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1、 三威大廈三威大廈 項目前期定位報告項目前期定位報告 匯知研究機構匯知研究機構 2012.03 總體市場研究總體市場研究 地塊區域研究地塊區域研究 區域物業市場研究區域物業市場研究 項目本體及定位研究項目本體及定位研究 整體規劃建議整體規劃建議 項目營銷執行項目營銷執行 總總 概概 一一 總體市場研究總體市場研究 濟南2011年銷售統計 總體市場背景分析 房地產新政分析 濟南2011年銷售統計 2011年以住宅成交為主，其余物業類型成交量小 1 1 2 2 國家經濟刺激政策效果明顯，2011年濟南住宅、公 寓、寫字樓及商業銷售量較去年同期明顯下滑； 濟南房地產銷售以住宅為主，公寓、寫字樓及商業2、銷 售量少 Part 1.1濟南2009年1-5月份銷售統計 公寓售價最低，略有下降；住宅、寫字樓及商業售價平穩 在售公寓項目距市中心較遠，居住舒適性較差，其銷售均價最 低； 住宅銷售均價 元/平米，與去年同期相比價格保持穩定； 公寓項目因供應集中，去化量較小，成交價格略有下降； 寫字樓及商業物業銷售價格保持平穩 1 1 2 2 3 3 4 4 總體市場背景分析 政策效果顯現；住宅“價低、量降”；房地產開發風險猶存 1 1 2 2 自2011年下半年開始國家及地方政府頒布一系列調控措施，使濟南住宅成交量節 節下滑，出現“價低量降”的局面。 濟南房地產銷售以住宅為主，公寓、寫字樓及商業銷售量少 3、隨著濟南大規模的拆遷改造等，濟南較多適銷房源上市，均為市場提供了大量的客 戶群體，同時，濟南的剛性需求量大； 但國家調控政策仍在持續，政策走向并不明朗，宏觀經濟的全面恢復尚需一段時間； 且因濟南住宅供應量較大，市場競爭將更加激烈，房地產開發仍有較大風險 3 3 4 4 房地產新政分析 2011 年房地產市場調控為2010 年調控的延續和深化。2011 年，為進一 步鞏固房地產調控成果，中央升級調控力度，綜合運用行政、經濟手段，仍以 抑制投資投機需求、增加供給為總體思路。行政措施上，限購嚴厲程度繼續加 深、范圍不斷擴大，各地方政府出臺年度房價控制目標，實行考核問責制，差 別化信貸更加嚴厲。貨幣信貸方面，為管理通貨膨脹，央行年內加息3 次， 提高存準率6 次，貨幣政策持續緊縮。此外，房產稅改革取得新突破。保障 房方面，加大保障房建設仍是2011 年的重頭戲，2011 年已完成開工建設1000