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1、房地產集團營銷策劃產品定位、品牌建設制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 營銷策劃管理制度第一章 總則第一條 為強化集團營銷管理，促進集團營銷工作標準化、規范化，提高營銷管理水平，確保集團項目營銷工作高效有序開展，特制定本制度。第二條 除非特別指出，本制度中“集團”指“房地產集團”，“子公司”指“房地產集團下屬子公司”，“集團公司”指“房地產集團各職能管理部門”。第三條 集團營銷策劃部負責集團營銷工作體系及制度建設，并指導、監控各子公司營銷策劃部開展營銷工作。第二章 市場信息收集1、目的和范圍：為集團新項目投資開發決2、策提供依據；為項目市場定位、產品設計定位提供相應的供需市場信息；為項目相應的戰略、戰術策略調整提供市場依據。2、 職責：2.1提供集團投資決策依據：就集團新項目投資開發，開展異地市場考察，為項目的可行性研究提供市場依據。2.2就子公司開發項目進行供應市場、需求市場調研，并收集市場信息，建立信息庫，對子公司價格制定、銷售策略制定進行把關及審核。3、 工作程序3.1 新項目市場調研：集團營銷策劃部針對新項目及周邊市場開展市場考察集團營銷策劃部擬定新項目銷售收入、銷售費用測算，并提供投資發展部3.2 信息庫的建立：子公司信息資源共享集團公司信息資源共 享信息庫集團營銷策劃部市調專員的信息的收集信息共3、享集團公司子公司說明1、信息庫的信息可分為以下模塊：集團/子公司項目所在地房地產市場信息。新項目所在區域房地產市場信息及土地市場信息。房地產相關法律法規。標桿企業、特色樓盤、優秀戶型及建筑立面等資訊的收集。創新營銷模式及宣傳推廣模式信息收集。第三章 產品定位1、目的和范圍： 通過對項目區域、地塊、市場、客戶的分析，指導子公司開展策劃代理公司的招投標工作、項目的市場定位及產品定位；通過市場調研，對產品設計，從市場角度給出建議并提供產品設計配合。2、職責2.1 指導子公司開展策劃、銷售（或全程營銷）代理公司招投標。2.2 指導子公司在產品設計前期，編制產品定位建議書，明確產品戶型配比。2.3 產品4、設計研發階段，從市場角度提供產品設計配合并提供會審意見。3、工作程序3.1 策劃、銷售（或全程營銷）代理公司招投標工作：子公司營銷部及相關部門共同開展評標工作子公司營銷部擬制招標文件、策劃任務書、評標依據和可選擇競標公司的方案集團營銷策劃部對上述方案進行審核集團營銷策劃部向集團分管領導和總裁匯報集團營銷策劃部反饋集團分管領導和總裁意見至子公司營銷部集團分管領導對競標結果進行審核總裁審批子公司營銷部發出中標通知書集團營銷策劃部對競標結果進行審核子公司營銷部提交競標結果（附中標依據）說明1、招標文件/策劃任務書內容包括： 項目說明書，項目的地塊條件、用地性質等（由規劃設計部提供）。策劃合同的主要要5、求和內容。策劃公司的服務內容、方式、時間。組織看場和進行招標文件說明的時間和地點。招標起止日期。評標方式、地點和時間。說明2、選擇策劃公司依據： 策劃公司的實力和信譽。近期策劃的項目和社會評價。說明3、確定中標的依據： 策劃方案的優劣。公司的實力、信譽及服務專長。對項目的綜合保障能力及服務人員的專業水平。3.2代理合同簽訂：子公司營銷部擬訂代理合同文本/或由中標單位提供代理合同文本子公司營銷部、法律顧問、財務部提出修訂意見子公司營銷部匯總意見子公司營銷部擬定合同審批單合同談判子公司法律顧問、財務部會簽子公司分管領導、總經理審核集團營銷策劃部、分管領導審核總裁審批3.3編制產品定位建議書：子公司6、營銷部開展市場調研策劃公司提交產品策劃案子公司營銷策劃部擬訂產品定位建議書產品定位建議書提交投資發展部集團營銷策劃部提出會審意見3.4涉及產品設計配合的工作： 根據集團規劃設計部要求，集團營銷策劃部對項目總體規劃、建筑風格、戶型設計、景觀設計等提供會審意見。