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1、僅供與貴司交流。 2021/5/3 2021/5/3 世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn) 城市綜合體復(fù)合開發(fā)研究城市綜合體復(fù)合開發(fā)研究 2 綜合體和單一物業(yè)的比較綜合體和單一物業(yè)的比較 比較因素 綜合體綜合體 單功能物業(yè)單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險 較小 較大 總投資 一般較大 相對較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 較大 較小 客戶來源 具有自我寄生功能，部分來自于 內(nèi)部 全部來自于外部 客戶活動 體驗式的 目的性的 客戶綜合使用 成本 較小 較大 綜合體特性綜合體特性 3 綜合體項目在定位過程中的思考關(guān)鍵點綜合體項目在定位過程中的思考關(guān)鍵點 2、世聯(lián)觀點世聯(lián)觀點 1. 綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動力綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動力 2. 不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能 3. 各種物業(yè)類型之間的相互影響各種物業(yè)類型之間的相互影響 4. 開發(fā)時序與物業(yè)價值最大化的關(guān)系開發(fā)時序與物業(yè)價值最大化的關(guān)系 4 1. 綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動力綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動力 世聯(lián)觀點世聯(lián)觀點 模式三：以酒店為核心功能的 發(fā)展模式 COMPLEX = HOTEL(主) +APARTMENT(次) + OFFICE& SHOPPING+ 案例：上海商城 模式二：以寫字樓為核心功能 的發(fā)展模式 COMPLE3、X =OFFICE (主) +APARTMENT(次) +HOTEL& SHOPPING+ 案例：廣州中信廣場、深圳信 興廣場 模式一：酒店、寫字樓、商 場、公寓等各種功能均衡發(fā)展 的模式 COMPLEX=HOTEL+OFFICE +SHOPPING+APARTMENT+ 案例：香港太古廣場、 北京 華貿(mào)中心 模式四：以商業(yè)為核心功能的 發(fā)展模式 COMPLEX =SHOPPING (主) +HOTEL & OFFICE & APARTMENT+ 案例：深圳華潤中心、日本福 岡博多運河城 都市綜合體的四種發(fā)展模式都市綜合體的四種發(fā)展模式 根據(jù)項目的區(qū)位及產(chǎn)根據(jù)項目的區(qū)位及產(chǎn) 業(yè)資源，結(jié)合市場條業(yè)資源，結(jié)合市場條 件，確定有可能成為件，確定有可能成為 項目核心驅(qū)動力的物項目核心驅(qū)動力的物 業(yè)類型，進(jìn)而確定項業(yè)類型，進(jìn)而確定項 目的發(fā)展模式。目的發(fā)展模式。 5 2. 不同類型的物業(yè)在綜合體中承