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1、Commercial project operation proposal 萬(wàn)科黃埔倉(cāng) 項(xiàng)目運(yùn)作建議書(shū) CONTENTS 目目 錄錄 項(xiàng)目定位市場(chǎng)分析 宏觀分析 寫(xiě)字樓物業(yè)分析 重點(diǎn)競(jìng)品分析 項(xiàng)目規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃 租金預(yù)算 消費(fèi)者定位 檔次規(guī)模定位 形象定位項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議 項(xiàng)目SWOT 項(xiàng)目分析 宗地分析 項(xiàng)目四至 周邊配套 交通路網(wǎng) 項(xiàng)目分析 宗地分析項(xiàng)目四至周邊配套交通路網(wǎng) 地址:廣州市黃埔區(qū)黃埔東路 黃埔客運(yùn)站旁 占地面積:26666 總建筑面積:127937 綠化率：35% 容積率：4.0 其中： T1總建筑面積：約3.9萬(wàn)m 宗地分析 本案 項(xiàng)目四至 本案 北面： 舊住宅區(qū) 西面： 黃埔2、客運(yùn)站 東面： 自建樓 西面： 待改造工廠 本案從景觀來(lái)看，西面大多為新建住宅樓盤(pán)，南面沿江，景 觀較好，但南面被T3公寓遮擋較多。 項(xiàng)目四至 本案 最佳展示面 一般展示面 最弱展示面 東莞、深圳方向 黃埔大橋 珠海方向 廣州繞城高速 沈海高速 交通配套 廣園快速路 黃埔東路 豐樂(lè)北路 石化路 本 案 廣澳高速 增城區(qū) 天河區(qū) 天河區(qū) 5號(hào)線 13號(hào)線 文園站 本案位于黃埔東路-黃埔客運(yùn)站旁，擁有三橫三縱的立體交通網(wǎng)絡(luò)，橫向有廣園快速、中山大道、黃埔東路 ，縱向有豐樂(lè)路、石化路、廣澳高速（繞城高速），從黃埔高速通道可選擇通往珠海與深圳的不同路線。 而備受白領(lǐng)關(guān)注的BRT和地鐵，萬(wàn)科黃埔倉(cāng)也一應(yīng)3、俱全，附近BRT站涵括了B1、B26、B28、B29的線路， 公交站有517、581，943、B27等。地鐵5號(hào)線文沖站距離項(xiàng)目約1000米，而地鐵13號(hào)線規(guī)劃的文園站，則 預(yù)計(jì)2017年開(kāi)通。 生活配套 餐飲、社區(qū)配套 生活區(qū) 本案周邊為新開(kāi)發(fā)區(qū)域 ，目前周邊配套主要以東港花園社區(qū)、文沖村配套生活較完善， 文沖社區(qū)檔次相對(duì)較低。而本項(xiàng)目自身所有的9000m商業(yè)配套需要盡快完善。 文沖社區(qū) 項(xiàng)目現(xiàn)狀 本案目前已經(jīng)基本全部建設(shè)完畢， 剩余部分為內(nèi)部裝修及消防驗(yàn)收工 程； 據(jù)我們了解，T1寫(xiě)字樓部分已經(jīng) 具備預(yù)售資格，但尚未正式入市。 總 結(jié) l 本案位于黃埔大道東、客運(yùn)站旁，黃埔大道是廣州往東發(fā)展的重要交通要道； l 交通便捷，擁有三橫三縱的立體交通網(wǎng)絡(luò)，BRT公交站就在項(xiàng)目旁，地鐵已有5號(hào)線文沖站距離本案約 1000米，而正在建設(shè)中的13號(hào)線文園站距本案約200米； l 周邊沒(méi)有高層建筑，