說明1、會審意見均以書面形式提出。說明2、在產品設計配合階段，策劃代理公司應提出意見并提供相應資源配合。第四章 營銷管理1、目的和范圍：通過對子公司項目整個銷售、策劃推廣過程進行統一監控管理及指導，確保項目營銷過程高效運作，實現銷售目標的最大化。項目銷售工作可采用自建銷售隊伍來完成，也可根據項目需要采用招標形式委托銷售代理公司進行銷售。2、7、職責2.1 子公司項目銷售策劃的管理與實施監控。2.2 子公司項目開發工作的跟進。2.3 子公司項目開盤前期工作的跟進及指導。2.4 子公司營銷隊伍培訓的指導2.5 子公司銷售執行工作的信息對接及監督管理。2.6 子公司項目接樓及產權辦理工作的跟進及指導。2.7 子公司項目宣傳推廣方案、計劃、費用的會審及管理。3、工作程序3.1 營銷計劃管理 項目開發計劃：集團相關部門審核子公司分管領導、總經理審核集團業務線分管領導審核總裁審批子公司相關部門會簽子公司營銷部匯總并形成總體計劃表子公司相關部門擬定各自業務線工作計劃子公司提出項目開發計劃方案營銷策劃年度計劃：子公司營銷部擬定年度銷售、宣傳推廣計劃8、（內容包括銷售進度控制、資金回籠計劃、宣傳推廣計劃及費用預算、代理費用預算）集團營銷策劃部審核子公司分管領導、總經理審核集團分管領導審核總裁審批 開盤前工作計劃子公司相關部門會簽集團營銷策劃部會審并備份留檔子公司營銷部編制開盤前工作計劃進度表（含開盤時間）集團營銷策劃部依據計劃進度表跟進各項工作子公司分管領導、總經理審核說明1、跟進工作過程中，發現問題，及時向子公司分管領導及相關部門反饋。說明2、開盤前工作計劃進度表，包含所有開盤前的準備工作：銷售部分（人員招聘、人員培訓計劃、銷售手冊、進場、定價、合同評審、統一標識及預售證的辦理、開盤時間）的事項、時間安排；策劃推廣部分（模型制作、標識牌、廣9、告牌、圍墻廣告、POP、海報、樓書、折頁）的事項、時間安排。說明3、開發部辦理統一標識、預售許可證等應及時要求各相關部門提供材料，并將辦理情況及進度及時反饋至集團營銷策劃部。3.2 營銷中心規劃設計及裝修 子公司營銷部擬訂營銷中心功能要求集團營銷策劃部審核營銷中心功能要求提供給子公司技術部及集團規劃設計部 3.3 合同評審： 子公司相關部門落實合同相應條款內容（合同填寫）子公司營銷部擬訂商品房買賣合同范本集團營銷策劃部備份留檔集團分管領導審批子公司分管領導、總經理審批集團業務部門、法律顧問會審修訂子公司相關部門會簽 說明1、子公司營銷部牽頭，并以會簽或召開合同評審會議的形式對商品房買賣合同條款10、定購商品房協議條款文本及對外宣傳承諾內容進行收集、匯總。說明2、合同范本經集團分管領導審批后，由子公司營銷部負責牽頭落實合同內容填寫并由相關部門會簽。 3.4 銷售價格： 首次定價： 子公司設計部、財務部審核集團營銷策劃部/集團計劃財務部審核集團分管領導審核總裁審批子公司營銷部擬定價格表（內容：定價方案、定價策略）子公司分管領導、總經理審核 價格調整：收到集團指令，需要調整價格集團分管領導審核子公司營銷部結合市場、宏觀政策，需要調整價格子公司分管領導、總經理審核子公司銷售部擬定調整方案集團營銷策劃部/集團計劃財務部審核總裁審批子公司財務部審核3.5 人員培訓子公司培訓： 子公司人事行政部審核11、集團營銷策劃部、人力資源部備份留檔子公司營銷部擬定銷售培訓計劃子公司營銷部組織培訓子公司分管領導、總經理審批集團營銷業務線培訓： 集團人力資源部審核集團人力資源部會同集團營銷策劃部組織人員培訓集團營銷策劃部擬定培訓計劃總裁審批集團分管領導審核 3.6 接樓/產權辦理接樓辦理： 子公司相關部門會簽子公司營銷部跟進接樓前的準備工作（準備兩書）、安排人員協助物業協調解決客戶投訴子公司營銷部擬定接樓辦理流程圖子公司分管領導、總經理審批成立客戶服務中心的，則由營銷部配合客戶服務中心做好接樓前的準備工作說明1、接樓時應做好與物業公司的配合銜接工作。 