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1、不動產公司財務管理標準制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: xx不動產機構財務管理標準第一篇 通則第一章 總則第一條 為規范本公司財務，加強財務管理，實現依法籌集資金、有效運作資產，積極增收節支，提高公司效益的目標，遵照國家公司法、會計法、財政部企業財務通則、會計準則等有關法律、法規，結合本公司實際特制定本制度。第二條 本制度的基本原則1、 按照現代企業制度要求，適應市場經濟發展需要，體現有限責任公司特點；2、 有利于優化配置資源，保證公司資本的保值、增值；3、 遵循國家統一的財務、稅收、會計法規；4、 吸收國內外先2、進財務管理經驗，與國際慣例逐步接軌；第三條 公司實行統一領導，分級管理的財務管理體制。第四條 本制度適用于多職能管理部門、分公司。第二章 財會機構和人員第五條 公司本部設立財務部，并配置專職會計人員1、公司設財務總監。該職位應具有會計師以上職稱和豐富的財會經驗，協助總經理領導本公司的財務工作。2、財務部設經理1人。3、財務部設記賬員一人、出納一人。第六條 公司財務內部建立必要的內部審計和稽核制度。出納人員不得兼管稽核，對會計檔案保管和收入、費用債權、債務進行登記。條七條 財務人員調離，須由財務總監監督交接。第八條 各級財務人員應忠于職守，堅持原則。對玩忽職守、違法亂紀、故意偽造破壞財務文檔的，3、依情節輕重，調離財會崗位乃至追究刑事責任等處罰。第三章 法人財產權第九條 公司法人財產權歸本公司本部所有。公司法定代表人為企業法人的代表人。第十條 公司法人財產權范圍有：1、公司本部及投資的全部企業的全部凈資產；2、公司全資三級企業全部凈資產；3、公司控股、參股企業凈資產按公司所占股份比例計算的權益；4、公司控股參股企業投資的三級企業的凈資產，按公司所占股份比例計算的權益；5、依多層次投資股權比例計算的權益。第十一條 公司對財產的管理延伸到產權所及地方。第十二條 公司法定代表人授權全資或控股二級企業的法定代表人或經理，委托其對該企業進行經營管理。受權人須保證企業法人財產的安全和增值，并不得擅自4、處置企業的資產。第四章 資本的管理第十三條 公司依照國家法律、法規籌集公司資本。投資者可以貨幣、實物、無形資產或提供合作條件向本公司入股，以其所認購股份享有本公司的權利，承擔相應的義務。第十四條 投資者實物、無形資產或提供合作條件的，應向本公司出具擁有資產所有權和處置權的有效證明，并經會計師和評估師驗證出具報告。第十五條 投資者投入本公司的股本，在本公司存續期間內，可以依據法律和公司章程轉讓，不得以任何名義和方式抽回。第十六條 財務部負責公司資本金的統一管理，向股東頒發出資證明，據實登記出資情況。第十七條 財務部核算股東權益，股東權益包括：1、實收資本:投資者實際投入的資本金額。2、資本公積金5、：捐贈資產、資本重估增值、資本溢價；3、盈余公積金:法定公積金從凈利潤中按10%提取，法定公益金按5%-10%提取，任意公積金提取比例由董事會會議決定。4、未分配利潤。第五章 流動資產管理第十八條 本公司遵守國家有關現金管理的規定和銀行結算辦法，建立現金管理辦法。公司現金應專人保管，不得坐支，銀行存款開立公司戶頭，不得出現私存。第十九條 本公司的應收及預付款項包括：應收票據、應收賬款、其他應收款、待攤費用。1、財務部對各種應收及預付款項加強核算、管理、控制限額，確定回收時間，確保企業經營管理循環和周轉。2、財務部組織定期或不定期對應收及預付款項的清算和催收。