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1、 戴德梁 行 1 商業物業轉換成 住宅用途的可能性有多大， 它們的優點、缺點又是什么？ 城市更新 4.0 “商改住” Contents目錄 引言01 政策 / 意見 / 通知02 “商轉住”SWOT 分析06 短期調控07 戴德梁 行 1 引言 自“城市更新 4.0：邁向卓越的全球城市”白皮 書發布以來，戴德梁行接到了大量問詢。許多企 業或個人希望了解最新的政策變化，以期將所持 有的商業物業轉換為住宅用途。顯然，這將為業 主、投資者和開發商帶來巨大的發展機遇。 雖然中央和地方政府還暫未就“商轉住”出臺詳 細的實施細則，但國務院辦公廳關于加快培育 和發展住房租賃市場的若干意見和廣東省人 民政府辦2、公廳關于加快培育和發展住房租賃市場 的實施意見的相繼出臺，已釋放了積極信號并 引發了廣泛的討論。 雖然戴德梁行認為，短期內中國大規模“商轉住” 的可能性非常有限，但我們仍然要問這樣一個問 題： “商業物業轉換成住宅用途的可能性有多大， 它們的優點、缺點又是什么？” 讀者須知：由于具體實施細則暫未出臺，本文中 我們提出了一個假設， 即本文所提到的 “商改住” 項目主要指的是那些運營不佳（瀕臨倒閉的零售 商場，或租金低廉、空置率高的低質量寫字樓等） 并在改造后僅供租賃的項目。 2 戴 德 梁 行 如今，國內房地產市場普遍存在供應過剩的 現象。以寫字樓市場為例，在我們監測的 18 個國內重點一、二線3、城市中，其中有 10 個 城市的寫字樓空置率在 2017 年一季度超過 20%。不斷升高的空置率也導致一些城市的 寫字樓租金出現 1%-2% 的下滑。 同樣的，在經歷了線上零售業蓬勃發展及線下 零售物業庫存高企的雙重沖擊下，開發商和投 資者不得不開始面對租金收入下降、空置率攀 中國寫字樓供求情況 數據來源：戴德梁行研究部 8 6 4 2 0 2009 供給，平方米（百萬） 需求，平方米（百萬） 20102011201220132014201520162017Q1 數據包括：北京，上海，廣州，深圳，長沙，成都，重慶，大連，杭州，南京，青島，沈陽，天津，武漢，廈門，西安，香港，臺北 政策 / 意見 / 通知 “商轉住” 戴德 梁 行 3 中國寫字樓空置率 數據來源：戴德梁行研究部 數據包括：北京，上海，廣州，深圳，長沙，成都，重慶，大連，杭州，南京，青島，沈陽，天津，武漢，廈門，西安，香港，臺