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1、大型綜合性投資集團(tuán)營(yíng)銷費(fèi)用管理制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): 1、目的規(guī)范集團(tuán)營(yíng)銷費(fèi)用的統(tǒng)籌管理，加強(qiáng)內(nèi)控與流程化管理，提高集團(tuán)營(yíng)銷費(fèi)用使用效果。2、適用范圍本制度適用于集團(tuán)總部和各下屬地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱“下屬公司”）3、職責(zé)集團(tuán)營(yíng)銷職能部門負(fù)責(zé)本規(guī)范的制訂、解釋、修改，并會(huì)同財(cái)務(wù)職能部門、法務(wù)職能部門檢查執(zhí)行情況，各下屬公司負(fù)責(zé)具體實(shí)施。4、主要內(nèi)容4.1 營(yíng)銷費(fèi)用的界定營(yíng)銷費(fèi)用的定義：營(yíng)銷費(fèi)用指為項(xiàng)目銷售及與營(yíng)銷相關(guān)的售后服務(wù)、維護(hù)保養(yǎng)、促銷而發(fā)生的一切費(fèi)用。營(yíng)銷費(fèi)用的分類：.1依據(jù)費(fèi)用與項(xiàng)目的關(guān)系，細(xì)分了2、詳細(xì)的科目，具體標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)參照附件中的營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃-樣表標(biāo)準(zhǔn)。.2銷售及展示區(qū)相關(guān)費(fèi)用計(jì)入原則：樣板間費(fèi)用計(jì)入原則：項(xiàng)目在做整體營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃時(shí)樣板間費(fèi)用即全計(jì)，如后期樣板間出售則可按其實(shí)際銷售金額抵消營(yíng)銷費(fèi)用。售樓處費(fèi)用計(jì)入原則：從發(fā)生之日即歸入當(dāng)年的營(yíng)銷費(fèi)用。包含租賃、臨時(shí)或長(zhǎng)久性售樓處、接待廳或銷售現(xiàn)場(chǎng)(含其廣場(chǎng)) 的裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑裝飾、裝修工程費(fèi)(含其招投標(biāo)費(fèi))、家具及配飾費(fèi)、拆除恢復(fù)等費(fèi)用。原則上不允許臨建售樓處。4.2營(yíng)銷費(fèi)用的管理 目標(biāo)管理.1 目標(biāo)的確定及調(diào)整管理：.1.1項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的確定：集團(tuán)內(nèi)各項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用取費(fèi)范圍原則為項(xiàng)目整體計(jì)劃銷售總額的1.5%-3.5%之間。根據(jù)各3、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)特征、項(xiàng)目所屬類型等因素，集團(tuán)在制定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略中明確具體的營(yíng)銷費(fèi)用比例。每個(gè)項(xiàng)目均應(yīng)嚴(yán)格按審批的具體標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，由各下屬公司在編寫經(jīng)營(yíng)策劃書時(shí)根據(jù)項(xiàng)目特性在集團(tuán)規(guī)定的項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用比例范圍內(nèi)確定項(xiàng)目的營(yíng)銷費(fèi)用比例標(biāo)準(zhǔn)，在集團(tuán)營(yíng)銷職能部門審核項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用比例后按責(zé)權(quán)手冊(cè)流程上報(bào)審批后執(zhí)行。.1.2年度營(yíng)銷費(fèi)用的申報(bào)、審批：在總體策劃推廣報(bào)告中，下屬公司營(yíng)銷職能部門應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目整體營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃以項(xiàng)目開發(fā)周期為標(biāo)準(zhǔn)制定年度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃，并以此分解到季、月的營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃，按責(zé)權(quán)手冊(cè)流程上報(bào)審批后執(zhí)行。.1.3項(xiàng)目整體營(yíng)銷費(fèi)用比例的調(diào)整及審批：項(xiàng)目整體營(yíng)銷費(fèi)用比例一經(jīng)確定，不得進(jìn)行調(diào)整。