第二十條 存貨包括：原材料存貨、開發6、用品存貨、在產品存貨、產成品存貨。1、公司各類存貨應正確分類，合理計價，妥善保管，賬貨相符，完善存貨的收發領退，并由專人負責，及時向財務部提供庫存情況；2、各類存貨應當按取得時的實際成本記帳；（1）購入的，買入價加運輸裝卸費、保險、損耗等計價。（2）自制的，以制造過程實際支出計價。（3）委托加工，以實際耗材、半成品及加工費等各種費用計價。（4）投資者投入，以評估或合同協議定價計價。（5）盤盈的，以最后入庫同類存貨實際成本計價；若無同類存貨，按平均市價計算；（6）捐贈，以發票所列金額加接受過程支付的各種費用；若無發票和賬單，按平均市價計算。3、存貨發出和領用，選擇使用加權平均法核算。存貨計價方法7、一旦選定，不得擅自變更。4、各種存貨應定期盤點，對于發生的盤盈、盤虧以及過時變質、損壞等需要報廢的，應及時處理，計入當期損益。第二十一條 我公司流動資金管理的基本原則：1、嚴格流動資金管理，確定最佳現金余額，避免現金閑置，保證現金安全；2、加強應收賬款管理，及時催收，合理計提壞帳準備；3、確定合理存貨量，加強日常控制，減少存貨資金占用；4、嚴格結算紀律，減少結算資金占用。第六章 固定資產管理第二十二條 我公司規定固定資產使用年限在1年以上，單位價值在規定標準2000元以上，并在使用過程中保持原有實物形態的資產，包括：房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具器具等。1、雖然不同時具備以上兩條件，但8、與公司經營主要設備，應作為固定資產；2、雖然同時具備以上兩條件，但容易損壞亦不作為固定資產。第二十三條 固定資產計價按取得時的實際成本記帳，具體方法為：1、購入的，買入價加運輸、裝卸、保險、安裝費用、稅金合計。2、自制、自建的，以制造建造過程中實際全部支出計價。3、投資者投入的，以合同協議價格或參照市價評估確認。4、改建擴建的，在原固定資產價值的基礎上加改建、擴建中實際支出。5、融資租入的，以融資租賃合同確定的價款加運輸、裝卸、安裝、調試費用。6、捐贈的以發票、帳單或驗收清單所列金額，加本公司承擔的運輸、裝卸、保險、安裝、調試費用計價；無發票、帳單的，按同類資產估價；舊的按重新評估。第二十四條9、 固定資產每年未清整盤點，其盤盈、盤虧凈值和報廢凈損失計入當期損益。第二十五條 固定資產攤銷1、固定資產折舊根據固定資產原值、預計凈殘值率、分類折舊年限表，采用平均年限法計提折舊，確認后，折舊方法不得隨意改變平均年限法計提折舊：年折舊額=固定資產原值*(1-預計凈殘值率)/折舊年限*122、固定資產折舊從投入使用月份的次日起，按月計提，提完時，從下月停止折舊。第二十六條 固定資產中小修理，計入有關的成本費用，根據修理費用大小可在不超過24個月的時間內分攤。第二十七條 固定資產投資1、固定資產投資指固定資產的新建、擴建、更新改造、添置；2、公司實行固定資產投資統一歸體制3、各部門及下屬企業將固定10、資產投資計劃（立項申請）在年末報送財務部；4、公司通過項目決策會議專門對固定資產投資項目論證、決策、綜合平衡，限額以下項目由總經理批準，限額以上項目由董事會批準。（限額由董事會會議決定）.5、財務部根據標準固定資產投資項目年度計劃，發文通知項目單位；同時辦理有關籌資、進度安排、核撥、結算事宜。第二十八條 固定資產存量調整1、調撥。在公司部門、全資企業間固定資產調撥，通過固定資產轉移單，無償劃撥。2、轉讓、出租。向控股參股企業或其他企業轉移，一律有償使用。3、報廢。數額大的各類房屋、建筑物固定資產存量調整，均須總經理批準。第二十九條 固定資產管理基本原則選擇最佳固定資產結構，合理確定固定資產需求11、量，避免盲目添置固定資產，通過固定資產存量調整和增量投資雙管齊下，合理配置固定資產。