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1、 云湖天都（暫名云湖天都（暫名） 項目策劃框架性思路項目策劃框架性思路 云湖天都云湖天都 鑒于本項目容積率的限制，以及與綠韻康 城形成差異化定位的戰略需要，本項目必 須以花園洋房為主體。故本報告以此為大 前提，僅定向研究項目主題定位、戶型配 比、項目功能配置及商業部分的定位。 云湖天都云湖天都 同類型物業市場競爭的激烈同類型物業市場競爭的激烈 區域市場對價格的低預期區域市場對價格的低預期 以及項目本身的高成本以及項目本身的高成本 將迫使我們必須營造不一樣的花園洋房將迫使我們必須營造不一樣的花園洋房 將迫使我們必須營造不一樣的洋房社區將迫使我們必須營造不一樣的洋房社區 云湖天都云湖天都 第一部分2、：背景分析第一部分：背景分析 云湖天都云湖天都 一、重慶房地產市場近期發展概況一、重慶房地產市場近期發展概況 云湖天都云湖天都 1、今年1-9月，全市新開工房屋面積為1362.18 萬平方米，僅比去年同期增長1.2%。其中，住宅 新開工面積為1075.19萬平方米，辦公樓新開工 面積為26.81萬平方米，商業用房新開工面積為 191.67萬平方米。（明年預計新開工面積將可能 出現負增長） 2、2006年1-10月份主城區商品房成交均價2322 元/平方米，同比增長14.5%（全國增幅第四）。 3、經濟適用房成交放量較大，面積、金額同比上 升19.5%和41.6%；別墅、高檔公寓市場放量面 積下3、降4.6%,但交易金額顯著上升（表明單價上 升）。 云湖天都云湖天都 4、2006年1-10月份主城區二手房轉讓面積 336.88萬平方米，轉讓金額44.18億，同比增長 26%、53.1%，交易房型以二房、三房為主。 （三級市場的活躍，必將推動二次/三次臵業的放 量中高檔，這也是今年推動樓價上升的重要原 因之一） 5、2006年，中高端市場明顯表現出對花園洋房的 偏好，花園洋房供應量和成交量均出現了空前增長； 其中以天湖美鎮（賣湖賣花園/露臺）、奧林匹克 花園（賣配套）、中央美地（賣英倫風情）、晉 愉 綠島（賣公園）市場影響力最大。 云湖天都云湖天都 6、組團式布局造成的區域壁壘仍未完全打破， 北部新區主力客戶群仍來自江北/渝北，只吸 引了一部分的渝中客戶；九龍坡、大渡口、沙 坪壩的主力客戶群仍來自各自區域，跨