4、如項(xiàng)目定位、整體規(guī)劃、開發(fā)節(jié)奏、項(xiàng)目所在市場(chǎng)發(fā)生重大變化及調(diào)整，且涉及營(yíng)銷費(fèi)用需調(diào)整時(shí)，需提交報(bào)告報(bào)集團(tuán)董事會(huì)審批。.1.4 項(xiàng)目年度營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃總額的調(diào)整及審批：各下屬公司根據(jù)區(qū)域發(fā)展?fàn)顟B(tài)及銷售狀況，每半年度評(píng)估項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的使用情況，可根據(jù)集團(tuán)要求的銷售計(jì)劃調(diào)整下半年度營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃，并以此確定相應(yīng)的季度、月度使用計(jì)劃總額后報(bào)營(yíng)銷職能部門審核、財(cái)務(wù)職能部門審批，如發(fā)生費(fèi)用計(jì)劃（半年、季、月）額度增加的情形，項(xiàng)目所屬公司需按責(zé)權(quán)手冊(cè)要求審批。.1.5 項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)劃中的分項(xiàng)科目調(diào)整：為保證營(yíng)銷費(fèi)用的合理使用及面對(duì)市場(chǎng)變化的靈活調(diào)整，下屬公司需針對(duì)前一階段營(yíng)銷費(fèi)用各分項(xiàng)科目與來(lái)訪客戶、成交客戶、成5、交產(chǎn)品類型、成交數(shù)量等參照因素的對(duì)應(yīng)關(guān)系，進(jìn)行詳細(xì)的費(fèi)效評(píng)估。下屬公司可根據(jù)項(xiàng)目季度營(yíng)銷推廣報(bào)告及營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃，每季度對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用中的推廣類費(fèi)用在季度總額不變的前提下進(jìn)行分項(xiàng)科目的調(diào)整。相關(guān)調(diào)整計(jì)劃，需報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷職能部門審批通過(guò)后執(zhí)行，同時(shí)此計(jì)劃將分別抄送集團(tuán)及下屬公司財(cái)務(wù)職能部門備案。.1.6 營(yíng)銷費(fèi)用總體使用原則：同一下屬公司的不同項(xiàng)目總體營(yíng)銷費(fèi)用額度不能串用，應(yīng)分別列入計(jì)劃，進(jìn)行考核。同一項(xiàng)目不同階段營(yíng)銷費(fèi)用的控制額度，前期費(fèi)用如有節(jié)余可根據(jù)年度費(fèi)用計(jì)劃用于后期（以合同簽約金額界定），但后期沒有發(fā)生的費(fèi)用不能提前使用。.1.7如項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、開盤時(shí)間計(jì)劃發(fā)生重大變化，因而導(dǎo)致年計(jì)劃銷售額大6、幅增加（減少）時(shí)，下屬公司應(yīng)根據(jù)銷售需要及時(shí)調(diào)整年度總體營(yíng)銷費(fèi)用額度，按責(zé)權(quán)手冊(cè)要求報(bào)批。.2 目標(biāo)的考核.1下屬公司項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用按年度、半年、季度分別進(jìn)行考核，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)參照人力資源部的考核標(biāo)準(zhǔn)。說(shuō)明：u 簽約后未支付的合同應(yīng)付款及非合同類的應(yīng)付款均計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用發(fā)生額。.2按項(xiàng)目分解營(yíng)銷費(fèi)用控制額度及分析、考評(píng)營(yíng)銷費(fèi)用時(shí)，為多個(gè)項(xiàng)目服務(wù)的費(fèi)用如車輛費(fèi)等可按銷售金額比例在各項(xiàng)目之間分?jǐn)偂?過(guò)程控制.1下屬公司財(cái)務(wù)職能部門需對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)控，如每季度已發(fā)生的營(yíng)銷費(fèi)用（含簽定合同未付款的費(fèi)用和待支付的傭金、提成及個(gè)人所得稅等）達(dá)到營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)80%而銷售額未達(dá)到目標(biāo)銷售總額的50%時(shí)，下屬公司7、財(cái)務(wù)職能部門判斷營(yíng)銷費(fèi)用（含已付、應(yīng)付額）存在超過(guò)“營(yíng)銷費(fèi)用總額指標(biāo)”風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)通報(bào)下屬公司營(yíng)銷職能部門，并向下屬公司第一負(fù)責(zé)人預(yù)警。