第七章 無形資產、遞延資產的管理第三十條 無形資產包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權、商譽等。第三十一條 無形資產計價方法1、購入的，按實際支付款計價；2、接受投資作為資本金或合作投入，按評估確定或合同約定價格計算；3、自行開發的，按開發過程實際發生支出額記帳；4、接受捐贈，從境外引進的，按附單所列總額或同類無形資產市價計價。第三十二條 無形資產攤銷1、自公司受益日起攤銷，逐月平均攤入成本。2、折舊年限確定：（1）法律法規、合同、公司開業申請載有年限的，以其年限確定。（2）法律法規、合同、公司開12、業申請無年限的按不少于10年期限確定。第三十三條 公司擁有的無形資產（不包括土地使用權），依法轉讓凈收入，計入其他銷售收入。第三十四條 公司定期或不定期對無形資產使用、攤銷轉讓情況進行校核，對確有證據顯示無價值的無形資產，經批準后，沖銷攤余價值，計入有關成本費用。第三十五條 遞延資產包括：開辦費、租入固定資產的改良支出、固定資產大修費。第三十六條 1、開辦費指企業在籌建期發生的費用，包括：籌建期間的人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產、無形資產的其他支出。2、開辦費在公司開始生產經營的次目起，按照5年期限攤入管理費用。第三十七條 租入固定資產改良支出，按租賃期13、和改良工程耐用期孰短原則，分期逐月攤入成本費用。第三十八條 固定資產大修理支出，按其后尚可使用年限，分期逐月攤入成本費用。第八章 長期投資的管理第三十九條 長期投資指不準備在1年內變現的投資，包括股票、債券投資的其他投資。對外投資權屬公司本部。第四十條 公司對外長期投資，由綜合部會同財務部，負責通過公司項目決策會議決定，具體制定項目管理辦法統一管理。總經理有權審批 萬元以下項目，限額以上項目，報經董事會批準。第四十一條 公司財務部具體負責各項對外投資的資金籌措、投出、收回和管理，監督工作：1、對外投資占被投企業資本在不超過25%的，采用成本法核算。公司長期投資帳面價值，不因該企業所有者權益增減14、而變動，收到該企業發放的股息或利潤，計入當期投資收益。2、對外投資占該企業資本金超過25%（含25%）以上，采用權益法核算。本公司的長期投資，須逐年按照該企業所有者權益和本公司投資比例作帳，作帳面的相應增減。調整額=（企業所有者權益期末數期初數）*股份比例收到參股企業發放的股息或利潤，相應減少當期的長期投資。3、對外投資以該企業已達控制地位的，應合并會計報表。4、股權轉讓收益與投資帳面凈值之差，計入投資損益。第四十三條 公司對外投資管理原則：控制在力所能及的范圍內，以控股企業為主，參股企業為輔，以產權為帶，與公司經營、管理、技術、產品、市場等聯系起來。另外，以資本經營為目標，以股權投資方式兼并15、收購、轉讓，獲取投資收益。第九章 負債管理第四十四條 負債均應按實際發生額計價。對已發生而數額未確定的，依有關憑證合理預計入帳，待實際數額確定后，再作相應調整。第四十五條 公司具有統一的融資權、抵押權和擔保權，各部門和下屬單位均不得擅自擴大負債。1、向金融機構借款、向其他企業融資、個人借入資金、發行公司債券或融資租賃，不論期限長短，一律由公司財務部統一負責具體經辦和監督、管理。2、對外單位、個人進行票據交換，融資借款、擔保抵押均由財務部負責。公司建立健全票據管理制度，指定專人負責。第四十六條 公司及下屬單位應按照清購、訂購的處理和核準以及商品的驗收、入庫發票、付款的核準等規定進行本單位應付帳款16、的核算和管理。