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1、 1 泛泛華華集團集團南寧南寧城市城市綜合體綜合體項目項目競標競標方案方案 二二 0000 八八年年 2 第一部第一部 項目項目市場市場背景背景研究研究以及以及項目項目定位定位 3 一、項目概況一、項目概況 項目地塊北臨南寧市主干道明秀路，東鄰以飲食業態為主的“衡秀里”小巷，南面為公安局宿舍，西邊與友愛路相望，北面為南 寧市地委。 項目地塊位置優越，通過地塊南側規劃路可達城市的另一主干道友愛路；經衡秀里 3 分鐘步行可通衡陽路。 本項目占地面積約 25721.27 平方米(約 38.5 畝),初步規劃總建筑面積 10.13 萬平方米。 我司將項目初步規劃為大型超市、 零售商業、 影院、兒童天地2、特色餐飲、公寓等業態相結合的綜合性商業廣場。 概念性方案圖： 4 給我們的思考：給我們的思考： 首先是想要建設一個大的商業建筑體首先是想要建設一個大的商業建筑體購物中心，購物中心，這是一個這是一個 MALLMALL？ 在這里發展一個在這里發展一個這么大體量的商業體這么大體量的商業體到底行不行？到底行不行？ 在這里到底需要發展什么樣的在這里到底需要發展什么樣的商業體（什么樣的商業體（什么樣的 MALLMALL）？ 我們首先要思考：我們首先要思考： 我們首先不能確定是否是發展一我們首先不能確定是否是發展一個個 MALLMALL， 但是我們首先確認了這是一個大體量的商業體， 但是我們首先確認了這是3、一個大體量的商業體， 因此我們首先要考慮因此我們首先要考慮 影響這個商業體發展因素到底有那些因素？影響這個商業體發展因素到底有那些因素？ 5 二、從商二、從商業說起業說起我們的出發點我們的出發點 （一）商業（一）商業與商業地產與商業地產 商業有廣義與狹義之分。廣義的商業是指所有以營利為目的的事業；而狹義的商業是指專門從事商品交換活動的營利性事業 商業地產是包括購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商 業地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。 （二）影響（二）影響購購物中心物中心發展的到底有那些關鍵因素發展的到底有那些關鍵因素 1985 年美國出版的零售辭典則認為：“購物中心是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群體。作為一個整體進行開發和 管理，通常包括一個或多個大型的核心商店，并有眾多小商店環繞