產權辦理： 子公司營銷部應跟進分戶產權辦理前的準備工作子12、公司開發部辦理產權預先登記（產權總登記）子公司營銷部負責辦理分戶產權子公司營銷部擬定分戶產權辦理流程圖子公司相關部門會簽子公司分管領導、總經理審批3.7 銷售報表及工作小結的提交子公司營銷部應視集團公司要求提供階段性工作小結。子公司營銷部每月底必須提交當月銷售統計表、來電來訪客戶統計分析小結。子公司營銷部應提交季度營銷策劃工作小結及下季度工作計劃（第二季度第一月初提交上季度營銷策劃工作小結及下季度工作計劃，內容包含：銷售小結、客戶分析，宣傳推廣小結、各媒體宣傳推廣評價）每月底提交工作計劃報表，統一按集團要求范本，于月底前提交，如遇周末，則提交時間前置。第五章 招商指導1、目的和范圍： 根據項目13、進展需要，協助并配合注冊成立商業運營公司或成立招商小組的工作，同時對商業項目的招商、銷售及推廣工作進行指導。2、職責2.1 跟進各子公司商業物業的策劃（全程）代理招投標并進行指導。2.2對各子公司商業物業的整體規劃進行設計配合。2.3 對各子公司商業物業的招商、銷售、推廣進行指導。3、工作程序3.1 代理招投標詳見第三章3.1工作流程3.2商業物業設計配合的工作流程參照第三章3.4工作流程3.3商業物業招商、銷售、宣傳推廣計劃 子公司營銷部應結合銷售及招商節點，將招商宣傳推廣計劃及費用預算納入項目整體宣傳推廣計劃及費用預算內，并擬定年度銷售、招商、宣傳推廣計劃。集團營銷策劃部、集團分管領導審核14、子公司財務部審核子公司分管領導、總經理審核總裁審批說明1、集團營銷策劃部根據上述計劃跟進并指導銷售、招商及推廣工作。說明2、商業項目成立商業運營公司/招商小組的，由商業運營公司/招商小組擬訂招商宣傳推廣計劃及費用預算，并提供子公司營銷部，納入整體宣傳推廣計劃及費用預算內，并擬定年度銷售、招商、宣傳推廣計劃。第六章 品牌建設1、目的和范圍： 與集團及子公司協同作戰，在項目推廣、企業宣傳、管理各個方面把握品牌發展的大方向，并在長期的工作當中，塑造清晰的品牌形象并保持明確的品牌戰略。2、職責2.1 制定集團品牌年度推廣計劃和實施方案。2.2 對集團和各子公司對外品牌宣傳推廣活動進行監督和指導。2.315、 監督集團和各子公司品牌識別規范體系的執行情況；組織對集團品牌資產進行評估。2.4 房地產商標的維權、維護。2.5 協助總裁辦完成企業內刊的編輯發行工作。2.6 協助總裁辦進行企業重大公關活動策劃。3、工作程序3.1集團品牌年度推廣計劃：集團總裁辦會同集團營銷策劃部擬定品牌年度推廣計劃集團營銷策劃部總經理審核/集團總裁辦主任審核集團分管領導審核總裁審批3.2 階段性調整計劃：集團營銷策劃部總經理審核/集團總裁辦主任審核集團總裁辦會同集團營銷策劃部擬定調整計劃集團分管領導審批3.3 子公司宣傳推廣：子公司財務部審核子公司營銷部根據年度宣傳推廣計劃擬訂各階段廣告及新聞推廣方案集團營銷策劃部審核備份留檔評估報告提交至集團營銷策劃部子公司營銷部根據各階段廣告宣傳的執行情況做階段性評估報告，作為下階段宣傳計劃的調整依據子公司營銷部應對宣傳推廣實施進行監控評估子公司營銷部擬定階段性調整的宣傳推廣計劃，并經子公司相關部門（人員）審核集團營銷策劃部審核備份留檔子公司分管領導、總經理審核子公司分管領導、總經理批準子公司財務部審核說明1、各宣傳品的監控手段如下：報紙廣告及軟性新聞以見報為準，要求印刷色彩清晰；電視廣告以調查公司及電視臺的監播證明為依據，配合隨機調查；廣播廣告以廣播電臺的播出證明為依據，配合隨機調查；戶外廣告以實物驗收；印刷品以實物驗收；