第四十七條 公司負債發生的應計利息支出，發生在籌建期，計入開辦費；在經營期，計入財務費用；在清算期計入清算損益。因購建固定資產、無形資產的利息支出，在資產尚未交付使用、結算前，計入資產購建價值。第四十八條 公司按國家規定，從成本費用中提取的職工福利基金，視同流動負債管理。從所得稅后可分配利潤中提取的集體福利基金，應作為股東權益，不列為負債。第四十九條 公司應按期償還各種負債，每年對負債項目的全面清盤，核對應不少于一次。對各種負債應及時處理，如發生無法償還的應付款項，以公司領導核準，轉作營業個收入。第十一章 成本和費用的管理第五十條 在開發經營過程中發生的各項耗費稱為開發費用，將開17、發費用通過成本計歸集列各個成本核算對象中去，就構成開產產品成本.房地產企業開發產品成本支出包括：土地使用及拆遷補償費、前期工程費、基礎及設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發間接費。根據現行制度規定，房地產開發費用劃分為“開發直接費用”、“開發間接費用”和“期間費用”三部分，前兩者構成房開發產品成本，在費用發生時能能夠確定成本核算對象的直接計入“開發成本”；費用發生時不能直接確定某一成本核算對象的先收集于“開發間接費用”，期末采用一定標準分配計入各項開發項目的成本；“期間費用”直接計入當期損益核算。“期間費用”按其發生的地點、用途可進一步劃分為“銷售費用”、“管理費用”和“財務費用”。第18、五十一條 管理費用是指公司行政管理部門（總部）為組織和管理房地產開發經營活動而發生的多項費用，包括：1、 公司經費：包括公司總部管理人員工資、獎金、職工福利費（按職工工資總額的14%提取）、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷以及其他公司經費。2、 工會經費：按職工工資總額2%計提撥交給工會的經費。3、 職工教育經費：為職工學習先進技術和提高文化水平而支付的學習培訓費用，按職工工資總額1.5%計提。4、 勞動保險費：支付離退休職工的退休金、價格補貼、醫藥費、異地安家補助費、職工退休金、6個月以上病假人員工資、職工死亡婚喪補助費，撫恤金以及按規定支付離休干部的各項經費等。5、19、 待業保險費：按國家規定交納的。6、 董事會費：公司最高權利機構及成員為執行職能而發生的各項費用，包括會議費，差旅費等。7、 咨詢費：公司向有關咨詢機構進行科學技術、經營管理咨詢時支付的費用。包括聘請經濟技術顧問、法律顧問支付的費用。8、 審計費：聘請中國注冊會計師進行審計驗資及資產評估發生的各項費用。9、 訴訟費：各種起訴應訴所支付的法律費用。10、 排污費：按環保及國家法令規定交納的排污費用。11、 綠化費：公司工作區域進行綠化的零星費用。12、 涉外費：按規定支付有關人員的出國費用、接待外賓費用。13、 租賃費：公司向外單位租賃辦公用房或經營用房、倉庫、場地、機器設備和工具支付的費用。120、4、 商標注冊費：取得商標、專利權所開支費用。15、 技術轉讓費：使用非專利技術支付的費用。16、 研究開發費：研究新產品，新技術、新工藝發生的有關費用。17、 稅款：支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。18、 土地使用費：公司使用土地支付的費用。19、 土地損失補償費：公司開發經營過程中，因破壞國家不征用的土地所支付的土地損失補償費。20、 開辦費攤銷：因公司設立或設立分支機構及公司籌建發生的有關支出。21、 業務招待費：為業務經營的合理需要而支付的招待費用；列支限額為：年營業收入在1500萬元以下的5%，年營業收入在1500萬元以上但不足5000萬元的3%，年營業收入超過1億元21、的1%。