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1、翰文翰文外灘項目外灘項目 營銷準備階段溝通營銷準備階段溝通 2021/5/32021/5/3 大盤營銷階段操作思路大盤營銷階段操作思路 - 2 - 項目界定項目界定 城市新區(qū)城市新區(qū).中高檔中高檔.大盤大盤 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞1.中高檔中高檔價值實現(xiàn)價值實現(xiàn) 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞2.大盤大盤節(jié)奏控制、大盤力節(jié)奏控制、大盤力 大盤營銷階段操作思路大盤營銷階段操作思路 - 3 - 營銷的基本問題營銷的基本問題 “中高檔”價值實現(xiàn) 復(fù)合化價值 大規(guī)模樓盤開發(fā)要保持可持續(xù)性，住區(qū)具備生長和自我循環(huán)的能力，需要大規(guī)模樓盤開發(fā)要保持可持續(xù)性，住區(qū)具備生長和自我循環(huán)的能力，需要 區(qū)域價值、產(chǎn)品價值、配套價值、人文價值的復(fù)2、合化發(fā)展區(qū)域價值、產(chǎn)品價值、配套價值、人文價值的復(fù)合化發(fā)展 價值脈沖式上升 大盤價值分階段釋放：從區(qū)域價值、產(chǎn)品價值、社區(qū)價值、到人文價值，大盤價值分階段釋放：從區(qū)域價值、產(chǎn)品價值、社區(qū)價值、到人文價值， 最終形成文化競爭，最終形成文化競爭，大盤持續(xù)的賣點始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化大盤持續(xù)的賣點始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化 價值的影響因素是綜合的，包括區(qū)域的不斷成熟、社區(qū)內(nèi)部的不斷成長、價值的影響因素是綜合的，包括區(qū)域的不斷成熟、社區(qū)內(nèi)部的不斷成長、 客戶認知與品牌的形成客戶認知與品牌的形成 大盤營銷階段操作思路大盤營銷階段操作思路 - 4 - 營銷的基本問題營銷的基本問題 大盤節(jié)奏控制、大盤力 大3、盤開發(fā)，利潤來源于開發(fā)節(jié)奏，80%的的 利潤來自于利潤來自于20%的產(chǎn)品的產(chǎn)品 大盤營銷階段操作思路大盤營銷階段操作思路 - 5 - 利潤來源于節(jié)奏控制：案例（華僑城波托菲諾）利潤來源于節(jié)奏控制：案例（華僑城波托菲諾） 3-4 19 時間軸 2002.1 2002.9 2002.7 2004上半年 第一期 6-7 2003-11 7.64 2.7 1.6 高層 25000 15000 12000 9000 8500 9000 高層豪宅、多層花園洋房、townhouse、 house 萬M2 第二期 多層 House 天鵝堡 純水岸 天鵝堡 純水岸 首期配置：會所 啟動區(qū)與分期開發(fā)：價值一路走高，追求終極利潤型啟動區(qū)與分期開發(fā)：價值一路走高，追求終極利潤型 首期開發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項目三條產(chǎn)品線開發(fā)規(guī)模均較小，設(shè)施投入 強度大，社區(qū)環(huán)境成功營造后，項目三條產(chǎn)品線同時放量增長一