由集團企業管理中心和成本管理中心下發至區域公司和各相關部門。5.2.4 附件目標成本確定審批表目標成本變更審批表目標成本確定審批表項目： 編號：項目名稱項目內容目標總成本附件目 標 成 本 會 簽 審 核區域公司工程管理中心營銷企劃中心財務管理中心戰略投資中心主管副總裁核定總裁審批董事長審批目標成本變更審批表 編號：項目名稱提出部門/區域公司變更原因主辦人： 部門16、/區域公司總經理：成本管理中心原目標成本變更后目標成本戰略投資中心主管副總裁核定總裁董事長5.3目標成本的執行5.3.1 目標成本的執行原則5.3.1.1 限額設計原則：A) 研發設計中心根據集團確定的目標成本指標進行委托設計任務；B) 研發設計中心及時將各階段的方案/擴初設計文件提供成本管理中心，成本管理中心在十天內完成方案/擴初設計的概算審核，并與目標成本進行對比，提出相關建議；5.3.1.2 限價采購原則：A) 成本管理中心根據區域公司分解的、集團審批確定的單項采購成本尋找合格的供貨商，開展材料的招投標工作；B) 限價采購主要用于裝飾性材料以及機電設備和安裝材料的確定及采購5.3.1.317、 先算后干原則：原則上工程應先編制施工圖預算，再進行施工；若設計等特殊原因，可邊施工邊編制預算；5.3.1.4 事先審批原則：A) 各項設計、施工等業務工作的開展必須以已確定的分項成本子目標為限價的依據，從而保證總目標的順利實現；B) 若由于特殊原因，選定項目將超過分項成本子目標則必須填報超目標成本審批表，并報集團成本管理中心門審批后實施；超總目標成本按本制度第三章第二條“目標成本修訂”的規定執行。5.3.2 目標成本分解.1區域公司按照集團下達的目標成本，進行分解細化，列出每個單項的目標成本；.2 分解后的目標成本報集團成本管理中心審核備案，并由成本管理中心抄送相關部門。.3 分解后的目標成18、本作為成本管理中心的采購依據。5.3.3 目標成本的動態報告.1在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態情況，由成本管理中心定期出一份項目動態成本信息報告；5.3.3.2 項目動態成本信息報告內容：A) 各項目的動態成本匯總反映，并闡述成本有較大變化的原因；B) 成本控制管理的專項分析；C) 成本控制的問題及建議；.3 成本管理中心編制的項目動態成本信息報告應報送地產集團領導層及各相關部門負責人；5.3.3.4 收到項目動態成本信息報告，集團召開項目動態成本信息報告匯報會，聽取動態成本的情況，并解決信息報告中提出的問題；5.3.4 目標成本的總結評估.1工程項目竣工結算完成后，區域公司應比較19、結算成本與目標成本的差異，總結分析原因，提交項目成本管理總結報告。.2 集團成本管理中心根據區域公司的成本管理總結報告，按目標成本科目分類，總結各成本項目的造價指標和技術經濟指標，錄入數據庫或整理成標準格式的Excel數據表作為新項目測算的依據。5.3.5 附件超目標成本審批表超目標成本審批表項目：主 辦 部 門 意 見主辦人： 區域公司/部門總經理：成 本 管 理 中 心 意 見 目標 成本當前預測成本增減 成本主辦人： 部門總經理：分管領導意見 董事長/總裁批示：備 注該“審批表”同合同審批表同時上報。5.4目標成本科目分類根據開發產品按制造成本法設置成本項目。目標成本項目一般包括下列：520、.4.1 土地獲得價款：指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：1、 政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價；2、 合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等；3、 紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費；4、 拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；5、“三通一平”費：（1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用；（2）臨21、時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用；（3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用；（4）場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運費、舊房拆除等費用；5.4.2 開發前期準備費指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、 籌建等前期費用。主要包括以下內容：1.勘察設計費：（1）勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、竣工面積丈量費等；（2）規劃設計費：方案招標費、22、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費；施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費；可行性研究費、制圖、曬圖費、樣品制作費等；（3）建筑研究用房費，包括材料及施工費；2.政府規費：（1）工程質量檢督費：建設主管部門的質監費；（2）安全監督費：建設主管部門的安監費；（3）工程保險費（4）報批報建費：交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費等、規劃管理費、環境評測費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費及其他報建時按規定向政府有關部門繳納的報批費等；（5）增容費：水、電23、煤氣增容費。3.專業顧問費：工程監理費、造價咨詢費、機電顧問、幕墻顧問等專業顧問費用；主體建筑工程費指項目開發過程中發生的主體建安工程的各項費用。主要包括：1臨時設施費（1）臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用；（2）臨時辦公室：建造及裝飾費用；（3）臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費；（4）臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用；2基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基檢測費、降水；3. 結構及粗裝修：砼框架結構（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體等。（注：高層建筑24、的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓。）4. 門窗工程：單元門、入戶門、戶內門、防火門等。5. 公共部位裝修：大堂、電梯廳、樓梯間等精裝修費用。6. 外立面工程：外墻門窗、外立面飾面、雨蓬、屋面、欄桿等。