22、 存貨盤虧、毀損和報廢：扣除盤盈數和殘值數。23、 其他管理費用：除了以上各項目以外的管理費用。第五十二條 財務費用包括：1、 利息支出：公司支付流動負債或經營期長期負債應計的利息，主要包括：1） 向銀行借入的各項借款所支付的利息；2） 向銀行以外的機構或單位借入的各項借款所支付的利息。3） 應付票據貼現或應付債券的利息。公司各銀行存款利息收入應沖減銀行及其他借款的利息支出。公司發行可轉換債券轉換股本以前應計息處理，計入財務費用，轉換成股本后，改按應計股利處理。金額較大的利息支出，應采用預提的方式。2、 金融機構手續費：公司與金融機構業務往來過程中發生的有關費用。主要包括：1） 22、通過金融機構為主銀行匯票、商業匯票、匯兌、銀行本票、支票、定額支票、委托收款、托收承付等方式辦理結算所支付的有關費用；2） 為保證所需資金，委托銀行或其他證券、金融機構代理發行債券所支付的費用；3） 按國家規定向受托印刷債券的銀行或其他金融機構支付的費用。第五十三條 銷售費用指銷售、開發的產品或提供勞務過程中所發生的各項費用，包括銷售之前的修理費、看護費、水電費、采暖費，開發產品銷售過程中發生的廣告宣傳費、展覽費以及為銷售產品而支付銷售機構的人員工資、福利費、業務費等經營費用。第五十四條 公司成本費用核算，應遵循權責發生制的原則，劃清本期成本、費用與下期成本費用的界限，直接費用與間接費用的界限23、，不可隨意預提和攤銷費用。第五十五條 公司財務部和下屬單位應加強本公司及下屬單位的成本、費用管理和監督。公司財務部應每季度不少于一次組織有關財會人員進行旁聽原單位的自查、互查和自上而下的全面或重點檢查工作。發現違反制度和紀律的，應及時予以糾正和處理；對情節嚴重影響惡劣的應報公司總經理，給予當事責任單位或個人必要的處罰。第十二章 收入、利潤及分配的管理第五十六條 本公司經營收入按下述原則確認1、 開發產品，在辦理移交手續、開具發票帳單并收到價款或者取得買方的付款確認證明時確認經營收入。2、 代建房代建工程，在竣工驗收、辦理移交手續開具結算帳單，并同時收到價款或者經委托方簽字確認后確認經營收入。324、 出租房，按出承租雙方所簽定合同或協議規定的承租方付租金之日期和金額確認營業收入。4、 以賒銷或分期付款方式銷售的，以購銷雙方簽定的分期付款合同并已將產品移交買方時確認經營收入。第五十七條 在銷售開發產品、商品過程中發生的銷售折讓，退回或銷售折扣支出時，相應沖減當期的經營收入。已銷售開發產品發生的已確認的索賠款，如本公司對供貨方有索賠權的；沖減營業收入；無索賠權的則應計入營業外支出。第五十八條 各項經營收入，應按每項經營業務分別設置明細帳進行核算，本月實現的經營收入必須全部足額計入本月賬內，不準隨意少計或多計，并于當月損益表和經營業務收支明細表等會計報表中如實列示。第五十九條 利潤總額是指本25、公司在一定生產經營期間內實際的最終財務成果。包括：經營利潤、投資凈收益和營業外收支凈額。1、 經營利潤是指經營收入減去經營成本、經營費用、管理費用、財務費用、在減去營業稅金及附加后的數額。2、 投資凈收益：本公司對外投資而相應取得的利潤、股利、利息等，扣除發生的投資損失后的數額。3、 營業外收支凈額是指與本公司開發經營業務無直接關系的各項收入減去各項支出后的數額。1） 營業外收入，包括固定資產盤盈、處理固定資產收益、罰款收入、援外費用包干收入、對外索賠收入，以及確實無法支付且按規定程序經批準后轉作營業外收入的應付款項。2） 營業外支出，包括固定資產盤虧、處理固定資產損失、非常損失、罰款支出、援26、外費用包干支出、對外理賠支出以及捐贈支出等項。