同時(shí)下屬公司營(yíng)銷職能部門應(yīng)編制營(yíng)銷費(fèi)用使用預(yù)警報(bào)告，對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的使用情況進(jìn)行總結(jié)、分析，報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷職能部門、財(cái)務(wù)職能部門有效應(yīng)對(duì)。為了實(shí)現(xiàn)下屬公司財(cái)務(wù)部的有效監(jiān)控,下屬公司每月應(yīng)建立營(yíng)銷職能部門與財(cái)務(wù)職能部門費(fèi)用清單對(duì)賬的工作機(jī)制,以確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、及時(shí)性。.2下屬公司舉辦大型推廣活動(dòng)（開工、開盤、竣工、開業(yè)、入伙、客戶活動(dòng)、重大節(jié)假日活動(dòng)等）前必須制訂詳細(xì)的專項(xiàng)活動(dòng)方案，在季度營(yíng)銷推廣報(bào)告上報(bào)。 專項(xiàng)管理.1營(yíng)銷賣場(chǎng)及樣板房管理：.1.1 營(yíng)銷賣場(chǎng)原則上不允8、許臨建，需在永久性物業(yè)上綜合考慮。.1.2本著節(jié)約的精神，樣板間原則上要求利用已建成的物業(yè)實(shí)體建設(shè)，根據(jù)戶型特點(diǎn)和銷售進(jìn)度，綜合考慮樣板間投建數(shù)量和展示時(shí)間，避免發(fā)生不必要的重復(fù)投建費(fèi)用。項(xiàng)目賣場(chǎng)選址及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格、功能布局，樣板房數(shù)量、戶型選擇、風(fēng)格建議、裝修標(biāo)準(zhǔn)，看房通道等需在營(yíng)銷策劃報(bào)告中提交。4.2.3.1.2樣板間裝修、裝飾、資產(chǎn)購(gòu)置的額度標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶的具體情況確定。樣板間裝修、裝飾、購(gòu)置完成后，應(yīng)建立包括實(shí)景圖片在內(nèi)的樣板間數(shù)據(jù)資料庫(kù),按檔案管理要求上報(bào)集團(tuán)客戶及營(yíng)銷職能部門備案。.1.3實(shí)體樣板間應(yīng)采取整體出售方式，其設(shè)計(jì)費(fèi)、不可移動(dòng)裝修、裝飾部分費(fèi)用應(yīng)根據(jù)成本9、展示時(shí)間、完好程度等因素作價(jià)出售。作價(jià)應(yīng)由下屬公司營(yíng)銷職能部門會(huì)同采購(gòu)職能部門、財(cái)務(wù)職能部門共同確定，按責(zé)權(quán)手冊(cè)的要求進(jìn)行審批。作價(jià)收入扣除營(yíng)業(yè)稅費(fèi)后，可全額抵補(bǔ)該項(xiàng)目該期營(yíng)銷費(fèi)用。 .1.4不能整體作價(jià)出售且不可周轉(zhuǎn)使用的家私、裝飾品，可由下屬公司營(yíng)銷職能部門列出清單，并經(jīng)下屬公司采購(gòu)、成本、財(cái)務(wù)等職能部門共同確認(rèn)后，報(bào)下屬公司第一負(fù)責(zé)人審批同意后進(jìn)行拍賣或銷售。.1.5作價(jià)依據(jù)及其審批件、實(shí)際出售、拍賣清單及其相關(guān)資料應(yīng)在下屬公司成本及營(yíng)銷職能部門存檔，作價(jià)收入和拍賣收入可全額抵除該項(xiàng)目該期營(yíng)銷費(fèi)用。.2營(yíng)銷類采購(gòu)費(fèi)用.2.1物品采購(gòu)應(yīng)由下屬公司采購(gòu)職能部門負(fù)責(zé)，營(yíng)銷職能部門配合的模式，10、按“廣泛詢價(jià)、貨比三家、就地就近”的原則同時(shí)參照XX集團(tuán)控投采購(gòu)方式選擇指引的規(guī)定選擇商家，優(yōu)化性價(jià)比，減免運(yùn)費(fèi)、途中損耗等。工程性采購(gòu)應(yīng)參照XX集團(tuán)控投招標(biāo)管理實(shí)施細(xì)則及XX集團(tuán)控投采購(gòu)方式選擇指引的規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)，具備集中采購(gòu)條件的應(yīng)集中采購(gòu)，涉及壟斷性的媒體資源必須出具能證實(shí)為壟斷性的相關(guān)文件或證明。平面媒體、電視、路牌廣告等涉及金額大、頻率高的媒體原則上要求結(jié)合年度銷售目標(biāo)在年/季度營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃中一次性報(bào)批，規(guī)避直接委托，單一種類多份合同或不同種類同一法人代表的合同均視為單項(xiàng)合同。營(yíng)銷賣場(chǎng)室外包裝合同的采購(gòu)中，需增加包裝物料使用期限及到期后由原供應(yīng)商回收原材料的相關(guān)條款，以減低包裝和短期使用損耗，降低營(yíng)銷費(fèi)用開支。5、附則51本制度未涉及的內(nèi)容，參照集團(tuán)其它相關(guān)制度執(zhí)行。52本制度由集團(tuán)營(yíng)銷職能部門制定并負(fù)責(zé)解釋，自公布之日起試行。53所有涉及審批的參見責(zé)權(quán)手冊(cè)執(zhí)行。6、附件 XX集團(tuán)控股有限公司 二0XX年一月十五日