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1、仲量聯(lián)行 2010年3月 常州九洲新世界項(xiàng)目 前期定位顧問報告終稿（修改稿） 為江蘇九洲投資集團(tuán)房產(chǎn)開發(fā)有限公司而作 零售定位 2 免責(zé)聲明 就我們所知，我們在研究過程中所依據(jù)的資料和信息是準(zhǔn)確和有效的。但是，一旦我們所依據(jù)的基本假設(shè)有所 改變，我們的推薦和建議也將隨之而變。下列因素將可能導(dǎo)致我們的基本假設(shè)發(fā)生變化： 新的政府法令 公司政策的變化 對常州房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生影響的社會、經(jīng)濟(jì)、政治改革和重要事件等 我們在此強(qiáng)調(diào)仲量聯(lián)行的任務(wù)只局限于提供詳細(xì)的物業(yè)顧問和市場建議，我們的研究不包括任何法律和稅務(wù)議 題。 這份報告僅為貴方使用，具有保密性。我們不對任何第三方承擔(dān)任何責(zé)任，同時，未經(jīng)我方事2、前的書面同意， 本報告的全部或任何部分不得在任何文件、聲明中發(fā)表或與第三方交流。 我們在此強(qiáng)調(diào)，對于未來需求、商業(yè)趨勢、物業(yè)價格、租金和吸納量的估計是對未知事物的估計，這些估計應(yīng) 該被認(rèn)為是對未來可能發(fā)生事物的預(yù)示性的評估，而非完全確定的事實(shí)。對這些主要因素作出預(yù)測的過程包含 了許多對外界因素非常敏感的變量，我們在此提請貴方注意，所有估計均基于二零一零年第一季度市場信息， 任何改變都可能極大地影響該報告的結(jié)果。 該報告的結(jié)論絕不代表常規(guī)意義上的物業(yè)估價。物業(yè)的市場價值受到諸多因素的影響，例如場地特性、開發(fā)項(xiàng) 目性質(zhì)、質(zhì)量和條件、可比銷售、市場趨勢、收益、競爭、規(guī)劃和設(shè)計、產(chǎn)權(quán)的抵押、限制和其他3、障礙等等。 該報告并沒有包括上述這些因素。 因此，我們認(rèn)為該報告中的分析只是預(yù)示性的，而非一份完整的估價報告。對于貴方或任何第三方在融資、購 買、出讓或出租等交易中因使用該報告中的財務(wù)分析而引起的任何損失和損害，我們不承擔(dān)任何責(zé)任。 3 目 錄 1.0 宏觀經(jīng)濟(jì)及人口研究4 2.0 場地分析13 3.0 零售市場研究22 3.1 零售市場供應(yīng)分析23 3.2 零售商需求分析47 3.3 消費(fèi)者需求分析61 4.0 可比案例研究73 5.0 零售開發(fā)建議109 6.0 附錄：常州主要商圈零售項(xiàng)目詳情161 4 目 錄 1.0 宏觀經(jīng)濟(jì)及人口研究宏觀經(jīng)濟(jì)及人口研究4 2.0 場地分析13 3.0 零售市場研究22 3.1 零售市場供應(yīng)分析23 3.2 零售商需求分析47 3.3 消費(fèi)者需求分析61 4.0 可比案例研究73 5.0 零售開發(fā)建議109 6.0 附錄：常州主要商圈零售項(xiàng)目詳情16