第六十條 營業稅金及附加，包括本公司銷售產品、商品或提供勞務，按國家稅法規定繳納的營業稅、城市維護建設稅、資源稅和教育費附加、義務兵及家屬優待金等。第六十一條 應當按月計算利潤，并辦理有關月終結帳等會計事務。第六十二條 財務部為本公司利潤總額核算中心，負責按照國家財稅機關規定扣減或增加有關事項的收支調整項后，計算確定應納稅所得額，按稅法規定調整應納稅所得額。財務部應及時對應稅所得額調整增減的有關會計事項進行備忘記錄，并注明該款項發生時間、記賬憑證編號以及金額和應調整額等情況；以備財稅機關清結稅時參考。第六十三條 對公司繳納所得稅后的利潤，除國家另有27、規定外，按下列順序分配；1、 支付被沒收的財務損失，以及支付各項稅收的滯納金和罰款。2、 彌補公司超過稅法規定用所得稅前利潤抵補期限，按規定用稅后利潤彌補的虧損。3、 按凈利潤的10%提取法定公積金。法定盈余公積金的提取達到公司注冊資本的50%時，可不再提取。4、 按公司總經理擬訂經董事會議通過的分配方案，提取法定公益金。主要用于職工集體福利設施支出。5、 按稅后利潤扣除前四項后的余額，加上以前年度未分配利潤，為可為股東分配的利潤，分配順序如下：1） 支付優先股紅利2） 按本公司章程或董事會決議提取任意盈余公積金3） 支付普通股紅利第六十四條 公司當前無利潤時，不得向股東分配股利利潤。在用盈余28、公積金彌補虧損后，經董事會特別決議，可用盈余公積金分配股利；但分配股利后，本公司法定盈余公積金不得低于注冊資本的25%。第六十五條 本公司盈余公積金可用于：1、 彌補虧損2、 轉增資本。本公司經董事會決議，并按國家規定辦理增資手續后，可按各股東原控本公司股份的比例增發新股，但新增后，本公司留存的盈余公積金以不少于注冊資本的25%為限。第十三章 財務報告及財務評價第六十六條 本公司財務報告包括資產負債表、損益表、現金流量表以及有關附表和財務狀況說明書。年度終了后4個月內，連同中國注冊會計師的查賬報告，向有關部門提供本公司年度財務報告。第六十七條 下屬公司應按照公司財務部規定的期限和要求，及時、正29、確、完整地按月、季、年度編制各種財務報表和財務情況說明書，并報公司財務部匯總、匯編。1、 各單位財務報告的報送時間：1） 月報：在月度終了7日內；2） 季報：在季度終了10日內；3） 半年報：在半年終了15日內；4） 年報：在年度終了40日內；2、 財務狀況說明書的主要內容（1）已開發完成房屋、土地面積，尚未銷售、出租、轉讓已已開發完成房屋、土地面積，在開發房屋、土地面積，正在征用、批租土地面積等指標的實際完成數與計劃數比較，說明計劃完成的程度及其原因，并對財務指標的影響進行分析。根據需要通過本年實際完成數與上年或以前若干年度的相應指標的實際完成數比較，來分析企業的發展趨勢及尚可進一步挖掘的潛30、力。在常規房地產開發經營環境下，還要說明正在征用轉租土地面積，在開發房屋、土地面積，已開發完成房屋、土地面積和已銷售、出租、轉讓房屋、土地面積之間的比例是否協調。只有在本年度做好土地征用、批租的準備工作，才能保證下一年度有一定的土地開發面積；只有在本年度有一定的土地、房屋開發面積，才能保證以后年度有一定數量可供銷售、出租、轉讓的商品房、出租房和商品性土地，保證以后年度有一定的房地產經營收入。當國家宏觀經濟形勢、金融政策、房地產市場有效需求以及稅收政策變化對企業的財務狀況、經營成果產生較大影響，亦加以說明。（2）本公司當期經營業務和經營收入、支出利潤情況。包括開發經營的銷售量，促銷和廣告手段以及31、經營市場等發展變化情況，收入、支出和實現經營利潤的增減因素及其因素影響分析情況，本公司內部經營條件（人、財、物）和外部社會經濟環境的現狀及其趨勢預測情況等內容。