7. 室內精裝修：廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。主體安裝工程費指項目開發過程中發生的主體安裝工程的各項費用。主要包括：1.室內水暖電氣：室內給排水系統（包括給排水、直飲水、熱水），室內 采暖系統（包括地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統、暖氣片）、室內燃氣系統，室內電氣工程（包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程盒預25、埋）；2.設備及安裝工程：通風空調系統（包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統），電梯供貨及安裝，發電機供貨及安裝（包括發電機供貨、安裝、機房降噪），消防系統（包括水消防系統、電消防系統，氣體滅火系統，防排煙工程），人防設備及安裝（包括密閉門、氣體過濾裝置）；3.弱電系統：居家防盜系統（包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按鈕）、對講系統（包括可視及非可視對講）、三表遠傳（水、電、氣遠程抄表）、有線電視（有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座）、電話（主體內外布線及終端插座）、寬帶網（主體內外布線及終端插座）。5.4.5 社區管網工程費指項目紅線內的各項水、電、煤、采暖、智能化系統等公26、共管網的配套項目。主要包括：1室外給排水系統：室外給水系統（包括室外給水排管、檢查井、水泵房設備、以及外接消火栓），雨污水系統等；2. 室外采暖系統；3. 室外燃氣系統； 4. 室外電氣及高低壓設備：高低壓配電設備及安裝（包括紅線到配電房的高低壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜，箱式變壓設備）、室外強電管道及電纜敷設（室外強電總平面線路部分）、室外弱電管道埋設（用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井）；5. 室外智能化系統費：停車管理系統（包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統）、小區閉路監控系統（包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝）、周界紅外防越（包括紅外對掃）、小區門禁27、系統、電子巡更系統、電子公告屏；景觀環境工程費1綠化建設費：公共綠化、組團宅間綠化、小區周邊綠化、私家花園綠化；2建筑小品：雕塑、水景、環廊、假山等；3. 道路、車行道、人行道、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；4. 圍墻建造費：永久圍墻、圍欄及大門；5室外照明：室外照明電氣工程；6. 室外背景音樂；7室外零星設施：兒童游樂設施、指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等；配套設施費 指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。1. 游泳池：建造成本及配套資產購置2. 業主會所：建造成本及配套資產購置28、3. 幼兒園：建造成本及配套資產購置4. 學校：建造成本及配套資產購置5. 網球場：6. 設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費7. 車站建造費：建造成本及配套資產購置開發間接費1工程管理費：開發企業用于項目開發管理的費用（1）集團管理費；（2） 施工合同外獎金：若項目獲得國家或省（市）、部級重大質量獎的額外獎勵；2資本化利息：直接用于項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額；3物業管理完善費：開發商承擔的由物業管理公司代管的大修基金、物業管理基金或其他專項基金，以及小區入住前投入的物業管理費；期間費用1營銷設施建造費：（1）廣告設施：車站廣告、路牌廣告：（2）售樓處29、裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等（3）樣板間：樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費；（注：主體外搭設的售樓處、樣板間還應包括建造費用。主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具等費用可從總費用中扣除。）（4）銷售模型費：售樓沙盤、戶型模型等；2銷售費用：（1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等廣告費（2）展銷費：展位費、布置費、制作費等（3）促銷活動費：設備租賃費、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費（4）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品、彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆（5）現場銷售器具費：飲水機、家私等（6）銷售人工費：工資、獎金、補貼等（7）看樓30、交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用 （8）銷售代理費及傭金：支付專業銷售代理機構或物業公司的代理銷售費用和傭金 （9）中介策劃及咨詢費：支付中介機構進行市場調研、銷售策劃及相應的咨詢費 （10）總產權登記費：政府收費 （11）分戶產權轉移登記費：政府收費 （12）房屋交易費：政府收費（13）其它6. 相關記錄及表格6.1 新項目材料設備一覽表方案/擴初/施工圖階段6.2 目標成本確定審批表6.3 目標成本變更審批表6.4 超目標成本審批表設計階段-新項目材料設備一覽表（方案擴初施工圖）序號材 料研發設計中心區域公司成 本 管 理 部材料性質描述及設計要求數量方案確定時間附 圖采購方式31、簽約時間進場時間備 注估算成本成本比較類 型名 稱一結構材料工程樁二外立面材料門窗外墻涂料外墻石材幕墻三室內材料衛生間磁磚開關面板.四設備車庫門管道直飲水.五室外景觀硬材料進戶通道信報箱垃圾箱目標成本確定審批表項目： 編號：項目名稱項目內容目標總成本附件目 標 成 本 會 簽 審 核區域公司項目運營中心營銷策劃中心財務管理中心戰略投資中心主管副總裁審批總裁審批董事長審批目標成本變更審批表 編號：項目名稱提出部門/區域公司變更原因主辦人： 部門/區域公司總經理：成本管理中心原目標成本變更后目標成本戰略投資中心主管副總裁審批總裁董事長超目標成本審批表項目：主 辦 部 門 意 見主辦人： 區域公司/部門總經理：成 本 管 理 中 心 意 見 目標 成本當前預測成本增減 成本主辦人： 部門總經理：分管領導意見 董事長/總裁批示：備 注該“審批表”同合同審批表同時上報。