（3）本公司營運資金增減、周轉和分布情況，包括分類經營資金，存貨、應收、應付款項的當期與前期比較變化情況，采取出庫、節支和加速資金周轉的措施及效果情況，內部融資和借款的使用及償還情況，各項稅金及附加結算、繳納情況等內容。（4）本公司財會處理及有關重大事項揭示。包括對某些重要核算項目所采用的財務會計方法及變動情況的原因。對本期或以后財務情況有重大影響的事項，編制資產負債表后財務會計報告發布前發生的對公司財務狀況變動有重大影響的事項，以便于32、使用者正確理解財務會計報告需要說明的其他事項。第六十八條 在辦理年度決算前，應當組織對各種存貨、債權債務等進行實地和清查，并編制盤存表。對盤點或清查時發現的盤盈、盤虧、報廢和毀壞等，應按本制度有關規定及時進行處理，列入當期損益和決算。第六十九條 財務報告應由公司總經理、總會計師和會計主管人員審閱，并簽名或蓋章，各種報表中所規定的補充資料都應填列齊全。財務報告和會計報表，須填報本單位名稱、報告所屬時點或時期以及編制日期；應按頁次順序進行裝訂，并加封面和封皮。發現已報出的財務報告有誤，應及時通知報表報告接收人，并辦理訂正。差錯較多的，應重新編報、收回原報。第七十條 本公司用以總結、考核及評估財務狀33、況和經營成果的財務指標，主要有以下幾種：1、企業利潤完成情況和盈利能力：（1）經營收入利潤率，評估公司房地產經營收入的盈利水平，說明房地產開發的獲利能力。計算公式為：經營利潤率=經營利潤/經營收入*100%（2）收入利潤率：評價企業營業收入的盈利水平。計算公式為：營業收入利潤率=利潤總額/（經營收入+其他業務收入）*100%（3）資本利潤率：即每元資本所獲的凈利潤，評價投資者投入企業資本的獲利能力。資本利潤率=凈利潤/資本總額100%資本利潤率高于債務資金成本率，則適度負債對投資者來說是有利的。（4）總資產利潤率又稱為總資產報酬率，計算公式為：總資產利潤率（利潤總額利息支出）/資產平均總額1034、02、企業資本保值增值能力資本保值增值率：用以評價投資者投入企業資本的完整性和安全性，計算公式為：資本保值增值率期末所有者權益總數/期初所有者權益總數100將該指標和資本利潤率指標結合使用，能反映投資者權益或利益保障程度。3、企業資產負債水平和償債能力（1）資產負債率：又稱負債比率，即每元資產中有多少屬于債權人提供的資金，計算公式為：資產負債率負債總額/資產總額100對于經營者和投資者來說，企業資產負債率較高，意味著發債經營能力越強，在企業資本利潤率或投資收益率高于債務資金成本率的情況下，帶來的財務杠桿利益越大，能提高資本利潤率，但財務風險也越大，特別在房地產業不景氣時，當資本利潤率低于債務利35、潤率時，應盡可能減少負債，降低資產負債率，否則將有破產的可能。（2）流動比率和速動比率，用于分析企業償還短期債務的能力。流動比率在理論上越高越好，但實際工作中，流動資產中開發產品常因房產市場不景氣等原因影響其流動，不能據此說明企業的現實償債能力。此比率一般要求保持在200左右。流動比率的計算公式：流動比率流動資產/流動負債100速動資產是指全部流動資產扣除存活后的流動資產，速動比率計算公式：速動比率速動資產/流動負債100（3）存貨周轉率：指經營成本與存活平均余額的比率計算公式：存貨周轉率（經營成本其他業務成本）/存貨平均余額100存貨周轉率高，說明企業存貨周轉速度快，能以占用較少的流動資金開36、發完成并銷售、轉讓較多的產品、商品，使債務償還有保障。（4）已完開發產品周轉率。計算公式：已完開發產品周轉率=經營成本/已完開發產品平均余額*100%已完開發產品包括已完開發土地、房屋、配套設施、代建工程、分期收款開發產品、出租開發產品和周轉房。已完開發產品周轉率高，表明企業開發產品符合市場需求能夠及時銷售出租、轉讓出去，使企業獲得較好的經濟效益，如果低，說明已完開發產品滯銷，應分析滯銷原因及哪些開發產品滯銷，應提出調整開發產品結構的建議，多開發一些符合房地產市場需要的開發產品（5）應收帳款周轉率又稱收賬比率：是指企業經營收入和其他業務收入與應收帳款平均余額的利率，計算公式為：應收帳款周轉率（37、經營收入其他業務收入）/應收帳款平均余額100應收帳款平均余額（期初應收帳款期末應收帳款）/2 應收帳款周轉率越高，說明企業結算資金占用越少，收帳速度越快，償債能力越強，壞賬損失越少。上述存貨周轉率，已完成開發產品周轉率和應收帳款周轉率是對資產負債率、流動比率、速動比率的補充。如果企業資產負債率偏高，短期支付能力不強，但只要存貨周轉率已完開發產口周轉率和應收帳款周轉率快，已完開發產品能夠及時銷售。應收帳款能夠及時回籠，到期債務的償還是有保障的。4、開發產品成本降低情況房地產開發企業的產品，一般只有各個開發項目的計劃成本或預算，沒有各個年度在建開發產品的計劃成本或預算。只能對年度已完開發產品計算38、其成本降低額和降低率，對成本計劃或預算完成情況進行總的評價，然后再按開發項目分析其成本超降的原因。已完開發產品成本降低額和降低率的計算公式如下：已完開發產品成本降低額=已完開發產品計劃成本（或預算成本）-已完開發產品實際成本已完開發產品成本降低率=已完開發產品成本降低額/已完開發產品計劃成本（或預算成本）*100%第十六章 財務和會計檔案的管理第七十條 財務和會計檔案是指本公司的會計憑證和帳冊，財會報告的報表、資產評估和確認、驗資和查帳等報告及證明，各種財務評估，分析資料以及有關經濟合同等資料。第七十一條 財務部按照國家有關檔案管理辦法的規定，對本單位財務和會計檔案進行及時整理立卷、裝訂成冊。39、年度終了后，各單位財會機構人員應指定專人做好保管、借閱、收回等文檔管理工作。自立檔年份起算已滿2年的各種財務檔案，均須編造清冊移交本單位檔管理部門或專人妥善保管。第七十二條 財務部負責按照國家有關檔案管理辦法的規定，對本單位財務和會計檔案進行及時整理立卷、裝訂成冊。年度終了后，各單位財會機構人員應指定專人做好保管、借閱、收回等文檔管理工作。自立檔年份起算已滿2年的各種財務檔案，均須編造清冊移交本單位文檔管理部門或專人妥善保管。第七十三條 對財務和會計檔案，須妥善、科學地管理，做到存放有序、查閱方便，并嚴格執行安全、保密制度，防止散失、毀損和泄密等事故的發生。第七十四條 財務和會計檔案的借閱，須40、遵守財務部有關的統一規定，借閱人應按期歸還所借資料。借閱財務和會計檔案應按如下原則辦理：1、本公司財務部門或財務人員借閱的，應由借閱部門負責人核實并經本單位財會主管批準。2、非財會部門或人員借閱的，應由借閱部門負責人核實，并經本單位財會主管批準。3、本公司所屬其他單位或人員借閱的，應經本單位領導批準。4、非公司所屬單位或人員（除國家財稅專管人員外）借閱的，一律通過本公司財務，必要時應經本公司總經理批準。第七十五條 各種財務和會計檔案的保管和檔案保存期限表，均自國家統一規定的會計年度終了后的第一天超算。保管期滿需銷毀時，檔案何管責任部門或人員應提出處理意見，并造具應銷毀清冊，報公司財務部批準后執行。 財務和會計檔案銷毀時，須由財務部、財會人員以及國家財稅機關等志管人員監銷，并在銷毀文檔的清冊上簽名或蓋章，以示證明。第十七章 附則第七十六條 本制度由財務部解釋、修訂。第七十七條 本公司下屬單位原則上按本制度執行；另行制定不得與本制度相抵觸，并報財務部備案。第七十八條 本制度經董事會批準后生效